上海這三類板塊，即將走向沒落！

　　因生活方式變遷而沒落

　　四川北路、昌里路、梅川路

　　時代快速發展，居民的生活方式快速進化，對于板塊配置的要求一直在劇烈變化。

　　某些板塊因為某一類單一特質而崛起，但是但這個特質不符合新時代的需求，或者說不符合新時代生活方式的板塊，必然會被時代主流拋棄而沒落。

　　生活方式變化最典型和直觀的方面，就是商業消費習慣的改變。

　　商業在過去幾十年發生了多輪重大變革，而最初物質生活不發達的年代，最主流的商業模型就是購物街。

　　其中最經典的沒落案例無疑就是四川北路，曾經是南京路和淮海路齊名上海最頂級的三大商業街之一。

　　當時上海人對四川北路的評價很高：

　　走走逛逛去其他路，買買去四川路。

　　不同于淮海路、南京路那么強的地標、旅游色彩，作為主打工薪階層消費的四川北路，是那一代上海人生活中真正意義上的“消費”中心。

　　90年代的四川北路

　　其他的商業街梅川路、昌里路雖然沒有四川北路這么大名氣，但也是當時地緣居民心中的好地段，不過無一例外今天全都沒落了，一個也沒逃過。

　　如果詳細分析每個地方沒落的細節倒是未必完全相同，不過大的共同點是完全相同的：

　　去商業街這種消費習慣，隨著時代發展，逐漸不符合居民的主流需求，因此被拋棄了。

　　商業街這東西，本質就是商業資源匱乏時代的產物，典型的時代特色是交通不發達、商品供應不充足、居民消費選擇有限。

　　后面百貨商店的出現，商業街的一部分功能就被取代了；

　　再后面吃喝玩樂一條龍、不用在馬路上風吹雨淋日曬的購物中心出現，百貨商店也被淘汰了，商業街的功能更是被全部取代了。

　　到了今天大家都習慣了網購，大家去商場的目的更多在于體驗、溜娃、休閑、聚餐，一些經營方式傳統的商場也在逐漸被淘汰。

　　相對應的，如果一個板塊曾經最大賣點就是這些商業，那么板塊價值自然也會隨著商業被拋棄而降級滑落。

　　當然，消費習慣的改變只是眾多生活習慣中的一種，比如曹家渡的沒落就是因為交通習慣的改變而地位降級。

　　曹家渡建國前就是上海市區西面的交通樞紐，滬西火車站，電車站，渡口都在這，建國后又一直是公交車樞紐，相當于大虹橋在如今的定位。

　　80年代的曹家渡地區

　　交通繁華之地，商業就繁華。

　　到了九十年代，曹家渡地區擁有各類商店近百家，步行街人流洶涌，已成為滬西商業、經濟中心。

　　1993年，上海市規劃局、上海市商委就將曹家渡定位為高級商業副中心。

　　如果今天公交車仍是最主要的出行方式，那么曹家渡的板塊價值依然頂級，無異于坐擁多軌交會的地鐵站。

　　但是大家都知道，今天是地鐵、是私家車的天下，曹家渡的地位自然下滑。

　　曹家渡如今也只是CAZ內的二流地段，逐漸被主流中產拋棄。

　　除此之外，教育資源也是一個很容易體現在板塊價值、體現在房價上的要素。

　　大家都重視孩子的教育，學區房就有特別高的學區溢價；

　　當主流居民都不卷教育了，學區房的價值自然也會折損。

　　不過很多變化都是潛移默化之間發生的，很難察覺。

　　時代拋棄你的時候，都是悄無聲息的，不會跟你打招呼。

　　產業變遷，導致沒落

　　金橋、大虹橋、老工業區

　　到了今天，大家都知道產業對板塊價值的重要性。

　　如果一個板塊自身就有強勢產業，那么好處是多方面的：

　　產業強，地方的財政收入就比較理想，對應的就是城市基礎建設好，城市服務也做得好；

　　對于樓市來說，一個地方產業好能帶來大量產業人口，這些人有錢買房，房價也比較堅挺。

　　但是除了極少數行業，大部分行業能長虹數十年；

　　一旦老產業衰退了區域面臨轉型，也不是所有區域都能快速轉型抓住新的時代紅利。

　　因此，不少板塊都因為產業的變遷而沒落了。

　　比如浦東的金橋板塊以制造業為主，在上一個時代是浦東的當紅辣子雞，當年遠超張江。

　　90年代初期金橋搞白色家電，號稱“世界名牌金橋造”。

　　還是90年代末，金橋開始搞汽車制作業，為了配合通用汽車等一眾外企，還配建了聯洋和碧云兩大國際社區。

　　2010年后的通訊行業時代，華為、電信一眾企業落戶金橋，金橋又完成了一輪產業轉型。

　　但是到了最近十年，金橋的轉型就乏力了。

　　新時代主打的是高科技產研融合的2.5產業，需要商務區、需要研發基地，也就是需要大量的土地資源。

　　張江既有高科技產業基礎，又有向南足夠的土地空間發展建設。

　　但是金橋只有陳舊的城市界面、一整片老社區老公房、大量的廠房。

　　金橋的廠房

　　重新打造高科技產業中心不是一朝一夕，有限的土地空間又限制了轉型的速度，因此金橋板塊近些年就被動沒落了。

　　類似的案例太多了。

　　比如大虹橋，曾經的核心產業是房地產企業，隨著房地產行業的調整，大量企業撤出，大虹橋直接產業中空了。

　　比如郊區曾經的產業衛星城，寶山的淞寶，老閔行，曾經都是區域中心，如今都沒落了。

　　一般來說，這樣的區域也會在一定程度上被老產業留下的框架所束縛，轉型難度很大，貿然買這些地區的房子風險很大。

　　認知變遷升級，地段降級

　　古北等早期富人區

　　上海傳統的地段認知，其實就是上海本地人的認知。

　　這個認知從上世紀四十年代城市格局固化之后，一直到1990年之前基本就沒變變過，有一套屬于本地人對于好地段、差地段的判斷標準。

　　而近三十年，上海城市化格局地覆天翻。

　　一批曾經的上只角地段沒落，一眾曾經的下只角地段逆襲，這背后伴隨的就是地段認知的變化。

　　其中一些板塊，在大建設大分化的時代階段性的充當過好地段，但是不幸后面又隨著城市發展被主流認知拋棄而降級沒落。

　　最典型的案例是古北，作為上海第一代國際社區，當年無疑是真正的豪宅區。

　　相比于市區的老公房，迎合外國友人喜好建設的有社區花園、有物業管家、有酒店式大堂、有電梯入戶的新式低密度住宅，產品力直接秒殺。

　　古北一期

　　而這些外銷房社區價格體系對應的是外國友人的收入水平，90年代盧灣房價5000塊一平的時候，古北的價格都超過1200美金一平了，無疑是上海第一豪宅區。

　　雖然當時的古北也是市區邊緣的郊區地段，但時不影響頂級購買力對其的追捧，因為當年沒有替代品。

　　當年其實也不只是古北，各區在發展過程中都出現了階段性的好地段。

　　比如普陀的武寧有華府樟園；閔行有梅隴四大名園、有閔行星河灣；老南市有太陽都市花園、東淮海公寓；老靜安的中凱城市之光、國際麗都城。

　　這些社區都在一定周期內承擔了當地居民富人區的功能。

　　不過隨著上海的城市化開發，上海樓市發生了兩大變化，讓這些曾經的好地段好社區都發生了地段降級。

　　第一，隨著市區邊緣擴展到外環，上海市區的地段開始重新排位，地段認知新崛起的好地段重塑。

　　第二，國內住宅的產品力快速進化，產品快速迭代，2008-2015開始出現市中心核心位置建設的符合當代豪宅標準的豪宅社區，老一批房子完全不夠看來。

　　頂級購買力在這個過程中開始逐漸轉移到市區真正的豪宅區，中產逐漸轉移去配套資源更健全、配套更新的板塊。

　　大家的認知升級了，這些曾經階段性的好地段，自然而然就落伍了。

　　事實上，這三個地段沒落的原因，其實是互相交叉并列存在的。

　　比如四川北路的沒落不僅僅是消費習慣的沒落，也伴隨著北上海產業的沒落。

　　90年代，上海的核心產業仍是工業，蘇州河以北虹口、楊浦居住著大量的產業工人，雖說是工薪階層但卻也是當時的主流購買力。

　　到了90年代中后期，上海的當紅產業不再是曾經的傳統制造業傳統工業，而是外企、外貿、金融。

　　北上海在這個階段產業開始走向沒落，也對四川北路這個北上海頂流的沒落起到了推波助瀾的作用。

　　古北、甚至包括鎮寧路、新華路這些曾經的好地段，沒落也跟虹橋經開區外企時代的沒落關系很大。

　　上海第一批頂級購買力以華僑為主，并不僅僅買高了古北，也買高了湖南路、鎮寧路、新華路、愚園路等區域的住宅價格。

　　當時等到國內新貴成為頂級購買力，華僑、外籍友人成了明日黃花，這些區域也紛紛沒落。

　　而地段認知的重塑，就是在一眾板塊的起起落落中發生的，是結果也是原因。

　　結語

　　什么樣的板塊未來會沒落？

　　單一依靠某個替代性很強的價值（商業、地鐵、教育）存在的板塊，可能由于居民的生活方式改變而沒落；

　　產業過了巔峰期難以轉型，又或者起步期就在畫大餅未來很難實現的板塊，很容易快速沒落；

　　隨著地段進一步分化，在居民認知中能級下降被淘汰的板塊必然沒落。

　　買房買到即將沒落的板塊，大概是要跳進大坑。

　　篇幅有限，具體的板塊變化發展問題，可以和我們聊聊。

　　您覺得哪些區域，即將走向沒落？