場”的碰撞與融合

來源|贏商大數據

方法論研究|張斌/鄭捷煒/陳心如

報告編輯|熊舒苗 編輯|付慶榮

視覺設計|謝澤豐

封面&頭圖來源|視覺中國

商圈的演變，是城市進化的微縮。

2024年度《贏商tech中國商圈商業力TOP100指數榜單》上，我們再次從全國3000+商圈中，找出了100個尖子生。

它們的實力之變、排名之變，映射著城市內部、城市之間的商業力量對比、分布的變化。那些穩固、崛起的商圈，用一種聚合的方式，描述著城市生活的煥新以及未來可能。

100個“尖子生”商圈共性：

強區位+高能級項目+品牌集結

《中國商圈商業力指數榜單》覆蓋全國368城、3000+商圈，基于商圈人口規模、交通配套、商業規模、商業檔次、商業多樣性、商業活力以及商業潛力等多要素形成“3+7+28”三級指標體系。

圖片來源：贏商tech

2024年度上榜的100個“尖子生”商圈，大多分布在強商業力城市，并且在項目、品牌方面表現優異。

??城市分布特征來看，強商業力商圈多數來自高商業線級城市。 城市商業環境整體繁榮發達，造就了更佳的商業氛圍和更優的營商環境。

TOP100商圈中，全國城市商業力NO.1上海占了14個，上海、北京、深圳、廣州、成都、重慶6個商業一線城市共有46個商圈上榜，幾乎占據半壁江山。

城市商業線級：贏商大數據綜合城市商業發展基礎、城市商業規模、城市商業檔次、城市商業活躍度以及城市商業潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分。

最頂尖的TOP30商圈中，商業一線城市的上榜商圈數量及占比更高，達63.3%，共有19個。

??項目入駐特征來看，強商業力商圈往往擁有一定數量的高級次商業項目，這些項目是商圈引流的重要保障。 商業載體保持較高的運營質量，商圈商業力指數可持續走高。

TOP100商圈中，九成有S、A級優質商業載體進駐。TOP30商圈中，廣州天河路-珠江新城商圈、南京新街口商圈、上海南京西路商圈、長沙五一商圈、北京西單金融商圈等都有5個及以上的高級次項目入駐，這些商圈客流增速明顯高于總體水平。

購物中心運營級次：贏商大數據結合購物中心入客流表現、首層租金、品牌級次、客群滲透、商鋪租賃等指標，綜合運算輸出各項目運營指數，并根據項目運營指數分布情況，將全國已開業購物中心劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級。

??品牌入駐特征來看，強商業力商圈的品牌級次較高，集聚了眾多優質品牌。

TOP100商圈中，S、A級高能級品牌入駐率基本在20%以上，部分甚至達到40%以上。TOP30商圈中，北京CBD商圈、成都春熙路商圈、上海南京西路商圈、上海徐家匯商圈等，高級次品牌占比超40%，高級次品牌的占有率從根本上決定了商圈商業力指數的高度。

品牌級次：贏商大數據根據品牌在購物中心的開店數量、承租能力、消費檔次、人氣熱度等維度綜合計算品牌實力。該指數反映了品牌在購物中心領域的市場競爭力與影響力，依據品牌綜合實力指數分布劃分的等級，由高到底分為S/A/B/C/D，共計五級。

?? 此外，首店是商圈發展的流量密碼、商業活力和消費潛力。強商業力商圈為品質首店進駐“首選”，是“首發經濟”的核心引擎。

2024年前3季度，TOP30商圈累計引進品質首店數量，在各城市品質首店總量中占有高比例，積極帶動客流及銷售額。如廣州天河路-珠江新城商圈，品質首店數量占比高達46%，今年新增BREGUET廣州首店、LOEWE廣州首店、Salomon薩洛蒙廣州首店、陶陶居全國首家5.0臻品店等。

品質首店：指具有一定的影響力和知名度，門店或產品有創新亮點的品牌開出的首店；一般首店指品牌知名度不高、熱度不高、品牌資訊較少，或是獨立個體戶開出的首店，或以店中店/專柜形式存在的品牌/門店。

TOP級商圈商業力解構

躋身城市頂流的秘密在這！

以典型城市TOP級商圈為例，可發現商圈佼佼者們在商圈人口規模、商業規模、商業檔次、商業活力等高權重指標上表現占優。

坐擁百萬級以上的高消費力人口，集聚數量眾多的優質商業項目，同時品牌業態豐富度高、覆蓋多層次消費，它們得以差異化“走花路”。

//北京CBD商圈：“重奢頂流”與“年輕力生活場”的碰撞與融合

• 商業力得分：9.78

• 全國排名：NO.1

北京CBD商圈是國際知名的商務區，稅收過億樓宇145座，是全國高品質、高效益樓宇最為集中的區域之一。

這里匯聚120萬方商業載體，其中包括連續3年銷售額穩居全國第一的“店王”北京SKP、北京國貿商城、北京僑福芳草地等高檔商場，輻射100+萬人口，有穩定消費力支撐。

商圈已開出226家奢侈品牌門店（含百貨專柜），奢侈品牌門店數量全國排名第1。高端品牌云集的同時，2023年開業的THE BOX朝外｜年輕力中心，帶來了豐富的本土潮流品牌和設計師品牌，約有三分之二為主理人品牌和首店，吸引了眾多新世代年輕人聚集，讓CBD商圈煥發新活力。

圖片來源：贏商大數據

2024年前三季度，北京CBD商圈首店入駐量穩居全市前列，首店吸引力穩居全市首位，新進駐首店品質高、元素多、國際化。典型如TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋北京首店、Montane中國首店、TOM FORD中國首家旗艦店、PAPER STONE BAKERY北京首店等，凸顯商圈的強品牌吸附力。

//上海陸家嘴-張楊路商圈：最霸氣的CBD商圈，高精尖商務白領聚集地

• 商業力得分：9.68

• 全國排名：NO.2

陸家嘴-張楊路商圈位于上海浦東新區最核心商業區，集結了IFC商場、正大廣場、陸家嘴中心L+mall、世紀匯廣場、第一八佰伴、96廣場、華潤時代廣場等10余個購物中心，總商業存量面積超120萬㎡。

圖片來源：贏商大數據

經過30多年發展，陸家嘴金融城已成為國內市場主體集聚、專業人才匯聚、功能配套完備的世界級中央商務區和全球最佳投資目的地。2023年，陸家嘴金融城集聚了8000多家各類金融機構，包括全國80%的外資資管機構、40%的外資法人銀行等，已建成的285幢商務樓宇中，稅收億元樓超過110幢，擁有超強產業實力，成高消費力精英人群聚集地。

坐擁“陸家嘴三件套”（開瓶器“上海環球金融中心”、打蛋器“上海中心大廈”、注射器“金茂大廈”），這里也是海內外游客游覽上海的必到之處。

據贏商大數據，陸家嘴-張楊路商圈5km范圍輻射120萬辦公人口，商圈內購物中心零售業態數量占比43.86%，零售業態平均客單價高達1175元，“貴氣”逼人。

//廣州天河路-珠江新城商圈：客流活力全國TOP1，競合共生構筑人氣底色

• 商業力得分：9.56

• 全國排名：NO.3

作為全國五個培育建設國際消費中心城市之一，廣州于2023年出臺了《廣州市重點商業功能區發展規劃》，提出打造“5+2+4”的重點商圈格局，全面推動國際消費中心城市建設。

其中，天河路-珠江新城商圈定位世界級地標商圈，體量、品牌和業態類型等方面首位度高，商品銷售額及客流量超8億人次亦穩居全省首位、全國前列。

天河路-珠江新城商圈集聚廣州太古匯、廣州正佳廣場、廣州天河城、天環Parc Central、廣州K11、廣州花城匯等大型商業體，總商業存量面積超180萬㎡，人均商業面積高達23.6㎡/人。

商圈項目間錯位競爭，走差異化的可持續發展路徑，合力打造出全國客流活力top1商圈。、《廣州人氣購物中心排行榜TOP20》中，天河路-珠江新城商圈上榜項目數都在8個。

◎圖片來源：贏商大數據

2024年前三季度，天河路-珠江新城商圈累計新開首店96個，占全市首店份額 45.7%，為名副其實的“首店頭號集聚商圈”。

值得一提的是，今年廣州K11正籌備高奢品牌升級入駐，意味著天河路-珠江新城商圈朝世界級地標商圈又“邁出一大步”。部分品牌已確定：

• 一樓包括GUCCI、BALENCIAGA、Christian Louboutin、BALMAIN、VALENTINO、TOD′S、QEELIN、TOM FORD、BRUNELLO CUCINELLI；

• 二樓已開出由Givenchy工作室創立的現代男裝品牌G Givenchy、總統眼鏡、奢華手機品牌VERTU、華南首家HAHALULU藝術潮流空間；

• 圍擋的還包括意大利時尚買手店品牌ANTONIA MILANO、香氛品牌SECRETS’DOOR和Atelier Cologne歐瓏、法國高定護膚品牌BIOLOGIQUE RECHERCHE。

//深圳福田CBD商圈：“港人北上”、節日大道、政策扶持……buff疊滿

• 商業力得分：8.98

• 全國排名：NO.15

福田CBD商圈位處“港人北上”熱門區域，匯聚福田星河COCO Park、領展中心城、皇庭廣場等知名老牌標桿商場，以及平安金融中心PAFC Mall、One Avenue卓悅中心等新興地標，以200萬㎡的面積貢獻了超80萬㎡的購物中心總量，為深圳商業密度最高的商圈。

福田CBD商圈坐擁“深圳節日大道”IP（福田區傾力打造的國內首個節日文化主題街區，每年舉辦各類主題活動1000余場），在政企聯動之下商圈人氣聚集、消費提升、活力迸發。

圖片來源：贏商大數據

針對建設國際消費中心城區核心區這個目標，福田CBD商圈發展獲政府大力支持，國際頂級品牌店落地福田CBD商圈，最高支持5000萬元；品牌企業首店落地福田CBD商圈，最高支持500萬元……政策扶持為福田CBD商圈“首店經濟”發展按下加速鍵。2024年為例，福田CBD商圈首店依然表現突出，如領展中心城引進豬肉婆旗下“大小點”全國首店、福田星河COCO Park引進好利來華南首店等，成為這些高能級品牌搶灘深圳的首選商圈。

同時，隨著華潤萬象生活團隊接手平安金融中心PAFCmall，項目重新定位規劃招攬一大波時尚零售品牌進場，以及區域內標桿商場的持續煥新，未來福田CBD商圈的商業價值仍在不斷攀升。且隨著福田CBD北部深業上城持續深化“公園+商業”探索，國際先鋒街區商業氛圍提升，福田CBD商圈有望進一步擴容，劍指集國際消費目的地和標志性城市景觀于一體的世界級地標商圈。

//成都春熙路商圈：國際范兒、潮流范兒引領西南

• 商業力得分：9.34

• 全國排名：NO.5

春熙路商圈作為成都市核心商圈，是成都的潮流腹地，有著旺盛的消費活力和巨大消費潛力，匯集成都太古里、成都IFS兩大“頂流”人氣購物中心，以及成都群光廣場、成都晶融匯、成都新世界百貨等眾多商業項目。

圖片來源：贏商大數據

在成都太古里、成都IFS等優質商業載體持續招調帶動下，春熙路商圈業態豐富度保持全國前列。目前商圈商業經營門店 5142家，經營品類數量111種，業態覆蓋率 74.5%，門店密度位居全國商圈 TOP1。

據贏商大數據統計，2024年1-11月，春熙路商圈內13個商業載體累計客流總數2.03億人次，同比提升19%。同時，春熙路商圈圈到訪客群質量較高，19-29歲到訪客群占比近5成，高于全市平均水平。

作為全國聞名的品牌創新展示窗口，春熙路商圈首店數量與質量領跑全國，國際品牌旗艦店/新概念首店、國潮品牌、在地文化品牌等各類品質首店云集，一直以來都是消費者心目中的購物圣地、成都文商旅話題高地，引領著成都乃至西南商業創新。

//重慶解放碑商圈：兼具商貿與文旅功能的國際消費與巴蜀文化體驗地

• 商業力得分：8.91

• 全國排名：NO.17

解放碑商圈以重慶標志性建筑——解放碑為中心，是重慶最繁華的商業圈。匯聚80.5萬方的商業載體，包括重慶來福士、重慶時代廣場、PARK108國泰優活城市廣場等現代化商業，亦有十八梯、山城巷、戴家巷等底蘊深厚、氣質各異的“非標”商業。

解放碑商業、商務氛圍濃郁，解放碑CBD作為重慶金融發源地、中國西部首條商業步行街誕生地，現擁有總部企業200多家、市級以上金融機構107家、億元稅收樓宇26棟、市場主體超4萬家，匯聚駐渝全部總領事館、馬士基等80家世界500強企業、700家外資企業，集聚國際知名品牌200多個。

2023年，解放碑商圈成為西部地區首個社會消費品零售總額突破千億元的商圈；2024年，“福布斯中國中央商務區消費競爭力評選”中，解放碑CBD排名由去年第五位攀升至第四位，僅次于北京CBD、上海陸家嘴CBD以及廣州天河CBD。

圖片來源：贏商大數據

2024年，渝中區錨定“高端化、國際化、特色化”定位，編制《解放碑商圈國際高端品牌及品質商業規劃》并開展全球招商，吸引越來越多的國際知名品牌進駐，“高端”氛圍直線上升，有效推動解放碑打造成“國際范 重慶潮”格調的世界級金街商圈。

商圈引進Gucci、Prada、Burberry、Rolex、ZEGNA、SAINT LAURENT、MONCLER等國際知名品牌420個、約占全市1/3；落地首店品牌500家、位居全市第1，其中不乏CASA CURIEL全國旗艦店、意大利國寶級奢侈品牌COLOMBO等高能級首店首牌；阿迪達斯品牌中心、NIKE RISE 1200概念店、李寧九代形象旗艦店等高端運動品牌首發前沿、限量、特供商品……高能級首店接連進駐，商圈內消費內容不斷豐富、消費體驗不斷提升、消費引領作用不斷加強。

贏商tech深度挖掘場景需求，構建商業地產行業評價體系。通過商圈商業力指數，可以客觀準確評價商圈商業發展水平在城市乃至全國的相對位置，并能檢視對比不同商圈的優勢及不足之處，探尋商圈升級迭代路徑。

未來TOP100商圈商業力的持續提升，最終都將體現在商業多樣性、品牌豐富度和場景多元化上。期待各商圈商業力不斷發展躍升，創造更多美好生活場景！

本報告相關數據來源說明： 1、商圈人口、客流及配套數據：來自統計局年鑒及地圖廠商及運營商數據； 2、商圈商業存增量現狀及變化數據：來自贏商tech項目數據庫的全國購物中心監測； 3、商圈門店現狀及變化數據：來自贏商tech品牌數據庫的全國商圈門店信息采集； 4、商圈檔次、夜經濟發展、首店數據：來自贏商tech數據中心的獨家數據模型研發。