我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

你好，目前行情是不是感覺又淡了一些了？剔除政策原因的話，現在是不是傳統淡季？是否應該反著追漲殺跌的邏輯來買房賣房呢？

房段子解答

追漲殺跌？一年四季，春夏秋冬，如果沒有政策市干預的話，一般來說成都樓市都是有輪回的。

金三銀四，金九銀十都出現在天氣爽朗之時，這個時候買房人的意愿會大大增加，從而不知不覺帶動了周期性的樓市火爆。

反觀盛夏或者寒冬，極熱極冷的成都，購房者生性懶惰，“喊都喊不出來”，所以成交量往往大打折扣，是傳統意義的淡季。

所以掌握了這個規律，有助于我們買房賣房。

春秋適合賣房，因為看房人多，隨行就市能賣個高價；冬夏適合買房，因為看房人少，房東往往繃不住。

遠的不說，就看2024年，樓市冰點就是年中的七八月，年初反而是逃逸期，再到九十月，樓市熱度明顯回暖（二手房成交量），到目前的冬季，數據初顯疲態。

當然，因為有密集的樓市政策和金融政策在拉扯行情，所以不一定完全按照上述規律運行，僅供參考。

總而言之，元旦~春節期間，適合買房砍價撿漏；春節后的三四五月份，適合賣房回穩高拋，大家自取。

會員提問

咨詢錦江上院和白鷺灣雍景對比，分析一下駙馬，白鷺灣，林家壩，金三的前景，以及我的家庭情況適合哪個板塊？

目前家住塔子山頂樓，家里人口多，想換個低樓層的，老大在錦二讀書，老二還小。另外在怡心湖有個疊拼，目前現金有400，年入300（不穩定），看過錦江賦，但是不喜歡駙馬的地段，也許我對駙馬有誤解，總覺得擁堵，不過看規劃又挺好的，上院看的下疊，雍景估計也買下疊。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

從目前你家的情況來看，也是亟待優化了，怡心湖的**，這個不好評價，反正買的不好，看后面有機會出掉就出吧，它這種產品對應這個地段，是不匹配的，怡心湖在目前的樓市周期來看，只能說是剛需剛改板塊，兩三百萬的產品還算合適，疊拼就難堪了，除非就是純粹自住，當做消費品，不然從樓市角度來說，不是好的買法。

塔子山的頂樓，如果不是躍層或者帶頂樓花園的話，也相對其他樓層更尷尬，170平住6口人也不算擁擠，就看自己的接受能力了，有的人恐高，也有的人喜歡高層視野。

按照你們的預算和收入實力，偏向低樓層的話，當前往3.5環買新房的確也是個不錯的選擇。

比較典型的2個下疊是找準了的。

錦江上院的下跌優惠后大概是1060萬，折合單價4.79萬，價格我覺得中規中矩，基本上和雍景差異不大，屬于精算過的答案。4F的242+250平疊拼，單價4.2-5萬，總價約1000-1250萬。2F的258平疊拼，單價4.7-4.8萬，總價約1250萬。5F的253-350平疊拼，單價4.7-4.92萬，總價約1200-1700萬。

戶型設計上，上院更偏重于花園，下疊帶入戶庭院和下沉式庭院，生態綠化更好，但是客廳臥室空間表現一般，并不太方正，尺度和舒適性欠佳。反過來說雍景，算是反其道而行之，更加偏重于居室尺度感，比如得房率，客廳臥室的空間都更明顯，會弱化一些綠化生態的需求。

一般而言，雍景的產品是更超前的，但也要區分客群，如果家里人生活節奏慢，時間多，愿意打理花園綠化，那么可以偏向上院這類，但反之假設家里人忙碌，喜歡更多地躺的舒服，那么更建議雍景。（我個人是懶散的不愿意花太多精力打整花園，更喜歡雍景這種產品）。

也就是說，總價差不多，產品雍景更好更純粹（駙馬是大量高低配，白鷺灣是純粹低密洋房+疊拼）。

從地段價值來看，當前新房市場的共識是，越靠近金融城，就越強勢，白鷺灣規模雖然不大，但是非常純粹，是一個未來相當頂級的豪改區域，有金融城（三期）的價值托底，又有林家壩的價值支撐，已經點線面連成片，是成都樓市的價值金三角所在。

在醫療和商業上當前有些缺乏，不過富豪們并不太在意這些小問題，開車去華西三圣鄉/綠地468，也不過三五公里，非?？焖俸捅憬?，所以配套不是什么難事，緊挨著地王林家壩，緊挨著成都絕對的核心金融城，這才是它價值所在。

反過來說上院這邊的駙馬，不可否認也是豪宅扎堆的區域，但主要是前些年沒有太多競品導致的一家獨大，現在開發的節奏轉移到了金林灣，以后富豪們的選擇就會更偏向于這邊，實際上有點起個大早趕個晚集的感覺。

駙馬這邊雖然有較好的生態和醫療，但商業也還是要開車（總不能擠公交吧），和金融城這邊有鐵路高速風廊以及一些廠房空地的天然割裂，所以從價值上來看，我覺得還是不如白鷺灣這邊。

金融城三期，無疑是高標準打造的城市核心級，這一點從大量的規劃和施工呈現以及千萬豪宅華潤錦宸府的火爆可以看得出，這里就是成都頂豪用腳投票的價值高點。接下來除了大量的商業寫字樓，還有少量的住宅供應，正所謂物以稀為貴，未來一經推出，必然刷新三觀。

林家壩當前是成都樓王所在地，我以前分析過，這是機緣巧合下的命運安排。

一方面本身地段就相當不錯，依托金融城外溢，再加上承上啟下觸類旁通的地理位置，所以深受主城和南門的青睞。另一方面主城供地節奏有意控制，僧多粥少下，這種現象級地王是偶然中的必然。

接下來林家壩是錦江主要的供地大戶，未來能聚集一大批城市新貴。

白鷺灣屬于在通風廊道虎口奪食出來的一個純低密改善板塊，前面F4已經開發完畢，后面就只剩雍景100畝這根獨苗，可謂未開先紅。要是終極改善，建議好好把握，再往后，這里就是純二手市場了。

三個板塊是成都難得一見的橫向連通軸線，再加上金融城一二期，會成為成都樓市閃閃發光的一個核心區。

會員提問

你好，預算300w內，想買個樓層不是特別高的洋房，主要訴求是要保值/離地鐵近，對學區沒有要求。接受新房或者次新。最近不太看好樓市，不敢下手，所以25/26/27才會出手。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

新政可以說是拋開了此前拉踩或者打壓的姿態，完全是非常低姿態地來處理樓市關系了，從利率到首付比例，都是歷史新低，16年來新低，再加上事實上的房價下降（二手房明顯，新房也受到了拖累），整體探底的跡象是提前了。

但由于目前還有一定的歷史慣性，我覺得可能在接下來**個月，可能實現真正意義上的觸底，隨后會迎來緩慢上升，成都這類核心城市，尤其是核心地段優質產品，恢復效率可能會較快。

然后市場進入純粹的自由化競爭，但假設還是因為經濟下行導致整體樓市不慍不火的話（我覺得概率不大），持續**個月左右，房地產稅也會適當提前，以前我們聽一些內部人說的是**年，如果這一次在*年內都還不能拉起來的話，估計**年會上。

如果是我買房的話，我可能會相信市場，畢竟房子不是純投資，也要考慮到自住享樂主義，相信接下來**個月左右會是比較好的底部，在接下來**個月左右入場上手地段和品相較好的產品，加上價格行情，也是差不多很穩的買法了。

純投資的話，那就要地段和租金優先，然后考慮到適當的行情節奏以及買入價格，看租金，不是純看租金。首先是住宅產品，相對交易保值性比公寓更好，但是能保證租金的住宅，一般都不會差。

那你可能對成都樓市是不太熟悉。300萬內+洋房，這意味著二手房市場非常少見，以前大多是高層產品，這種極少。二是即便有，那么也是想對偏僻區域的二手房，比如大面，萬安等。三是新房產品這類倒是主流，倒是有的，但是地段依然進入不非常核心的行列。

如果一定要考慮的話，我覺得會建議買主城非核心的新房（或者說前幾年的二手房，找那種破發的撿大漏的房源）。比如傾向于看看武侯新城北片區，機投的樓盤，最低的門檻，是不到300的或者剛好300出頭的樣子。

新房如——（單價2萬多）

【武侯新城·機投】中鐵建領樾：http://t.cn/A6OqdutU 300萬級別小鋼炮，戶型非常卷，地段也很核心

【武侯新城·機投】德商西璟天璽：http://t.cn/A6YWCGou 純新房，300萬上下，政務中心，學校，次新盤扎堆

二手房如——（單價建議控制在**左右）

武侯三環內的新界三期和五期（T2洋房，120多平的單價**萬左右）；天府新區萬安的合能楓丹鉑麓三期二期，純洋房，品質不高，但的確是低密洋房，單價比較低，一萬四五都能拿下。