雖然對大部分普通買家，我向來是建議能買新房，不選二手。

但是必須承認，廣州樓市能暖起來，二手市場是出了大力氣的——

2024年，廣州二手住宅累計網簽110781套，這成交量，一方面創下近三年新高水平。

另一方面，二手成交份額占比達到59%，占比連續三年提升，也是近年首次高于新房。

二手頂替一手，成為成交主力！

你們知道，這對2025年樓市來說意味著什么嗎？

01

二手市場好了

廣州樓市才是真的好

直接說結論，一是代表市場信心，真的回來了。

不管這些二手房，是降價多少、掛牌多久賣出去，成交量多 = 流通改善 = 變現能力變好。

只有房子可以流通，能夠變現，大家才相信房子除了自住，還是有投資價值的，算是一種資產。

說得直白點，如果二手市場完全癱瘓，有這樣的前車之鑒，誰敢去買新房？

相反，如果老破小都能賣出去，次新房還怕賣不出去？客戶自然敢買新房！

二是2025年廣州一手市場，成交量會有明顯拉升。

原因除了有老生常談的政策、行業周期和上面所說的信心以外，很重要的一點是很多二手業主總算把房子賣出去了。

手有余糧，也是時候考慮新房了。

別跟我杠說，不是個個都會賣完再買，只要不是需要套現或離開廣州的，不管賣一買一還是賣多換一，總歸是會再買房的。

而且看回去年二手成交記錄，年末成交是真的猛，連續三個月單月成交都在1萬套以上。

假設這里有1/3的人要買新房，正常來說不會持幣觀望太久，那么大概率會在今年上半年入市。

也就是說，這里就有大概1萬個潛在買家，可以作為新力軍支援2025年廣州新房市場。

三是完成“量變”以后，很有可能出現價格“質變”。

為什么有這個推測？

很多人不知道，最近廣州二手新增掛牌量，在悄悄下降了！

去年，一天新增掛牌七八百套是很正常的，高峰時期甚至一天激增過千套。

但是從四季度開始，連續三個月的新增掛牌量都在下降。到了12月，單日基本都在500多套的低位。

去年二手什么情況，大家心知肚明。那會賣房的人一定是有剛性需求，所以也愿意在價格上做讓步。

消耗完這批著急賣房的，后面再陸陸續續掛牌的人，心態、開價和還價空間那就不一樣了。

況且，二手成交量增加，而新增房源減少，去化周期縮短，賣家之間的競爭沒那么激烈。

價格站穩，很有希望。

02

一線城市二手全面回暖

警惕二手占比太低

視線放遠一點，不僅僅是廣州，近期大城市的二手市場都在極速回暖，表現也大多優于一手——

去年12月，北京二手網簽成交量達到2.1萬套，創近21個月新高。環比增長15%，同比增長66%。

同期，深圳一手住宅網簽達到6769套，為近47個月來的第二高水平。同時，二手住宅過戶數量創下近51個月的新高，突破8000套大關。

上海就更瘋狂了，12月二手房成交29711套，創47個月以來新高，全年超24萬套，達近3年的新高。

去年一二手成交套數占比，去到了1:4！

從宏觀角度看，2025年一線城市大概率延續二手成交火爆、占比拉高的趨勢，然后向二線城市蔓延。

而目前已經出現這些信號的城市，今年樓市繼續回暖肯定問題不大。

反過來講，購房者就要警惕、遠離那些一手成交占比過高，二手成交占越來越低的城市以及板塊。

譬如，咱旁邊的中山。

綜合數據顯示，2024年中山一手住宅網簽共20493套，處于近10年來得低位。而二手成交在1萬套上下，一二手占比約2:1。

一手難賣，二手更難熬，深中通道來了都不見效。

所以今年一開始，中山新房又開卷。

譬如這個準現房項目，首付9.9元上車三房，剩余的首付款由開發商墊付。按30年貸款計算，三房月供在2944元左右，四房月供在3782元左右。

對買家來說，筍，只是對樓市來說也很“損”。

如果不是自住必須要買，我的建議，敬而遠之吧。

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