青島，2025年1月9日——2024年1-10月，青島規(guī)模以上服務業(yè)企業(yè)營業(yè)收入同比增長13.7%，其中以交通運輸、租賃服務等為代表的生產(chǎn)性服務業(yè)保持較快增長。“隨著國內(nèi)消費需求的加速釋放，青島服務經(jīng)濟展現(xiàn)出穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。辦公樓方面，盡管市場流動性受阻，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場波動中表現(xiàn)出更強的抗周期性和韌性。新質(zhì)生產(chǎn)力的加速發(fā)展將成為推動經(jīng)濟增長的重要引擎，不僅為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提供了動力，還有望撬動辦公樓市場新一輪增量需求。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)方面，浮山灣商圈新地標——集地廣場于第四季度正式營業(yè)。

市場呈現(xiàn)流動性制約和需求不均衡的特征。2024年青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4.0萬平方米，經(jīng)濟波動影響下的市場環(huán)境出現(xiàn)強烈衰退預期。然而，與整體市場有所不同的是，甲級辦公樓市場的去化表現(xiàn)相對穩(wěn)定，6.3萬平方米的凈吸納量較過去十五年的歷史均值提升了44%，表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場波動中表現(xiàn)出更強的抗周期性和韌性。

甲級辦公樓市場的需求一方面是來自租金持續(xù)下行激活的辦公升級需求，另一方面是來自總部的自用需求。從需求的行業(yè)特征來看，全年1,000平方米以上的成交主要來自專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)，包括保險、證券、教育、律師、旅游等在內(nèi)的細分行業(yè)需求均有大面積成交。500平方米以下的中小面積段市場需求則來源于物流、貿(mào)易和科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。

供應增量維持穩(wěn)定水平，全年共八個新項目交付。2024年，青島辦公樓市場共有約32萬平方米的新增供應，與過去兩年的供應增量保持一致。其中，核心商務區(qū)的項目占比約為38%，其余多數(shù)項目分布于非核心商務區(qū)。全年唯一交付的甲級辦公樓項目來自銀豐財富廣場（約3.5萬平方米），推高全市甲級市場總存量至117.3萬平方米。受到新增供應和退租縮租等疊加因素影響，截至2024年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率環(huán)比及同比分別上升0.9和3.6個百分點至35.0%。

全年租金同比跌幅擴大。截至四季度，整體市場平均有效租金為68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲級市場平均有效租金為100元/平方米/月，同比下降6.6%。整體市場及甲級市場的租金同比降幅較2023年底的預測值均擴大了4-5個百分點，表明市場租金出現(xiàn)超預期下探。業(yè)主方正在以顯性降價和隱形優(yōu)惠等多種方式爭取有限的客戶資源，推動市場進入更深層次的博弈。

低價刺激下的市場流動性預計將溫和回升。經(jīng)歷了艱難而波動的2024年，預計2025年青島整體市場的成交量將在持續(xù)的低價刺激下有所回升，但甲級成交量將回歸均值。“租金的動態(tài)調(diào)整預計將持續(xù)激發(fā)市場需求，為辦公樓市場的復蘇提供充足底氣。”仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。

全年市場凈吸納量回落，餐飲品牌頻繁更替，運動品牌求快求新。2024年青島零售地產(chǎn)市場全年凈吸納量僅為5.5萬平方米。零售商業(yè)績普遍承壓下，品牌擴張意愿明顯受阻。部分購物中心因品牌關店撤鋪面臨較大的空置壓力，而一些表現(xiàn)尚佳的購物中心則面臨較高的品牌淘換率。

餐飲業(yè)態(tài)依然在市場需求中占據(jù)半壁江山，在全年新開店鋪中的占比約為46.1%，新品牌層出不窮，但存活周期普遍縮短。其中，古茗、爺爺不泡茶、茉莉奶白、Linlee檸檬茶等咖啡茶飲品牌全年開出超百家新店，同時該品類也成為關店率較高的品類之一。雖然戶外運動品牌的開店潮有所回落，但整體運動品牌推新品、搶流量的節(jié)奏并沒有放慢。2024年青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新開服飾店鋪中，22.3%來自運動品牌，較2023年提升了7個百分點。更加注重科技研發(fā)和精準定位的運動品牌正在通過快速推出新的品牌副線來搶占市場。

時隔三年，浮山灣商圈迎來新地標。在四季度，2024全年唯一交付的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項目——集地廣場（GT Plaza）為市場帶來70,000平方米的新增供應量。該項目是深藍中心綜合體項目中的零售商業(yè)部分，其無可挑剔的地理位置、極強的昭示性，以及先期入市的住宅項目帶來的品牌溢價和形象，為該項目打造精致、人文、注重社交屬性和生活方式的高端精品商業(yè)奠定了基礎。新項目較高的開業(yè)率使青島整體零售地產(chǎn)市場空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.7個百分點至8.1%。

租金徘徊于下行區(qū)間，降幅有所收窄。截至2024年四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為187元/平方米/月，環(huán)比下降0.6%，同比下降3.5%。自2020年以來，租金已連續(xù)19個季度緩慢下降，項目間的租金分化趨勢在近幾個季度愈發(fā)顯現(xiàn)，客流較為理想的優(yōu)質(zhì)項目正通過加速品牌淘換率來維持租金的穩(wěn)定性，運營不佳的項目雖面臨嚴峻的空置壓力，但并未持續(xù)降價，因為單純的降價策略已無法有效刺激此類項目的客流增長并吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐，租金降幅有所放緩。

下沉市場將迎來短期供應高峰。2025年，青島零售地產(chǎn)市場預計將有約40萬平方米的新增供應，主要分布在黃島、即墨、膠南、李滄等下沉市場，以點帶面推動區(qū)域商業(yè)提質(zhì)擴容。同時，隨著財政補貼、稅收優(yōu)惠等一系列消費刺激政策的落實，供需兩端雙向發(fā)力將為青島零售地產(chǎn)市場的全面復蘇奠定基石。