中國(guó)信達(dá)是財(cái)政部加桿桿和化債的核心平臺(tái)，而信達(dá)地產(chǎn)又是中國(guó)信達(dá)在地產(chǎn)行業(yè)化債的核心平臺(tái)。

作者 | 木盒

編輯 | 小白

近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，連萬(wàn)科都生死未卜——傾巢之下，豈有完卵。

事實(shí)上，風(fēng)云君很早在2022年3月對(duì)萬(wàn)科2021年年報(bào)點(diǎn)評(píng)時(shí)，就拋出地產(chǎn)行業(yè)投資者邏輯已變的觀點(diǎn)，并不認(rèn)同地產(chǎn)行業(yè)勝者為王的投資邏輯。

（市值風(fēng)云App）

因?yàn)榈禺a(chǎn)已經(jīng)告別以前高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債和高毛利率的情況，基于ROE=周轉(zhuǎn)率*負(fù)債率*凈利率，很容易就推導(dǎo)出地產(chǎn)將從高ROE向低ROE切換，所以那時(shí)候風(fēng)云君的觀點(diǎn)就是未來(lái)的房地產(chǎn)其實(shí)就類似于基建公司，毫無(wú)股東投資價(jià)值。

站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)投資只有一個(gè)思路——化債撿漏！

恰巧地產(chǎn)行業(yè)就有一家上市公司——信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH），相對(duì)比較特殊。

信達(dá)地產(chǎn)起源于中國(guó)信達(dá)成立時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行劃轉(zhuǎn)中國(guó)信達(dá)9家資本金實(shí)體，2008年12月成功重組上市，實(shí)際控制人是財(cái)政部，控股股東是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱”中國(guó)信達(dá)“）。

（2024年9月末信達(dá)地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，浙商證券）

中國(guó)信達(dá)是財(cái)政部主要控股的中央金融企業(yè)，著名的四大AMC公司之一，2023年12月12日在香港聯(lián)交所主板上市（1359.HK）。

（2024年9月26日中國(guó)信達(dá)產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，浙商證券）

回顧中國(guó)信達(dá)1999年成立之時(shí)，最早定位就是有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融體系穩(wěn)定、助推國(guó)有銀行和國(guó)有企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。

在目前地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)低迷和危機(jī)的時(shí)候，四大AMC是中央資產(chǎn)進(jìn)行維穩(wěn)、紓困以及債務(wù)化解的平臺(tái)，特別是2024年11月AMC政策出臺(tái)，某種意義上屬于地產(chǎn)化債政策的升級(jí)，就是要下場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市從而“止跌回穩(wěn)”。

（《關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法的通知》內(nèi)容）

所以，中國(guó)信達(dá)和信達(dá)地產(chǎn)背靠財(cái)政部，從信用支持和理論上無(wú)限資金的角度，而且是源頭資金流出，能很好地享受到流動(dòng)性的溢價(jià)，即能大幅便宜折價(jià)拿到那些不良資產(chǎn)。

假如從后續(xù)房?jī)r(jià)回歸或者上漲的思路去投資的話，已經(jīng)不能買暴雷的恒大、融創(chuàng)、碧桂園，也不能買去桿桿的金科、萬(wàn)科等，因?yàn)楹玫馁Y產(chǎn)都被賣掉了，最好的選擇其實(shí)是中國(guó)信達(dá)和保險(xiǎn)這些有資金能大幅撿便宜資產(chǎn)的公司。

2025年1月，信達(dá)地產(chǎn)與中國(guó)信達(dá)合伙成立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，認(rèn)繳規(guī)模為200.01億，其中中國(guó)信達(dá)任優(yōu)先級(jí)有限合伙人，信達(dá)地產(chǎn)任劣后級(jí)有限合伙人，各出資100億。

（2025年1月9日公司公告）

投資方向是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，具體投資標(biāo)的包括債權(quán)、股權(quán)（含合伙企業(yè)份額）、實(shí)物類不良資產(chǎn)等，參與路徑還需根據(jù)標(biāo)的項(xiàng)目情況確定，主要是盤活基金投資于問(wèn)題機(jī)構(gòu)、問(wèn)題資產(chǎn)、低效資產(chǎn)等。

風(fēng)云君認(rèn)為，這個(gè)公告就是此前AMC政策的落地項(xiàng)目之一。

這次紓困盤活基金信達(dá)地產(chǎn)出資100億，但是其實(shí)信達(dá)地產(chǎn)2024年三季度只有現(xiàn)金51億，沒(méi)那么多現(xiàn)金，資產(chǎn)負(fù)債率還是蠻高（68.7%），可能銀行借款相對(duì)較難，估計(jì)也是股東爸爸支持資金。

另外，信達(dá)地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)開發(fā)，主要是以住宅為主，集中在二三線城市：

業(yè)務(wù)遍布浙江、安徽、江蘇、廣東、山東、湖北、四川、陜西、海南、北京、天津、上海、重慶等省市近三十個(gè)城市；從土儲(chǔ)分布上來(lái)看，截至2024年9月末公司在開發(fā)項(xiàng)目未售面積為84.2萬(wàn)平，其中一線、二線、三四線城市占比分別為8%、57.3%、34.8%。

所以這一波地產(chǎn)市場(chǎng)低迷依然對(duì)其有負(fù)面影響，2021年之后收入和利潤(rùn)相比之前下滑明顯。

（營(yíng)業(yè)收入，市值風(fēng)云APP吾股大數(shù)據(jù)）

（凈利潤(rùn)，市值風(fēng)云APP吾股大數(shù)據(jù)）

2025年1月18日，信達(dá)地產(chǎn)披露2024年業(yè)績(jī)，歸母凈利潤(rùn)為-7.3億到-6.0億之間，虧損進(jìn)一步加大。

（2024年虧損的原因）

信達(dá)地產(chǎn)很明顯意識(shí)到地產(chǎn)開發(fā)的弊端，想借助控股股東中國(guó)信達(dá)的資源，除公開市場(chǎng)拍賣獲得項(xiàng)目之外，還可以通過(guò)協(xié)同拓展、行業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目投資、操盤代建、聯(lián)合建設(shè)、項(xiàng)目監(jiān)管等多種方式獲取項(xiàng)目。

即試圖從房地產(chǎn)開發(fā)向代建、投資并購(gòu)、管理服務(wù)等多元化項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

（公司2023年年報(bào)公告）

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