上半年佛山新盤市場(chǎng)熱度雖高，但成交量仍被二手市場(chǎng)壓上一頭。

究其原因，主要是當(dāng)下佛山二手市場(chǎng)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)明顯，加上現(xiàn)樓、議價(jià)空間大等buff，讓二手房穩(wěn)占了交易量的半壁江山。那么，如今佛山的二手市場(chǎng)呈現(xiàn)了怎樣的成交結(jié)構(gòu)？各區(qū)哪些板塊交投最旺？最新價(jià)位如何？今天就來(lái)盤一盤。

二手成剛需主場(chǎng)低總價(jià)極致上車

在卷戶型、卷園林、卷交標(biāo)的新房市場(chǎng)沖擊下，以價(jià)換量成了二手市場(chǎng)的主要手段。

而且，以價(jià)換量的這部分房源，在剛需產(chǎn)品上尤為突出。

譬如在千燈湖板塊，相對(duì)外圍的中建燈湖領(lǐng)秀、萬(wàn)科金域中央等三房單價(jià)1.6/1.9萬(wàn)/㎡就有成交；比較熱門的如濱江1號(hào)、保利花園等，三房成交單價(jià)則在2.2-2.5萬(wàn)/㎡間。

截圖自好好選房平臺(tái)

而在祖廟，2萬(wàn)/㎡以內(nèi)的單價(jià)，可選的三房就更多，如普君新城華府、碧桂園嶺南盛世、龍湖越秀傲云都有成交。

截圖自好好選房平臺(tái)

與此同時(shí)，高價(jià)的剛需三房在佛山二手市場(chǎng)明顯流通受阻，比如此前保利天悅那套單價(jià)最低的3.89萬(wàn)/㎡三房，至今仍未成交，但另一套更低的3.81萬(wàn)/㎡已在上月放盤。

這一點(diǎn)，也真實(shí)地反映到數(shù)據(jù)上。統(tǒng)計(jì)平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，佛山二手交易結(jié)構(gòu)上，小面積、低總價(jià)的特征明顯。

總價(jià)分布來(lái)看，以總價(jià)100-150萬(wàn)元的房源占比最高，達(dá)33%；其次是總價(jià)50-80萬(wàn)，占比24%，兩者相加占比超五成。

與之相對(duì)應(yīng)的是，總價(jià)200萬(wàn)以上的房源占比僅約10%。

再看面積分布，就跟明顯了。90-140㎡的房源占比高達(dá)6成以上，其次是面積更小的60-90㎡。可以說(shuō)，二手完完全全成為了剛需群體的主場(chǎng)。

從6%至41%，五區(qū)各板塊議價(jià)曝光

眾所周知，剛需置業(yè)最在意的是什么？當(dāng)然是，價(jià)格！

"買賣雙方都在試探底線"，有網(wǎng)友如此評(píng)價(jià)當(dāng)下佛山二手市場(chǎng)。

在好好選房平臺(tái)上可以看到，目前佛山各板塊的成交中位數(shù)全部落到200萬(wàn)以內(nèi)，均較去年有所下調(diào)。

其中，南海千燈湖和禪城湖景（含奇槎）兩大板塊的成交天花板仍是全市最高。

*成交中位數(shù)：一半房源成交價(jià)低于這一數(shù)值；成交天花板：90%的成交價(jià)低于這一數(shù)值。

此外，樂(lè)居梳理統(tǒng)計(jì)貝殼數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從上半年佛山二手成交來(lái)看，各板塊的成交均價(jià)仍在下探，買方議價(jià)空間大幅擴(kuò)大。

01禪城區(qū)

禪城區(qū)方面，二手成交均價(jià)最高的是湖景板塊（含奇槎），近半年成交均價(jià)約1.76萬(wàn)/㎡；

而全區(qū)成交量最高的區(qū)域則是祖廟（含城北），近半年成交量為434套，排到了全市第二。

進(jìn)一步對(duì)比板塊的掛牌均價(jià)和成交均價(jià)發(fā)現(xiàn)，砍價(jià)幅度明顯，議價(jià)空間較大。

整體議價(jià)范圍大概在10-30%，像瀾石、同濟(jì)、綠島湖等板塊，砍價(jià)幅度可達(dá)30%。

02南海區(qū)

南海區(qū)方面，二手成交均價(jià)最高的是千燈湖，近半年成交均價(jià)在2.33萬(wàn)/㎡，跌幅9.1%。其次是金沙洲和城市廣場(chǎng)板塊，兩者旗鼓相當(dāng)，成交均價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡。

成交量最高的是羅村板塊，達(dá)374套，而其近半年成交均價(jià)約0.89萬(wàn)/㎡。

從議價(jià)幅度來(lái)看，整體集中在25%左右。其中，千燈湖和獅山的砍價(jià)幅度最大，達(dá)30%。

03順德區(qū)

順德區(qū)方面，近半年二手成交均價(jià)最高的是大良新區(qū)，均價(jià)約1.33萬(wàn)/㎡，其次是相鄰的大良東區(qū)，均價(jià)約1.26萬(wàn)/㎡。

而樂(lè)從則以471套的成交量拿下了全區(qū)、全市成交TOP1，該板塊近半年成交均價(jià)約1.11萬(wàn)/㎡，跌幅4.6%。

從議價(jià)空間來(lái)看，砍價(jià)幅度最大的是北滘順德碧桂園板塊，達(dá)41%。其余議價(jià)范圍集中在20-25%。

04三水區(qū)

三水區(qū)方面，各板塊的二手成交均價(jià)全在萬(wàn)/㎡內(nèi)，其中，以云東海的0.71萬(wàn)/㎡居首位，同時(shí)，該板塊也是全區(qū)成交量最高的一位。

其次是西南街道，以3套之差排在第二，近半年成交均價(jià)約0.59萬(wàn)/㎡。

從議價(jià)空間來(lái)看，成交最旺的三個(gè)板塊，議價(jià)幅度均在20%左右；其余則在-12至-36%不等。

05高明區(qū)

高明區(qū)方面，二手成交集中在荷城板塊，近半年成交量157套，成交均價(jià)約0.53萬(wàn)/㎡。同樣的，該板塊的議價(jià)幅度也在20%。

總的來(lái)看，“改善看新房，剛需涌入二手市場(chǎng)”，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的樓市大趨勢(shì)。

那么，面對(duì)新房的極致使用率，與二手的瘋狂讓價(jià)，你會(huì)怎么選？

上半年佛山新盤市場(chǎng)熱度雖高，但成交量仍被二手市場(chǎng)壓上一頭。

究其原因，主要是當(dāng)下佛山二手市場(chǎng)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)明顯，加上現(xiàn)樓、議價(jià)空間大等buff，讓二手房穩(wěn)占了交易量的半壁江山。那么，如今佛山的二手市場(chǎng)呈現(xiàn)了怎樣的成交結(jié)構(gòu)？各區(qū)哪些板塊交投最旺？最新價(jià)位如何？今天就來(lái)盤一盤。

二手成剛需主場(chǎng)低總價(jià)極致上車

在卷戶型、卷園林、卷交標(biāo)的新房市場(chǎng)沖擊下，以價(jià)換量成了二手市場(chǎng)的主要手段。

而且，以價(jià)換量的這部分房源，在剛需產(chǎn)品上尤為突出。

譬如在千燈湖板塊，相對(duì)外圍的中建燈湖領(lǐng)秀、萬(wàn)科金域中央等三房單價(jià)1.6/1.9萬(wàn)/㎡就有成交；比較熱門的如濱江1號(hào)、保利花園等，三房成交單價(jià)則在2.2-2.5萬(wàn)/㎡間。

截圖自好好選房平臺(tái)

而在祖廟，2萬(wàn)/㎡以內(nèi)的單價(jià)，可選的三房就更多，如普君新城華府、碧桂園嶺南盛世、龍湖越秀傲云都有成交。

截圖自好好選房平臺(tái)

與此同時(shí)，高價(jià)的剛需三房在佛山二手市場(chǎng)明顯流通受阻，比如此前保利天悅那套單價(jià)最低的3.89萬(wàn)/㎡三房，至今仍未成交，但另一套更低的3.81萬(wàn)/㎡已在上月放盤。

這一點(diǎn)，也真實(shí)地反映到數(shù)據(jù)上。統(tǒng)計(jì)平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，佛山二手交易結(jié)構(gòu)上，小面積、低總價(jià)的特征明顯。

總價(jià)分布來(lái)看，以總價(jià)100-150萬(wàn)元的房源占比最高，達(dá)33%；其次是總價(jià)50-80萬(wàn)，占比24%，兩者相加占比超五成。

與之相對(duì)應(yīng)的是，總價(jià)200萬(wàn)以上的房源占比僅約10%。

再看面積分布，就跟明顯了。90-140㎡的房源占比高達(dá)6成以上，其次是面積更小的60-90㎡。可以說(shuō)，二手完完全全成為了剛需群體的主場(chǎng)。

從6%至41%，五區(qū)各板塊議價(jià)曝光

眾所周知，剛需置業(yè)最在意的是什么？當(dāng)然是，價(jià)格！

"買賣雙方都在試探底線"，有網(wǎng)友如此評(píng)價(jià)當(dāng)下佛山二手市場(chǎng)。

在好好選房平臺(tái)上可以看到，目前佛山各板塊的成交中位數(shù)全部落到200萬(wàn)以內(nèi)，均較去年有所下調(diào)。

其中，南海千燈湖和禪城湖景（含奇槎）兩大板塊的成交天花板仍是全市最高。

*成交中位數(shù)：一半房源成交價(jià)低于這一數(shù)值；成交天花板：90%的成交價(jià)低于這一數(shù)值。

此外，樂(lè)居梳理統(tǒng)計(jì)貝殼數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從上半年佛山二手成交來(lái)看，各板塊的成交均價(jià)仍在下探，買方議價(jià)空間大幅擴(kuò)大。

01禪城區(qū)

禪城區(qū)方面，二手成交均價(jià)最高的是湖景板塊（含奇槎），近半年成交均價(jià)約1.76萬(wàn)/㎡；

而全區(qū)成交量最高的區(qū)域則是祖廟（含城北），近半年成交量為434套，排到了全市第二。

進(jìn)一步對(duì)比板塊的掛牌均價(jià)和成交均價(jià)發(fā)現(xiàn)，砍價(jià)幅度明顯，議價(jià)空間較大。

整體議價(jià)范圍大概在10-30%，像瀾石、同濟(jì)、綠島湖等板塊，砍價(jià)幅度可達(dá)30%。

02南海區(qū)

南海區(qū)方面，二手成交均價(jià)最高的是千燈湖，近半年成交均價(jià)在2.33萬(wàn)/㎡，跌幅9.1%。其次是金沙洲和城市廣場(chǎng)板塊，兩者旗鼓相當(dāng)，成交均價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡。

成交量最高的是羅村板塊，達(dá)374套，而其近半年成交均價(jià)約0.89萬(wàn)/㎡。

從議價(jià)幅度來(lái)看，整體集中在25%左右。其中，千燈湖和獅山的砍價(jià)幅度最大，達(dá)30%。

03順德區(qū)

順德區(qū)方面，近半年二手成交均價(jià)最高的是大良新區(qū)，均價(jià)約1.33萬(wàn)/㎡，其次是相鄰的大良東區(qū)，均價(jià)約1.26萬(wàn)/㎡。

而樂(lè)從則以471套的成交量拿下了全區(qū)、全市成交TOP1，該板塊近半年成交均價(jià)約1.11萬(wàn)/㎡，跌幅4.6%。

從議價(jià)空間來(lái)看，砍價(jià)幅度最大的是北滘順德碧桂園板塊，達(dá)41%。其余議價(jià)范圍集中在20-25%。

04三水區(qū)

三水區(qū)方面，各板塊的二手成交均價(jià)全在萬(wàn)/㎡內(nèi)，其中，以云東海的0.71萬(wàn)/㎡居首位，同時(shí)，該板塊也是全區(qū)成交量最高的一位。

其次是西南街道，以3套之差排在第二，近半年成交均價(jià)約0.59萬(wàn)/㎡。

從議價(jià)空間來(lái)看，成交最旺的三個(gè)板塊，議價(jià)幅度均在20%左右；其余則在-12至-36%不等。

05高明區(qū)

高明區(qū)方面，二手成交集中在荷城板塊，近半年成交量157套，成交均價(jià)約0.53萬(wàn)/㎡。同樣的，該板塊的議價(jià)幅度也在20%。

總的來(lái)看，“改善看新房，剛需涌入二手市場(chǎng)”，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的樓市大趨勢(shì)。

那么，面對(duì)新房的極致使用率，與二手的瘋狂讓價(jià)，你會(huì)怎么選？