仲量聯行2024年深圳房地產市場回顧與2025年展望

2024年，深圳經濟保持總體穩定、持續恢復向好態勢，特別是在下半年，各項政策利好加速累積，市場信心和預期逐步修復。科技互聯網行業租賃成交面積占比四成，支撐辦公樓市場需求。華南五市非保稅物流倉儲市場雖承壓前行，但跨境電商持續發力，有效穩定市場信心。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“粵港澳大灣區正處由制造灣區向創新灣區的深刻轉型之中，這一轉變在人工智能、大數據、物聯網等高科技領域表現尤為突出。大灣區有望依托其強大的民營經濟和外向型經濟優勢，通過深化差異化創新策略、構建研產銷一體化體系，進一步提升核心競爭力。在此基礎上，高端智能制造和商貿流通領域有望實現產業突破，為商業地產市場需求的長期穩健增長提供堅實支持。”

深圳甲級辦公樓市場

深圳辦公樓市場繼續受到成本節約型搬遷需求主導，整體租賃需求增量仍相對有限。全年甲級辦公樓市場錄得凈吸納量約88萬平方米，與過去五年的年均凈吸納量基本持平。其中，企業總部自用辦公需求占全年市場凈吸納量的比重接近六成，成為支撐深圳辦公樓市場需求的重要來源。

從行業來看，科技互聯網、金融和專業服務業仍然是深圳辦公樓市場三大主要需求來源。其中，科技互聯網行業在人工智能和大數據等新賽道的帶動下，維持穩健發展趨勢，全年貢獻了近四成的租賃成交面積，成為市場需求的主要支柱。盡管金融業整體租賃需求有所收縮，但隨著下半年政策利好帶動資本市場改善預期，金融行業保持健康發展，不過其辦公樓租賃策略尚未出現較大調整。專業服務業方面，中小律師事務所加速推進合并重組，進而拉動了對辦公空間的升級需求，盡管單筆租賃面積通常在1,000平方米以內，但它們占專業服務業全年租賃成交面積的近六成。

仲量聯行華西區與華南區商業地產部總監李文杰表示：“隨著經濟結構升級和新興產業的快速崛起，深圳辦公樓市場在下半年展現出更多積極的信號，多個需求領域涌現亮點。”依托大灣區供應鏈的獨特優勢，跨境電商平臺多在前海子市場布局賣家服務中心，帶動相關配套辦公需求增長。同時，多家出海品牌在產品制造、在線營銷及品牌創意方面表現強勁，進一步加大對優質辦公空間的需求。新零售行業對研發與線上營銷能力的高度依賴，促使相關企業選擇高品質的辦公樓以支持業務創新能力的升級。此外，新消費趨勢也在推動市場活力釋放，特別是旅游電子商務的崛起和經濟型消費的增長，進一步帶動了相關企業布局需求。

新增供應方面，2024年深圳甲級辦公樓市場共有10個項目約93萬平方米竣工入市，與2023年相比略有下降。其中，一半以上的新增供應集中于前海和后海新興子市場，且多為企業全自用的總部辦公樓。在存量辦公樓持續去化、新增供應具有較高自用比例等多重因素疊加下，截至2024年四季度末，深圳甲級辦公樓市場平均空置率下降到24.4%，同比下跌1.1個百分點。

面對短期內的持續大量新增供應和需求端對于成本控制的加強，深圳多數辦公樓仍然存在較大的去化壓力。為了改善樓宇的入駐率，辦公樓業主加強了以價換量策略的力度。受此影響，深圳辦公樓市場租金水平在2024年繼續維持下行通道，全年全市平均租金同比下降了約9.3%。

展望2025年，仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出：“中央經濟工作會議提出，在新的一年將實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在彰顯對穩增長決心的同時，也將進一步加快市場預期的修復。未來，隨著各項政策利好的逐步落地，市場流動性有望持續改善，實體經濟發展將會釋放出更多積極因素”。對深圳而言，人工智能、大數據、跨境電商、新消費、新零售等行業領域將會吸引更多企業布局，帶來對甲級辦公樓需求的增長，且成為需求的重要來源之一。但是，未來一年還將有約150萬平方米的新增供應入市，同時企業整體租賃策略仍以成本控制為主，市場短期內快速去化的壓力較大。預計2025年深圳辦公樓市場空置率將進一步走高，市場平均租金仍將維持在下行通道。

華南非保稅物流倉儲市場

2024年，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲市場承壓前行。受宏觀經濟和消費緩慢修復的影響，除惠州外的其他四市1-11月社會消費品零售總額同比增速均低于1.5%，傳統行業的倉儲需求保持在較低水平。與此同時，跨境電商持續發力，其成交量對市場整體凈吸納量的貢獻占絕對優勢，有效穩定了市場信心。2024年華南五市非保稅物流倉儲市場連續第二年錄得超過200萬平方米的凈吸納量，這一數字在全國范圍內處于領先水平。

仲量聯行廣州產業與物流服務部董事楊靳一表示：“出海業務持續主導華南非保稅物流倉儲市場的需求面。跨境電商租戶一方面繼續以供應鏈和快遞時效性為導向，將華南地區視為最重要的跨境電商物流中心，輸出穩定的租賃需求；另一方面在全球經濟復蘇緩慢的宏觀環境下普遍采取更趨理性的租賃策略，尋求業務擴張和降本增效之間的平衡。”此外，以冰箱、洗衣機等“白色家電”為代表的制造業產品外銷帶來的季節性倉儲需求是四季度值得關注的增長點。

倉儲供應方面，華南五市非保稅高標倉全年新增供應約210萬平方米，下半年竣工項目占比近八成，且多數位于東莞、佛山和惠州。盡管與2023年的峰值相比，2024年新增供應量顯著回落，同比下降22.8%，但由于其在時間和空間上的結構性特征，使得個別城市的部分倉庫去化有所承壓。整體而言，在跨境電商企業穩定的租賃需求帶動下，除個別城市外，非保稅物流倉庫空置率同比保持穩定，維持在3%-7.5%之間的低位。

保持理性和審慎是當前大部分租戶的主流基調。傳統行業租戶受制于行業現狀趨向保守；跨境電商企業需求活躍度較高，但從2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影響，部分存量物業業主通過加大租金優惠力度和增加免租期等方式維持出租率穩定。特別是在供應顯著增加的下半年，華南五市的非保稅物流倉儲市場平均租金均出現小幅下滑。全年來看，大多數城市平均租金同比下降幅度在1.5%以內。

市場展望

展望2025年，中央政府將實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加強“超常規逆周期調節”，并強調“大力提振消費”和“全方位擴大國內需求”。隨著宏觀經濟和消費市場的預期復蘇，傳統行業的物流倉儲需求有望迎來逐步回暖。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“地緣政治沖突和貿易保護主義導致的貿易摩擦影響到國際貿易的穩定、有序運行，對跨境電商平臺的全球業務需求增長應持謹慎樂觀態度。跨境電商平臺的倉儲需求發展存在不確定性因素，但華南地區的產業鏈和供應鏈優勢有望繼續支持跨境電商企業在新興海外市場持續擴張，同步優化華南地區物流倉儲網絡布局。”

華南五市非保稅物流倉儲新增供應量預計將在2025年創歷史新高，其中佛山和東莞預計新增供應分別破百萬平方米，部分短期新增供應過大的子市場空置率呈上升態勢。此外，疊加租戶端加強成本控制的因素，預計業主將維持靈活的租賃策略以應對市場波動，2025年華南非保稅物流倉儲市場整體租金將繼續小幅下行。

深圳房地產投資市場

2024年，廣州和深圳兩市房地產大宗交易總額為207億元，較2023年下滑約31%。其中，深圳交易額為117億元，廣州為90億元。

在深圳的房地產大宗交易市場中，內資買家依然是主力。這些買家主要由自用投資者構成，尤其是來自金融、科技和制造業的企業。他們通過購置辦公和產業物業，滿足了業務拓展和產業升級的需求。同時，房地產投資基金和政府投資平臺也在市場占有一席之地，他們通過收購商業和產業物業，豐富了資產配置并促進了區域產業的引入。

投資市場的賣方主要是開發商和企業。面對市場供需不平衡和資金壓力，開發商積極出售部分核心區或中心區資產以回籠資金。

深圳在2024年出臺了一系列房地產刺激政策，如降低首付比例、縮短增值稅征免年限、取消商品住房和商務公寓轉讓限制等，在一定程度上提振了市場信心，促進大宗交易市場的活躍度。同時，政府對城市更新和產業升級的重視，為深圳房地產市場帶來了新的發展機遇。

深圳經濟的持續發展和產業升級帶來發展機遇，位置和品質優越的在售辦公樓受投資者的關注度有所增加。新零售和港人北上消費的發展趨勢也維持了商業物業租賃市場的穩定。

大宗交易整體表現仍然維持低位。一是市場供應過剩問題依然存在，尤其是產業物業和辦公物業的去化壓力仍然較大。未來三年，深圳約有389萬平方米的新增甲級辦公樓面積流入市場，其中約25%為可售面積，且62%的可售面積位于南山區。二是市場競爭激烈，買家對物業的回報率要求不斷提高，導致部分物業的成交價格下降。

展望未來，仲量聯行華南區投資與資本市場部總監盧盛表示：“辦公樓市場仍將是企業自用投資者的重點關注領域，尤其是在核心商務區的優質辦公物業。同時，隨著ESG（環境、社會及治理）理念普及，綠色建筑和智能辦公空間有望更多受到企業自用投資者青睞。在人口老齡化和房地產結構型調整的背景下，保租房、康養設施、社區零售商業及酒店等資產也將成為機構投資者中長期的關注點。”

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。