最近，你忙不忙？

別人不知道，但碧桂園董事會主席楊惠妍女士有點忙。

作為曾經的宇宙第一大房企，“沉寂”許久后，終于官宣了一連串重磅消息。

先是1月6日，碧桂園召開2025年第一次集團月度管理會議，楊惠妍提出2025年全年工作核心是保交房和修復資產負債表。

緊接著，1月9日晚間，碧桂園發布公告，宣布境外債務重組提案的關鍵條款，目標最多削債116億美元。（大動作，mark！）

幾天后，1月14日，楊惠妍還將主持召開董事會會議，屆時將批準2023年全年業績，以及2024年年中業績的發布。

趕在春節前把該處理的事情都處理掉，看來，小楊主席這是打算準備過年包餃子的節奏了。

01 | 關鍵任務

作為2025年的首次管理會議，楊惠妍準備的非常充分。

在會議上，楊惠妍就當前政策及市場環境、2024年成績總結、集團當前重點工作、未來發展及人才戰略進行了深入分析。

面對充滿挑戰與機遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復資產負債表。

數據顯示，2024年，碧桂園全年交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋。不過，此前碧桂園曾公布過2024年的目標是要交付超過48萬套房子。

顯然，在2024年的新房交付上，碧桂園食言了。這背后也意味著至少有10萬戶購買碧桂園新房的業主們還要再耐心的等一等。

而對于2025年的交付目標，楊惠妍只是提到2025年交房任務總量較去年明顯減少，但仍需各方努力。

也許，比畫下“宏圖”更重要的是守住“底線”。

不僅如此，對于2025年的銷售目標楊惠妍也并未對外公布。當然，也的確能理解，面對2025年復雜多變、難以捉摸的市場環境，誰都說不準，即便目標公布了也容易打臉，干脆一并回避了。

除此以外，楊惠妍將修復資產負債表定為了2025年碧桂園的關鍵工作任務。

很快，我們就看到了這項任務的第一個成果。

02 | 債務重組方案

1月9日晚間，碧桂園突然發布關于境外債務重組業務發展最新情況的公告。

公告顯示，截至2023年底，碧桂園境外有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元，主要由以下幾部分構成：

• 現有債權債務的未償還本金：約103億美元；

• 現有銀團貸款債務的未償還本金：約36億美元；

• 股東貸款的未償還本金：約11億美元；

• 其他擔保及無擔保債務的未償還本金：約14億美元。

盡管數據是截至2023年底，但因碧桂園“躺平”了一年多，因此除了面上的利息增加外，外債規模應該就是這么多了。

絕對規模相當大，但是碧桂園拿出的還債誠意似乎欠缺了些，尤其是當債權人看到重組提案目標是減少債務最多116億美元，估計內心比哈爾濱的天氣還拔涼。

在重組提案中，碧桂園給了債權人五個選項：

選項1：現金（通過要約回購）

該選項的好處是可以馬上拿到錢，但是只能拿到至多原值的十分之一，即所謂最少90%本金的削減。

當然，要是談利息，那虧得可就更多了。

選項2：僅強制性可轉換債券（100%轉股）

該選項就是債權人將持有債券全部轉換為股權，債權人變股東，且轉股日要在最終到期日的3.5年以后。

說白了，就是如果債權人你覺得我碧桂園還會牛起來，那不妨陪著我一起賭一把大的，這個選項真的是考驗革命友誼呀。

選項3：強制性可轉換債券及新債務工具（67%轉股）

簡單而言，就是大部分債轉股，但是轉股日要在最終到期日的7.5年后。另外一部分替換成新發放的債券或貸款。

選項4：新債務工具（35%本金削減）

如果不想現在就虧掉90%以上，也不想債主變股東，那么我們就簽個新債務，但是新債務本金要削減35%，而且新債務的到期還款日要在9.5年以后。

選項5：新債務工具（無本金削減）

當然，如果以上選項你都滿意，債權人也想躺平了，那好，碧桂園也給出了“躺平版”，干脆咱們就直接延長債務到期日11.5年后。

到時候，要是碧桂園活過來了，那皆大歡喜。要是屆時碧桂園沒了，那么這筆債務也基本相當于一筆勾銷了。

03 | 亮家底

看完碧桂園給出的五個選項，什么感覺？

果然，欠債的才是大爺，還能一下子搞出這么多刺激的玩法。

不過，截至公告日，碧桂園與債權人等仍在磋商重組提案的確實條款，各方尚未就重組提案訂立任何具法律約束力的協議。

但好的消息是，碧桂園目前已與7家知名銀行組成的協調委員會就重組方案達成共識，并獲得對方表態支持。

該協調委員會由持有三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

在重組提案中，碧桂園或許為了表明態度，表示公司控股股東正在考慮將公司未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為本公司或附屬公司的股份，具體條款有待協議。

在這份公告中，碧桂園也亮出了全部家底。

截至2023年12月31日，碧桂園控制超過3000個開發項目，可售面積在9000萬平米到9200萬平米之間。

其中包括超過2900個境內項目，以及29個境外項目，涵蓋馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、香港、英國及新西蘭等。

此外，還有約130萬至140萬個車位可供出售。

如此看來，碧桂園目前依然還是有很厚實的土儲家底。

不過，碧桂園并未列明這些家底可以折算出多少可售貨值。

此前2022年報顯示，碧桂園截至2022年年末，碧桂園已獲取權益可售資源約9555億元，另有潛在權益可售資源2528億，合計約1.2萬億。

但兩年過去了，這些土儲現在到底還值多少，其中又有多少資產可以盤活尚未可知。

不過，也別太著急，因為碧桂園可能很快就會公布了。

1月14日，碧桂園將舉行董事會會議，重點就是批準2023年財報，以及2024年中報業績發布。

相信到那個時候，碧桂園會給出一個答復。

結尾

“ 世必有非常之人，然后有非常之事，有非常之事，然后有非常之功。”

這是楊惠妍在2025年首次管理會議上特別提到的一句話，既是勉勵，也是對未來的隱憂。

碧桂園的非常之人、非常之事究竟能否成就非常之功， 或許就看債務重組的談判桌上，債權人們是否會伸出援手，以及這家企業能否用手中的資源盤活未來。

當然，炸天團也希望碧桂園能如王菲所唱的那般——“如愿”。

然而，在房企深陷債務泥潭的時代，談“如愿”更多是一種奢望。

對于碧桂園來說，最終能否“如愿”，不僅取決于內部的變革與努力，更仰賴于市場環境是否出現奇跡般的轉機。

而奇跡的成本，往往是以無數購房者以及債權人的耐心與信任為代價。

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