貓子在直播的時候，已經跟大家做過很多頤海澐頌的產品劇透了。

但是很多粉絲還沒有完整的聽過直播，今天這篇文章就詳細跟大家講講這個盤的邏輯和產品。

（1）頤海澐頌不只是單盤邏輯

頤海澐頌和海淀其他盤都不太一樣的點在于，我們不能只把他當成一個獨立的小區看待。

他本質上是產城復合型TOD。

他的東側是兩個商業用地，總建面大概是12.38萬平。圍繞商業建設的，有四星級酒店、商務辦公、長租公寓、配套商街等等。

未來坐16號線從永豐南出站，就可以直接進入商業。商業配套非常的齊全和方便。

因為商業是開發商自持，也會和商品房同步建設，等到新房交付入住以后，商業也會同步建成。雖然商業人氣要慢慢養，但相當于配套是現成的，不用等。

看教育配套，他的西南一路之隔為北京建華實驗學校本部，2027年基本建成。要比頤海澐頌交房時間更早一些。

請注意這里是本部不是什么分校。這個學校屬于原班人馬。他歸屬于北京十一學校集團，十一學校是海淀著名的十強學校之一了。目前建華的小升初是由集團內選拔的，孩子有一定機會留在建華初中。

另外還有首師大附中(科學城學校)，他也是新學校，硬件條件不錯，中學更好一些。這所學校已經在2024年9月份開學，屬于九年一貫制，新一年級六年后直升本校初中學習。娃在這里上學，省去小升初的煩惱了。

商業的話呢，除了海開自持商業可以滿足日常生活，大型商業北邊有永豐TOD商業綜合體，南邊有西北旺萬象匯。這配套妥妥的。

這個項目還距地鐵16號線永豐南站約300米。

現在海淀的新盤，有商業的缺地鐵，帶地鐵的離著商業又不近。

頤海澐頌算是什么都有了。

咱粉絲也愛跟貓子抬杠，16號地鐵線沒啥用啊。客流量不多，平時我們就在海淀上班，這個地鐵又用不上。

這么說還真沒毛病，但是對于改善盤來說，地鐵、商業、學校的配套，咱可以不用，但是不能沒有啊。

對于長期擠地鐵1號線和6號線的貓子來說，你這話就屬于秀，秀到沒邊了。

短期用不到，但你帶娃去逛圓明園、動物園、玉淵潭總用得到啊。開車停車費勁，你坐16號線還有座，拐個彎就能去西單王府井，不香嘛。

另外16號線未來還與13號線B段接駁，永豐南2站地就到馬連洼，搭乘13號線B段，可實現4站后廠村、5站西二旗、7站到上地，上班通勤多方便呀。

是，你有車，你打車都行。但是你打車滴滴專車一腳油門是不是小20塊錢。這錢留著等肯德基瘋狂星期四不好嗎。給娃買份試卷不好嗎。

海淀群眾的傳統就是，該省省該花花。

（2）最長30米以上退線

我們再看樓棟排布。可能乍一看沒什么，但是對比其他的常規新盤操作，你會發現他的南向房子都沒有臨近馬路，而是做了退線的處理。

這是頤海澐頌對比其他盤很罕見的一點。

兩個地塊都做了南向景觀退讓，北地塊約24-25米，南地塊約27-39米。這對于居住在最南一排樓棟的業主來說，實在是太友好了。

另外，北區的北側也是綠地，同樣也是和馬路隔開。

這樣的好處是采光是沒遮擋的，另外避開了街道的汽車尾氣和噪音，視野又做了提升，園林景觀也加分。

相比買個臨街沒有綠化的小區，住在這里就非常的舒適和安逸了。

順便說一句，不利因素沒了，還有采光視野優勢，那未來在二手房市場交易，是不是也更搶手更香了。

（3）海淀10萬+以內項目外立面新標桿

頤海澐頌北區是6-15層的137-171㎡純四居洋房，南區是13-15層，97-124㎡三居到四居的小高層。

兩個地塊的外立面材質也可圈可點。

先看南地塊，作為小戶型，使用的是大面積超白玻璃幕墻和部分的金屬格柵+鋁板+米灰色石材。

超白玻璃和普通玻璃有什么區別呢？首先他的含鐵量比較低，所以透光率更高，比其他的普通玻璃更加透明，視野更好。

更重要的一點是，他的安全性更高。現在北京新盤大部分都是玻璃幕墻，但是呢，玻璃這個材質，它是有自爆率的。像北京1000萬級別的新盤，大部分使用的是材質比較普通的玻璃。

像我一個哥們，買的盤也算是大改善了，交付之后，他的玻璃就自爆了……找物業去理論，物業說我們這玻璃自爆率已經很低了，只有千分之三。我哥們說那是我運氣不好唄。

其實呢，千分之三的自爆率就是普通玻璃的正常概率。

但是超白玻璃的自爆率可以達到萬分之一。安全度直接比普通玻璃提升了30倍。

另外北地塊上，做了更升級的部分，加上了旭格窗。旭格是德國老牌的門窗企業，我們看到的2000萬以上級別豪宅，用的大部分都是旭格。

他的門窗鋁型材比市面常見強度高45%，五金件也是德國進口。

很多小姐姐在買金首飾的時候，咱們知道某某福啊，某某生啊都會在首飾不起眼的地方打上品牌的logo和金的成分。

旭格也一樣，他的每個五金件上，是原廠開模，每個部件上都帶有旭格的LOGO和產品編碼，就算螺絲釘這樣的超小物件都有LOGO。

所以說旭格是門窗鼻祖嘛，品控方面不用質疑。

不管是南北地塊，首層二層均是局部精選石材裝點，大堂也是金屬拉絲不銹鋼+奢石。選材比較舍得。

據說精裝方面，大小戶型的標準也沒有不同。而明顯大戶型定價會更貴，小戶型價格相對優惠。買海開的小戶型，確實值了。

大門也使用了奢石材質，是中軸對稱，三門禮制，做了環抱式的水景和中心水景。

南北兩個地塊是都做了下沉會所，園林的話兒童活動場區、歸家連廊、景觀會客等功能都很完善，我們只能等待官方釋放更細節的部分了。

（4）關于戶型的部分

篇幅原因，頤海澐頌的戶型很多，我們就不一個個的分析了。

很多寶子問我和功德寺139平對比，差不多同樣預算，頤海澐頌還有哪些戶型可以備選？

除了樓王之外，154平就不錯。

北地塊的戶型大部分是一梯兩戶，電梯廳對開門。這就保證了每個戶型都是獨立入戶。

獨立電梯廳的空間是自己的。可以作為外玄關，收納兒童推車、滑板、鞋子等等。

這個戶型是標準的改善戶型，同時又有靈活可變的空間。

四個臥室尺度都不小，南向雙套房，兩個北向臥室開間都做到了3米以上，打通就是一個面寬6米以上的大活動室。

客廳面寬5米以上，這個面寬在海淀的改善戶型中也是足夠能打，屬于170平戶型的標配了。

主臥轉角窗是一個巧思。保證足夠的采光和視野。也是這個戶型比較特色的部分。

另外收納和家政區都做得比較細致。

前幾天有粉絲問我，海淀新盤整體沒有陽臺，對比其他區差距有點大。是不是以后海淀就落后了。

我說恰恰相反。海淀新盤不上陽臺，恰恰說明了市場對海淀的需求量最大，海淀不需要妥協什么。

對海淀所有業主來說，長期保持一個穩定的標準，海淀業主們不會受到新盤背刺，是保持資產穩定的前提。

而在有限的地塊條件和容積率下，頤海澐頌做出這樣的水準，已經很不錯了。

如果你還想了解頤海澐頌更多信息，可以加微信進群和準海淀業主們討論。

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