最近二手房成交特別好，好像房子變得好賣起來了，但其實并沒有。

最近老是有房東咨詢，說自己的房子別說成交了，現在連帶看都沒幾個。剛開始掛牌前一兩周也會接到很多電話，中介公司對他是相當熱情，一度讓他誤以為市場好起來了，房子將很快就能賣掉。

但是兩周之后，這些中介大兄弟們好像消失了一樣，也不帶人來看房了，甚至電話都沒有了。這到底是怎么回事呢？

做了調研之后發現，這類房東碰到的問題幾乎都是一樣的：

房子周邊大多數中介，壓根不知道這套房子的具體情況，所以更無從說主推了。

但房東說自己都跑到門店掛牌了，而且房子的掛牌價格并不離譜，綜合評分也不低，那為什么80%的中介對這套房子一無所知呢？

01 “無效掛牌”

如果你家房子也是這樣，極有可能是你在掛牌階段就是無效掛牌。

很多房東在打算賣房的時候，其實是不重視掛牌的，想要賣房第一步就是在家門口隨便轉轉。

進去中介門店以后也沒多說，給了一些基礎信息，告訴中介想賣多少錢，就直接掛牌，然后就走了。

接下來就是等中介帶客上門，客戶看上了給個價，覺得合適就賣了，不合適就繼續守株待兔。

這種被動等中介帶看的方式在以前賣方市場的時候是行得通的，但現在是買方市場。

掛牌之后，中介對你的房子是沒有深入了解的，甚至于連你是老李家還是老劉家都忘了，要知道他系統里在賣的房子太多了。

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02 “中介套路”

作為房東，通常無法直接找到客戶，往往需要通過中介帶客戶過來。

這就意味著中介就是我們賣房的渠道，我們需要搞明白中介內部到底是怎么玩的？才能在這個交易中占據主動權。

為什么剛剛掛牌的時候，中介都比較熱情？蜜月期一過就把咱們丟在一邊了呢？

這和中介內部的分邊機制有關，下圖展示了綠中介的業績分成機制。房源錄入人拿10%，房源維護人拿20%，實勘人拿5%，收鑰匙的人拿5%。

總之，每個角色呢都會從2%到15%是不等的分成，更諷刺的是賣掉房子的那個人只能拿10%！

這就解釋了，房源剛掛牌的時候經紀人都爭相聯系你，他們需要搶占先機，因為他們只有把這個坑位占上了，這個房子無論最終是誰賣掉的，那自己都有錢拿。

但作為房東，你不想管什么分工不分工的，你想要的是客戶來看房。

這里面就有個BUG，帶客戶看房的人卻沒有業績提成，只有成交了之后才有區區10%的分成。

而大部分經紀人手上是沒有客戶的，所以你掛牌半個月之后，自然聯系你的經紀人就會越來越少，慢慢的這套房子被淡忘。

你發現了嗎？整個過程房東是非常被動的，似乎只能等中介帶客戶來看房，如若不然就是降價。那么如何變被動為主動呢？我這里分享兩點——

03 “如何被動為主動”

首先呢房東要改變自己的思維方式，把被動等中介上門，變成主動推薦房子。

你要對自己房子非常了解，它的競品有哪些，最近的成交價格是多少。

你要做足功課，把自家房子的優點和獨特之處提煉出來，做成宣傳海報，可以直接發給中介，甚至讓他們轉發給潛在客戶。

總結出只針對于你這套房子的三大賣點，記住不要給我說假大空的描述，什么樓層好，戶型好，裝修好，這種話說了等于沒說。要具體，要細節，要有畫面感。

同樣是說采光，第一個是不是更有畫面感？第二個是不是比較普通？這兩個標題一對比是不是高下立判？

你發現了嗎？賣房這件事兒，或者說營銷這件事就是一點一點細節決定的，要不停不停的琢磨。

你需要做一份詳細的市場調研，才能做得知己知彼?？上Ш苌儆腥艘庾R到，該好好做個調研，也不知道調研該怎么做，甚至很多房東臨上談判桌還沒意識到該做個調研。

如果不知道該怎么辦的，歡迎私我哈，給你表格工具，自己慢慢填！