上海西部一哥中山公園，這些年房價到底跌了多少？

面對內環價格洼地的誘惑，中山公園未來的持有風險究竟如何？

統計相關數據時本人驚訝發現，中山公園竟然是內環內被“黑”得最慘的板塊。

2019年至今，中山公園房價雖起起落落，但是代表小區的房價至今保留約6.56%的漲幅；

相比之下，隔壁徐家匯的代表小區保留漲幅大約在7.53%。

部分群眾一直覺得徐家匯就是比中山公園牛逼，結果事實擺在眼前：

5年時間，1.03%的漲幅差距，二者平均每年漲幅差距只有0.02%；

同樣1000萬的總價，中山公園的房子比徐家匯每年跑輸了2000塊/套，但凡徐家匯的小區多收點物業費優勢都不在了。

大家今天之所以覺得中山公園是房價洼地，是因為同房齡的房子，隔壁徐家匯賣12.6萬/平，中山公園才9.6萬/平。

一套100平的房子，中山公園上車價不到1000萬，而徐家匯卻要將近1300萬，上車成本差了幾百萬。

但拉長時間線來看，中山公園的洼地效應，卻并不是因為這些年的房價漲幅跑輸了，而是起點就低了。

同樣在2004年取證，中山公園凱欣豪園單價1.3萬/平，東方曼哈頓單價2萬/平。

后來20年的時間，中山公園一直保持著與徐家匯的這段差距，躺也躺不平，卷也卷不贏。

所以發展了這么多年，中山公園為什么還是成為不了徐家匯？

精研全市板塊 獨家買房買房邏輯分析

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

之所以和徐家匯相比，是因為兩個板塊的初始建設條件有很多相似之處：

上海西、內環內，豐厚的歷史人文底蘊，發達的軌交網絡；

2000年上海一共只有三條地鐵的時候，兩個板塊各自都占了2條，為商圈發展奠定了交通基礎。

但不同的是，徐家匯規劃發展更早，且定位更高。

徐家匯市級商圈從上世紀九十年代就開始建設，目標是成為上海頂級地段。

1999年就造好了港匯恒隆、美羅城、匯金百貨，從親民品牌到重奢一應俱全。

2004年港匯中心一、二座陸續建成，徐家匯有了標志性的甲級寫字樓，憑借地鐵和商業優勢分流了不少虹橋經開區的外企。

中山公園2005年才迎來龍之夢，商圈建設起點就比徐家匯晚了10多年，定位更像接棒曹家渡成為一方老百姓的消費中心。

這種接地氣的感覺并非空穴來風，中山公園雖然地理位置得天獨厚，但2010年之前參與開發的大多是本土開發商。

主力綠地集團、新長寧集團，圍繞著軌交樞紐又建住宅又建寫字樓；

照貓畫虎帶著一絲國產式的土味實用主義，卻也很難像港企那樣把地段的商辦潛力發揮到極致。

龍之夢人氣常年霸榜大眾點評前十名，只因大眾喜歡的餐飲零售常年占比超過90%；

讓長寧龍之夢堪稱上海餐飲行業最卷的地方，每年品牌迭代率達30%。

另一個原因，是兩個區的發展節奏不同，拉開了原本相似兩個板塊的差距。

2001年，徐家匯作為上海四大副中心開始重點發展，市里區里都是風光無兩的存在；

直到2010年后徐匯濱江開始建設，徐家匯才迎來競爭對手，否則將一直穩坐徐匯區頂級商務區寶座。

同時期的中山公園撿漏了真如的位置，發展得有聲有色成了實際上的西部副中心，但實際得到的市級層面政策傾斜不多。

區里資源給的最多的虹橋奈何沒通地鐵只方便飛機出行，老外們和上海市區溝通都有點費勁，紛紛跑路到通了地鐵的徐家匯；

最后逼得長寧只能圍繞著虹橋經開區沿著2號線多點開花。

所以除了建設中山公園，長寧幾乎同時在建設天山。

發展到后面中山公園的商辦職能逐漸減弱，區內商辦重心逐漸落在虹橋、天山、臨空一帶，產業實力完全比不上徐匯對徐家匯的全力托舉。

第三個原因是學q、醫療資源帶來的房價影響。

徐家匯有四大公辦之一的匯師小學，二梯隊的徐匯中學，還有相對不錯的交大附小，三甲醫院密度全市第一。

中山公園雖然有江蘇路第五小學、愚園路一小兩所一梯隊，但長寧全區小升初電腦派位，缺少炒作學q房的氛圍，醫療資源也平平無奇。

但是結合前面二者這5年的房價漲幅，徐家匯之后會不會被中山公園追平了？

2025年樓市十大預測

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

歡迎私信咨詢

不好意思，中山公園很可能要再輸一次。

這一輪徐家匯和中山公園之所以漲幅表現接近，是因為徐家匯這幾年也在沒落；

兩個板塊的問題其實都是市區老牌商圈在軌交樞紐、甲級寫字樓、商業綜合體遍地開花的背景下遇到的通病。

不過徐家匯商圈十年前就開始布局整體更新，大小樓宇紛紛“原地重啟”。

徐家匯天橋、徐家匯中心的相繼建成，徐家匯的樞紐通達程度、重奢濃度和甲級寫字樓數量都迎來新增長，目標“再建一個徐家匯”！

中山公園除了2018年開業的來福士再無亮點，大部分項目業權分散難以像徐家匯那樣整體升級。

聯通大樓、兆豐廣場這幾年沒落得都在靠低廉租金吸引中小企業。

目前板塊的更新亮點，是武夷路、愚園路等網紅街道打造，從小而美的網紅經濟入手；

面對主體優勢下滑的趨勢，中山公園顯得有心無力。

就長寧區內來看，中山公園的樓市站位也在進一步下滑。

2019-2024這一輪房價波動，古北二期整體保留漲幅9.52%；

天山整體保留漲幅8.31%：

文章開始提到過，中山公園整體保留漲幅6.56%。

在長寧的三大金剛里，中山公園這一輪成了樓市墊底選手。

古北商圈定位本就高于中山公園，古北二期以其規整的社區規劃，較新的房齡、相對更高的車位比以及更大的建筑面積穩居長寧榜一；

天山的次新產品實力居中，在pdd帶領下商辦實力日益出彩；

而中山公園不論是房齡還是戶型設計、車位配比都略遜一籌，并且沒有前兩者成片開發優勢，各個次新小區分布得比較零散。

再加上商圈、產業優勢都在下滑，不論是內憂還是外患，中山公園的下一個五年或許都會那么好運了。

今天中山公園的宜居程度毋庸置疑，但又有幾個人愿意花1000萬買房不論升值潛力呢？