恍惚之間，已經進入2025年了。

你能想到，2021年已經是4年前了。

那一年，青島樓市，最強大的房企是融創。影都學府、嶗山壹號院和融創中心三盤貢獻80億+。

青島融創賣了160多億元，那時，其他房企，都是“小弟弟”。

2020年、2021年，連續兩年，青島新房成交量都超過了15萬套。

單看成交量，這兩年算是高峰了。

2022年開始回落，新房成交降至12萬套。

2023年，多項刺激、利好政策出臺，青島新房繼續下滑，全年成交11萬套左右。

2024年，新房成交73742套（據卓易數據）。降幅，大家自己算吧。

高峰過后，僅僅幾年時間，變化竟如此之大。

1、消失的知名房企

翻看2024年房企銷售排行榜，三家數據公司各有不同。

但綜合起來，你會發現，海信地產和金茂肯定是前二名，實至名歸，沒有異議。

但銷售額和三四年前比，也是下跌的。從第三名到第十名，幾乎就沒法看了。

昔日，全國知名房企，2021年在青島市場呼風喚雨的，比如，融創、綠地、龍湖、萬科、綠城、世茂、佳源、卓越、旭輝銀盛泰、中南、碧桂園等，到了2024年，有的從青島市場逐步消失，有的已經消失了。

融創把存貨已經都抵給供應商了，沒開發的地塊，法拍都拍不出去。綠地已經從西客站消失中，后期土地估計不會開發了。

卓越和北岸都沒錢了，很難走出資金困境；中南和世茂算是和青島市場說再見了。

這邊躺平擺爛式退出，那邊，也有房企體面穩步退出。

綠城、龍湖、萬科，在青島開發十多年，項目遍地，但沒有一個爛尾、延期的。市場不好，短暫蟄伏，無可厚非。

國企背景的，保利、中海、華潤，依然在榜單中。這三家央企，實力依舊在。

青島本土企業中，制造業起家的海信和青特，成了正面典型，市領導也曾到售樓處視察，意義非凡。

再看看，2021年熱銷樓盤前十名，已經有三家延期交付、多次停工中。這個榜單，大家一定很熟悉。

第五名佳源華府27億元的銷售額，2024改名嶗山首府，延期交付中。

第七名西海岸海洋活力區的融創中心，深陷交付困境，承諾的多項配套，很難實現了。

這也告訴我們一個殘酷的事實：熱銷樓盤，不一定就能完美交付。

咱再看2024前十名的這十個盤，前三名金茂府、銀豐玖璽城、森林公園都是現房了。

很明顯，這幾年，購房邏輯也在潛移默化，迅速變化中。銷售承諾天花亂墜，不如現房一眼望穿。

2、分化明顯，二手房抬頭

二手房市場，全年簽了7萬多套。2024年除了2月份過春節成交少，其他月份都很穩定。尤其是第四季度，淡季不淡，已經超過新房了。

老破小，在價格回落到位之后，成交很活躍。

很多剛需，首付只有十幾萬，二十萬的，在二手房市場是有很多機會的。

加上期房越來越多的不可確定性，把剛需擠壓到了二手房市場。

新房市場，逐步成了改善群體的天下。根據卓易數據，新房成交結構中，100㎡以下的占比17.7%，100-120㎡面積段成交最多占比36.13%，與120-150㎡兩個面積段加起來超過70%。

改善群體，主要是為了提升居住品質，可能是因為家庭人口變化，比如家庭成員增加需要更大的空間；或者是對居住環境有了更高的要求，像追求更好的社區配套設施等。

二手房里面，很少有高贈送、高配產品。而新房里面，第四代產品陸續出現，不少房企在行動中。

為了抓住改善群體，開發商需要在房屋品質上著重發力。建筑質量要更加可靠，使用更好的建筑材料；戶型設計更加合理；物業服務水平也得跟上，提供更貼心、更專業的服務等。

這種趨勢下，未來幾年，高品質住宅在新房市場上更具競爭力，也會推動整個行業向更高質量的方向發展。

很有可能，同一地段的新房和二手房，價格差會到一個新高度。剛需小區和高端小區，兩個世界。

3、2025，如何走勢？

今年，買還是賣？是不是好時候？

說辭官方一點，就是：銷售規模恢復仍面臨挑戰，信心未根本扭轉、挑戰很大。

細細分析。青島各個區域，各個板塊，情況各不相同。

市區市場有望率先止跌回穩。不論哪個周期，市區都是最穩的。青島市區，人口吸附力強，購房需求旺盛。

2024年四季度以來，市區市場預期明顯改善，二手房持續放量；新房市場，張村河板塊、老四方、東李帶動改善需求釋放。

且2025年純新盤供應量可控，土拍節奏明顯良性循環中，對市場產生積極影響。

郊區市場分化態勢延續。城陽、黃島強勢板塊，恢復節奏有望加快。這兩個區域，都有當地改善支撐，有穩定基礎。但共同的壓力就是新房供應量太大，去庫存壓力不小。

膠州、即墨，膠南，去化壓力突出，短期內市場仍面臨調整壓力。這三個區域，都有昔日熱門投資板塊加持，比如，膠州上合、少海；即墨藍谷；膠南活力區、西客站等。

住房回歸居住屬性，本地需求不足，投資客甩賣，困境短期難以根本扭轉。

總起來說，2025年買房，依舊需要謹慎，要充分考慮自身的經濟實力、購房需求和市場變化等因素，做出理性的決策。