在穩(wěn)市場(chǎng)、去庫存大背景下，2024年南通供地規(guī)模、賣地收入均創(chuàng)近五年新低。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2024年南通大市共計(jì)掛牌133宗涉宅地塊，其中128宗成功出讓，共計(jì)出讓土地面積約574萬㎡，賣地總收入約615億元。

較2023年同期相比，2024年成交地塊數(shù)量減少了27宗，土地面積減少約211萬㎡，賣地總收入減少約81億元。

與2020年高點(diǎn)相比，2024年賣地收入更是大幅“縮水”超500億元。同時(shí)，2024年也是近五年土地出讓面積首次跌破600萬㎡。

就拿地企業(yè)來看，2024年成功出讓的128宗地塊中，有122宗出現(xiàn)了本地國(guó)資的身影，且均為底價(jià)成交，“國(guó)資托底”依舊是南通土拍市場(chǎng)的主旋律。

盡管整體市場(chǎng)低迷，但地價(jià)卻有所上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年南通土地成交均價(jià)約10715元/㎡，較2023年上漲約1849元/㎡，這一上漲趨勢(shì)與各地區(qū)核心板塊容積率的進(jìn)一步下調(diào)密切相關(guān)。

此外，2024年南通大市共誕生了17宗“萬元地”，較2023年增加了4宗，樓面價(jià)最高達(dá)到了17786元/㎡。南通濠河板塊、中創(chuàng)區(qū)、海門府南、啟東蝶湖板塊等多個(gè)核心區(qū)域的多宗“壓箱底”地塊成功出讓，2025年南通豪宅市場(chǎng)供應(yīng)井噴。

No.1

南通市區(qū)、如皋賣地收入“破百億”

具體各地區(qū)來看，2024年賣地收入最高的依舊是南通市區(qū)，約151億元；緊隨其后的是如皋，約101億元。值得一提的是，2023年賣地收入的“冠亞軍”也是南通市區(qū)和如皋。

南通市區(qū)土地單價(jià)高，土地出讓量亦不低，賣地收入高是情理之中。如皋之所以能連續(xù)兩年“破百億”，主要因?yàn)槠渫恋爻鲎屃匡@著高于其他地區(qū)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023-2024年如皋共計(jì)出讓了59宗、約257萬㎡涉宅地塊，攬金約237億元，數(shù)量、面積均為第一，金額僅次于南通市區(qū)，是名副其實(shí)的“賣地大戶”。

2024年賣地收入最低的是通州灣板塊，僅出讓了2宗、約14萬㎡涉宅地塊，攬金約5億元，較2023年減少約56億元，跌幅高達(dá)約92%，這或與通州灣前幾年“出讓地塊較多、入市地塊較少”有一定關(guān)系。

從下圖還可以看到，雖然2024年南通大市賣地總收入創(chuàng)新低，但通州、海安、如東三個(gè)地區(qū)卻呈上漲走勢(shì)，尤其是2023年賣地收入墊底的如東，2024年成功攬金約53億元，漲幅高達(dá)約121%。

No.2

本地國(guó)資參與拿地占比高達(dá)95%

2024年南通土地市場(chǎng)僅有兩家全國(guó)性房企露面——招商聯(lián)合煒賦、科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)落子中創(chuàng)區(qū)，綠地聯(lián)合啟東君瑞實(shí)業(yè)落子海永鎮(zhèn)。

另有5宗為本土民企單獨(dú)摘牌，熱度較高的是北大街R24006地塊，由南通華宇地產(chǎn)拿下。此外，海安元華置業(yè)先后拿下海門2宗地塊，表現(xiàn)搶眼。

還有18宗為國(guó)資與民企聯(lián)合拿地，其中拿地?cái)?shù)量最多的是鑫緣繭絲綢集團(tuán)股份有限公司，聯(lián)合海安市城建開發(fā)投資集團(tuán)摘牌8宗地塊；其次是江蘇國(guó)峰建設(shè)有限公司，聯(lián)合海安保障性住房投資建設(shè)有限公司摘牌3宗地塊。

剩下的103宗則是由本地國(guó)資單獨(dú)摘牌，盛和、煒賦、星湖、致豪等我們熟知的國(guó)企品牌均有拿地記錄，具體各地區(qū)國(guó)資拿地情況我們后續(xù)再逐個(gè)分析。

總結(jié)而言，2024年成功出讓的128宗地塊中，有122宗為本地國(guó)資參與拿地，占比高達(dá)約95%，南通土拍市場(chǎng)的主力軍依舊是國(guó)資。

No.3

低容積率、高樓面價(jià)地塊持續(xù)增加

2024年南通一共誕生了17宗“萬元地”，比2023年增加了4宗，具體包括南通市區(qū)8宗、啟東4宗、海門2宗、如皋2宗、通州1宗。

樓面價(jià)TOP5都位于南通市區(qū)，最高的是老城區(qū)濠河畔R24007地塊，高達(dá)約17786元/㎡；緊隨其后的是中創(chuàng)區(qū)紫瑯湖畔兩宗地塊，樓面價(jià)都超1.6萬/㎡。

我們還統(tǒng)計(jì)了各地區(qū)近兩年最高樓面價(jià)的漲跌情況，發(fā)現(xiàn)只有南通市區(qū)和通州灣有所下跌，其他地區(qū)均有所上漲，尤其如皋漲幅高達(dá)85%，這與核心位置地塊容積率進(jìn)一步下調(diào)密切相關(guān)。

以如皋為例，2023年城區(qū)地塊容積率多數(shù)都在2.0以上，2024年基本都降到了2.0以下，最低甚至降到1.2。

海安同樣如此，2023年城區(qū)地塊容積率主要集中在1.8-2.0之間，2024年則集中在1.2-1.8之間，最低也降到了1.2。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年南通大市成功出讓的128宗地塊中，有55宗容積率≤1.5，占比約43%，而這一比值在2023年僅為8%。容積率的下調(diào)帶來了樓面價(jià)的上漲，也意味著南通新房市場(chǎng)將進(jìn)一步向“改善化”方向發(fā)展。

不僅是“改善化”，2024年南通土地供應(yīng)愈發(fā)“豪宅化”。上述55宗容積率≤1.5的地塊中，有23宗容積率≤1.2，這些地塊未來無疑將打造為面向深度改善群體的高端豪宅。

事實(shí)上，2024年南通各地新入市的項(xiàng)目中，“豪宅”已成為主流。這些新項(xiàng)目多為別墅＋洋房、別墅＋大平層，甚至是純別墅。

“戶型越做越大、總價(jià)越來越高”是南通新房市場(chǎng)近幾年的顯著變化，預(yù)算有限的剛需群體未來或許只能從二手房市場(chǎng)“撿漏”。

可以預(yù)見的是，2025年南通改善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，卷產(chǎn)品、卷品質(zhì)、卷交付、個(gè)性化、定制化……豪宅的迭代更新將成為常態(tài)。

與此同時(shí)，在深度改善漸成主要需求的市場(chǎng)背景下，2025年南通有望推出更高品質(zhì)、更高單價(jià)的“壓箱底”地塊。