2025年新年伊始，邦泰三天內兩次出手拿地，像邦泰以往的項目一樣，未來兩個新項目入市肯定會對片區樓市形成較大沖擊，其中呈貢約79畝新項目更為明顯和直接，對主打剛需的斗南片區堪稱“貼臉開大”。

邦泰入昆首作邦泰花園城落子在馬金鋪，那時昆明樓市正紅火，邦泰這么一家小公司在偏僻區域開發的項目，一點都不起眼，而且馬金鋪也沒什么競爭對手，完全是在唱獨角戲。

但隨著邦泰近兩年大規模逆勢拿地擴儲，邦泰在昆明的觸角延伸到呈貢和主城核心區，開發規模和影響力急劇擴大，每個新項目都不同程度地引發片區市場“地震”。

邦泰新項目殺入，斗南樓市新格局

這次新獲取的呈貢約79畝住宅用地，在斗南片區引發的“震級”有可能更高。

首先是邦泰新項目和競爭對手斗南三盤的距離太近了，新項目雖然歸屬呈貢老城區的龍城街道，但其西側差不多一街之隔就是綠地東海岸，而綠地東海岸和卓越滇池晴翠、海榮滇池瀾庭沿古滇路一字排開，所以從區域市場角度看，項目應劃入斗南片區。

這和雙塔的邦泰璟和類似，不過雙塔片區屬于純高端板塊，綠城鳳起蘭庭和龍湖錦粼天曜的應對措施是小面積段產品提前降價清倉，和邦泰比拼比較小眾的大戶型市場，而邦泰璟和入市價格又高出市場預計，所以邦泰進入雙塔片區后，并沒有出現大打出手的情況。

可是邦泰殺入斗南片區后，幾乎可以肯定會掀起一場腥風血雨。斗南是昆明比較典型的剛需片區，臨近地鐵4號線，通勤便利，各項目都有配套學校，房價只要萬元左右，在售的三個項目開發成本和產品差別很小，雖然彼此盯著搞點優惠拉客，小打小鬧，但總體上日子還過得去。

而邦泰新項目的低成本和產品天然就有競爭優勢。如果只看樓面地價，邦泰約2904元/平米，比其他三盤都要高，但邦泰拿地沒有任何外掛，而且沒有商業地塊開發。

斗南片區百萬方大盤卓越滇池晴翠（圖源項目官微）

對比看，卓越滇池晴翠有約64畝商業開發，外掛一大堆：約20萬方的安置房（占項目總建面的約1/5），每一百平米安置房配建一個車位，12.5萬方市政道路、6.3萬方公共綠地、不低于5455平米的幼兒園。

滇池瀾庭為商住混合用地，總建面約15.6萬方，其中安置房就有55742平米，另外還有配套400個車位，2千多平米道路建設的外掛。

綠地東海岸為接盤原龍斗壹號項目，接手后不光要負責商業地塊的開發，新拿下的兩個回遷安置地塊中，也有數十萬方需無償移交的回遷房建設任務。

綠地東海岸配套的昆三中海岸城學校

同時，剛需盤必備的書包房斗南三盤也沒拉下，引進新建或與學校合作都得花錢。

相比之下，邦泰的成本優勢就大了，一方面沒有商業包袱，無外掛，另一方面由于項目位于得專項借款支持的龍街村片區城改項目，道路、學校等配套設施建設也都有著落，去年，呈貢已啟動了龍街村片區配套基礎設施多個項目的招標工作。

邦泰手上另一張大牌是產品，僅2.5的容積率大大低于斗南三盤，更致命的是，斗南三盤都是昆明住宅新規實施前的上一代產品，產品競爭力天然不如邦泰。

海榮滇池瀾庭一期進度（圖源項目官微）

如果新項目和之前的邦泰臻境和悅九章一樣，再度祭出低價大招，那就真的成了“貼臉開大”了，而以邦泰做剛需項目一貫風格來，低價快速走量的可能性極大，屆時，斗南三盤能不能扛得住還真是個問題。

目前看，邦泰斗南新項目的短板主要是暫無學校配套，不過根據龍街村片區城改規劃，項目南側有一所規劃24班小學，應被列入專項借款建設項目，北側的昆明三中呈貢學校（原呈貢一中），已在去年底發布了提升改造招標，東側緊鄰的也是云大附中呈貢中學，邦泰新項目不缺教育資源，就看以后舍不舍得花錢了。