本文首發拾榴詢財公眾號（2025年1月7日）

過去半個月，接了好幾個咨詢，都是關于房子的。

大家的問題很集中，到底了嗎？再不買是不是又要漲上去了？

關注我們的朋友應該清楚，對樓市的預測過往我們很慎重，一方面市場在割裂，很徹底，全網我們應該是最早喊出“一九現象”的自媒體，查了一下，那篇文章是 2020 年 9 月 20 日寫的。

這種割裂讓決策、判斷難度變大，一房一價的時代來了，不可能一概而論。

另一方面，過往所有的經驗全部失效，當政策左右市場的時候，預測政策，誰有這個本事。

那么今天為什么我們要寫這篇文章？正如文章標題“走勢定調了”，在經歷過黑暗，擠掉大部分泡沫之后，市場秩序正在重建， 2025 年樓市沒有那么悲觀......

01

城市的割裂

我不知道大家有沒有注意，去年主流媒體在報道房地產的時候，幾乎不提三四線城市，就連二線城市的曝光都很少。

說直接點，能救的都在拼命自救，就剩一口氣的直接放棄治療了，這種情況在 2025 年會愈演愈烈，因為人口就那么多。

眼下大城市正在瘋狂搶人，跳水式降低落戶門檻，虹吸太明顯了。交通越來越便利，資源越來越集中，大城市就業環境好，小城市拿什么留住人？所以鶴崗化正在加速蔓延，從樓市成交數據就能看出來。

去年 9 月份那種波新政，三四線城市已經刺激不動了，成交乏力，反觀一二線城市，尤其一線城市，反彈明顯，二手房成交量成功跨越榮枯線，最典型的例子是上海，成交瘋了，購買者多為外來人口，看中的是城市背后的資源。二線城市必須提到的是成都，數據很搶眼，但新房成交明顯弱于二手房。

去年有個數據，17個特大型城市人口全部是凈增長，江浙粵魯四個經濟大省中85.2%的地級市是人口凈增長的。

整個東三省36個地級市，只有沈陽、大連、長春是凈流入，其它地級市全部是流出狀態。

第一吸人大戶的非省會城市，有廣東的深圳，江蘇的蘇州，福建的廈門。

有人可能會反駁，自己所在的小城市房價沒怎么跌，怎么就沒有價值了？

你忽略了一個重要問題，房子的價值是建立在流動性的基礎上，賣不掉的房子只是一堆鋼筋水泥，而小城市好賣的是新房。

02

地段的重要性

過往，我們在做產品分析的時候，一直強調地段的重要性。這一年，各種成交數據充分證明了觀點是正確的。

當然，這里說的地段不是老城區中心。

什么樓盤跌得最狠？各種新城、新區，所謂的核心區，以及周邊郊區，因為缺乏足夠的產業、商業、人口支撐，空置率居高不下，投資客一跑，房價很容易出現踩踏行情。2025 年，這種情況會愈演愈烈，因為遮羞布沒了，市場反差太大，投資客看不到希望，拿不住了。

不客氣的說，這種房子，留在手上就是貶值，因為在最好的那幾年，畫的餅都沒有落地，之后就更沒有可能，而且越是地段差的地方，就越不缺房子，二手房多，新房子還在集中交付。

這兩年，改善人群非常挑地段，更看重居住屬性和商業配套，慢慢放下投資屬性，剛需選擇空間大了之后，不愿意跑太遠，對新房的執念也在降低。

這兩年的土拍，還有一個明顯的信號就是好地段+低密度會成為市場新寵，產品的換代在加快速度，尤其好房子。這就涉及另外一個問題，什么樣的房子有投資價值？去年，不少城市的豪宅在三月份后，終于挺不住跳水了。

03

新房和二手房

新房會降價嗎？一線城市基本算走穩了，新一線城市則是冰火兩重天，剩下的城市開發商只能自求多福。

根據數據顯示，去年 9 月份之后，一線和新一線城市在政策的刺激下，加上各種促銷活動，看房量明顯反彈，新房成交量反彈幅度大于二手房。說白了，工具箱里面還有工具，工具還有用，關鍵就看今年 3 月份，能不能續上這股勁了，信心重建的節點。

新房會漲回去？到目前為止，只有極個別城市止跌，今年能穩住就不錯了，現在完全不具備漲回去的大環境，也造不出買房的需求。

很多人拿深圳來說事，12 月新房成交為近四年新高，然而這在意料之中，因為新的稅費減免政策是從 12 月 1 號開始施行，很多本在 11 月份過戶的成交都拖到 12 月。

根據 12 月的數據，可以看到無論是新房還是二手房都呈現逐周遞減的態勢，同時 10-11 月已經消耗殆盡的筍盤又重如雨后春筍般涌現，信心不足。深圳有沒有到底，要看存量二手房的數據，這才是真相，而不是被炒房客帶起來的新房數據。

有一點可以肯定，2025 年關于新房的促銷還會花樣百出，各地清庫存是當務之急。當前的去化周期仍高于 2015 年初的 18 個月。

當然，相比新房，我更關注二手房，因為它的走勢被政策干預小，更市場化，更能體現樓市的真實情況。

很多城市，目前二手房掛牌量，居高不下，壓力很大。

去年四季度，雖然數據有掉頭，但大家心里清楚，成交量是建立在“以價換量”的背景下。

具體城市就不點名了，過去幾個月，我在內參里面都做了逐一分析，幾個炒房之都剛剛完成 A 輪的調整，2025 年得熬 B 輪。最樂觀的是上海。

大房齡、高層是接下來一波降價的重點，10 年和 20 年是節點。

此外，2025 年二手房的交易難度也會增加，部分房東不愿降價，惜售心理有所反彈。

04

學區房最大的泡沫破了

這一段我準備單獨寫一篇，感覺寫下來起碼有兩千字，這里就先提幾點。

經過 2024 年上半年市場的絞殺，不少城市學區房相比高點已經有了 40% 的降幅，可以說洗牌很徹底。把沒有價值的偽學區房洗出去，把還在猶豫買不買的家長洗出去。

外面都在傳言，學區房沒人買了。是縮量了，但占市場交易量比重沒降，眼下正是入學人口高峰，分母擺在那邊。

市場今年的四個趨勢，第一，單小學學區房幾乎沒人買了，家長想明白了，初中比小學重要，中考比高考重要；第二，很多家長在追逐低總價的初中學區房，沒錯，就是老破小，要盡力控制虧損；第三，居住屬性強的強雙學區房搶手，一住就是十年，賣不掉就一直住；第四，二線學區被市場淘汰，甘蔗不能兩頭甜，還不如買個居住屬性好的，自己雞娃。

市至于價格走勢，今年不會像去年那樣起伏很大，我還是堅持之前觀點，學區房未來每年至少會跌 5% ，市場下一個重要節點是 3-4 年后。

用完請立刻出手。

05

房租進入長期下跌階段

過去一年，全國各大城市的商品房房租都在下降，而且是持續性下降，像南京、杭州、上海達到 10-20%。邏輯很清楚，房租是需要收入來支撐的，沒有收入支撐，房子租不出好價格。與此同時，房子租出去的速度也變慢。

還有一個重要原因，就是待出租的房子多了，租客會比價，更會砍價。保租房對市場的沖擊也很大。

2025 年，這個情況還會繼續延續，房東們要有心理準備。

2025 年，房子能不能買？

新房，一線城市現在就能，新一線建議等到三月份市場走勢確認之后再動手。二手房，多關注流動性，而不是單單看價格，不住不買的道理不用我再重復了，消費品屬性再三確認，要能坦然的接受跌。未來真正能保值的房子，不會超過 10%，甚至 5%，門檻越來越高，不帶普通人玩了。

我對 2025 年的樓市還是比較樂觀的，至少比去年前年要樂觀，不少城市看到逐漸走穩的跡象，波動幅度變小，這已經很難了，信心的修復需要更長的時間。

當然，有更多的城市被打回原形。關注人口，說明一切。