在穩市場、去庫存大背景下，2024年南通供地規模、賣地收入均創近五年新低。

據「新知南通研究院」不完全統計，2024年南通大市共計掛牌133宗涉宅地塊，其中128宗成功出讓，共計出讓土地面積約574萬㎡，賣地總收入約615億元。

較2023年同期相比，2024年成交地塊數量減少了27宗，土地面積減少約211萬㎡，賣地總收入減少約81億元。

與2020年高點相比，2024年賣地收入更是大幅“縮水”超500億元。同時，2024年也是近五年土地出讓面積首次跌破600萬㎡。

就拿地企業來看，2024年成功出讓的128宗地塊中，有122宗出現了本地國資的身影，且均為底價成交，“國資托底”依舊是南通土拍市場的主旋律。

盡管整體市場低迷，但地價卻有所上漲。根據統計，2024年南通土地成交均價約10715元/㎡，較2023年上漲約1849元/㎡，這一上漲趨勢與各地區核心板塊容積率的進一步下調密切相關。

此外，2024年南通大市共誕生了17宗“萬元地”，較2023年增加了4宗，樓面價最高達到了17786元/㎡。南通濠河板塊、中創區、海門府南、啟東蝶湖板塊等多個核心區域的多宗“壓箱底”地塊成功出讓，2025年南通豪宅市場供應井噴。

No.1

南通市區、如皋賣地收入“破百億”

具體各地區來看，2024年賣地收入最高的依舊是南通市區，約151億元；緊隨其后的是如皋，約101億元。值得一提的是，2023年賣地收入的“冠亞軍”也是南通市區和如皋。

南通市區土地單價高，土地出讓量亦不低，賣地收入高是情理之中。如皋之所以能連續兩年“破百億”，主要因為其土地出讓量顯著高于其他地區。

根據統計，2023-2024年如皋共計出讓了59宗、約257萬㎡涉宅地塊，攬金約237億元，數量、面積均為第一，金額僅次于南通市區，是名副其實的“賣地大戶”。

2024年賣地收入最低的是通州灣板塊，僅出讓了2宗、約14萬㎡涉宅地塊，攬金約5億元，較2023年減少約56億元，跌幅高達約92%，這或與通州灣前幾年“出讓地塊較多、入市地塊較少”有一定關系。

從下圖還可以看到，雖然2024年南通大市賣地總收入創新低，但通州、海安、如東三個地區卻呈上漲走勢，尤其是2023年賣地收入墊底的如東，2024年成功攬金約53億元，漲幅高達約121%。

No.2

本地國資參與拿地占比高達95%

2024年南通土地市場僅有兩家全國性房企露面——招商聯合煒賦、科創產發落子中創區，綠地聯合啟東君瑞實業落子海永鎮。

另有5宗為本土民企單獨摘牌，熱度較高的是北大街R24006地塊，由南通華宇地產拿下。此外，海安元華置業先后拿下海門2宗地塊，表現搶眼。

還有18宗為國資與民企聯合拿地，其中拿地數量最多的是鑫緣繭絲綢集團股份有限公司，聯合海安市城建開發投資集團摘牌8宗地塊；其次是江蘇國峰建設有限公司，聯合海安保障性住房投資建設有限公司摘牌3宗地塊。

剩下的103宗則是由本地國資單獨摘牌，盛和、煒賦、星湖、致豪等我們熟知的國企品牌均有拿地記錄，具體各地區國資拿地情況我們后續再逐個分析。

總結而言，2024年成功出讓的128宗地塊中，有122宗為本地國資參與拿地，占比高達約95%，南通土拍市場的主力軍依舊是國資。

No.3

低容積率、高樓面價地塊持續增加

2024年南通一共誕生了17宗“萬元地”，比2023年增加了4宗，具體包括南通市區8宗、啟東4宗、海門2宗、如皋2宗、通州1宗。

樓面價TOP5都位于南通市區，最高的是老城區濠河畔R24007地塊，高達約17786元/㎡；緊隨其后的是中創區紫瑯湖畔兩宗地塊，樓面價都超1.6萬/㎡。

我們還統計了各地區近兩年最高樓面價的漲跌情況，發現只有南通市區和通州灣有所下跌，其他地區均有所上漲，尤其如皋漲幅高達85%，這與核心位置地塊容積率進一步下調密切相關。

以如皋為例，2023年城區地塊容積率多數都在2.0以上，2024年基本都降到了2.0以下，最低甚至降到1.2。

海安同樣如此，2023年城區地塊容積率主要集中在1.8-2.0之間，2024年則集中在1.2-1.8之間，最低也降到了1.2。

根據統計，2024年南通大市成功出讓的128宗地塊中，有55宗容積率≤1.5，占比約43%，而這一比值在2023年僅為8%。容積率的下調帶來了樓面價的上漲，也意味著南通新房市場將進一步向“改善化”方向發展。

不僅是“改善化”，2024年南通土地供應愈發“豪宅化”。上述55宗容積率≤1.5的地塊中，有23宗容積率≤1.2，這些地塊未來無疑將打造為面向深度改善群體的高端豪宅。

事實上，2024年南通各地新入市的項目中，“豪宅”已成為主流。這些新項目多為別墅＋洋房、別墅＋大平層，甚至是純別墅。

“戶型越做越大、總價越來越高”是南通新房市場近幾年的顯著變化，預算有限的剛需群體未來或許只能從二手房市場“撿漏”。

可以預見的是，2025年南通改善市場的競爭將更加激烈，卷產品、卷品質、卷交付、個性化、定制化……豪宅的迭代更新將成為常態。

與此同時，在深度改善漸成主要需求的市場背景下，2025年南通有望推出更高品質、更高單價的“壓箱底”地塊。