前不久，碧桂園拿出了人類史上第二大境外債重組方案，不愧是“宇宙房企”，一出手就是歷史記錄。（或許有人會問第一是誰？那當然是恒大。）

這家昔日的“宇宙房企”的1200億外債，終于在近期有了說法。

從碧桂園給出的重組方案上看，還是非常刺激的，可以概括為：虧、賭、陪、換、熬。

基本上看起來就是賠多賠少的問題。

1. 現金回購（虧）

碧桂園以現金回購債務，但僅償還債權人10%的本金。這意味著，債權人若選擇立即收回資金，將承受高達90%的本金損失。

2. 100%債轉股（賭）

債權人可選擇將全部債務轉換為股權，但需要等待3.5年才能轉股。這種方式完全依賴碧桂園未來的市場表現，風險極高。

3. 部分債轉股+部分債務延期（陪）

債務本金的67%轉為股權，剩余33%延期至7.5年后償還。此方案通過“時間換空間”，將債權人的利益與企業發展捆綁。

4. 債務展期+本金削減（換）

債務本金削減35%，其余65%延期至9.5年后償還。這種方式大幅降低企業短期債務壓力，但債權人仍需承受較大折損。

5. 僅展期，無削債（熬）

保留全部債務本金，但需延期11.5年。這對債權人而言是最保守的選擇，但長時間展期仍存在較大的不確定性。

截至目前，碧桂園與專案小組、協調委員會及其他債權人仍在磋商重組提案條款，各方尚未就重組提案訂立任何具有法律約束力的協議。

個人分析，如果非要在這五個方案里選，可能虧的最少的就是第一個：接受90%的虧損。

其余的每一個，都很難評，甚至最后一個方案還要等11年。

先不要幻想碧桂園能不能撐11年，也別提碧桂園自己分析15年還是不能盈利的現實。就只算你能不能預測15年后的通貨膨脹？

要是不能，最好還是套現離場。

近年來，碧桂園的自救從來沒有停止，包括降低債務杠桿、聚焦核心業務、融資渠道調整等多種方式。

并且自2022年以來通過處置難銷類資產及盤活沉淀資金，已回籠資金超600億元。

但從結果上看，仍未能有效扭轉頹勢。2024年，其全年銷售額僅為471億元，與2020年的5707億元相比，下降超過90%。

一方面，有著市場需求的萎縮、資產價值的下滑等于因素，也有房地產行業去杠桿的整體趨勢，令其成效有限。

為了讓債主們安心，碧桂園還展示了家底.

截至2023年年底，碧桂園控制超過3000個開發項目，可售合同面積在9000萬至9200萬㎡之間，包括在馬來西亞、泰國等9個國際市場的29個開發項目以及在中國內地的超過2900個境內開發項目。

粗略計算，碧桂園手頭的資產價值高達9000億，而什么時候能變現那就不知道了。

而對于普通購房人來說，其實更關系的是碧桂園的交付進度。規模上，2024年底，碧桂園累計交付了超過200萬㎡的住宅項目

受益于各地的“保交樓”政策，包括專項資金支持、金融機構貸款展期以及施工企業墊資等，碧桂園部分重點項目得以順利推進。

然而，由于資金鏈壓力，多數項目交付時間有所延后，但還是完成了交付。

不過，雖然大部分項目如期交付，但部分樓盤或多或少存在質量問題，如外立面裝修簡配、公共設施滯后等。

看完上面五個方案，有不少人直呼“明搶”。核心實質是將債務危機轉嫁至債權人身上。

債權人面臨的選擇并非優劣權衡，而是在“割肉”和“賭未來”之間艱難抉擇。

但是話又說回來，已經火燒眉毛的碧桂園似乎也沒有別的辦法了。假如你是債主，你會怎么選擇？