原本計劃昨天發完龍年最后一篇稿件的申度君，計劃外寫下了今天這個稿件。

除夕前夕，一則消息震驚行業。萬科，多位高層集體辭職，大股東深鐵全面下場。此事雖然之前早有傳聞，但是誰也沒想到沒能在“好好過個新年”之后。

這個原本動蕩的行業，和農歷新年一起，迎來了全新的“萬科”。

申度君認為：

（1）這場高層人事調整，代表著萬科混合所有制、職業經理人體系告一段落。在萬科流動性風險加大、經營承壓的情況下，大股東深鐵集團給市場吃下“定心丸”，強勢介入公司經營是深度下場的體現，用實際行動助力萬科化解危機。

（2）與十年前中交接手綠城類似，對于萬科目前面臨現狀而言，被國資接手可能是最好的結局，通過國企加持后邁入新的發展階段，更加穩健的“國企萬科”即將登場。

（3）在過去四十年里，萬科一直是中國房地產行業的領跑者。跟很多人一樣，我們不希望看到萬科倒下，一定要挺住，一定要“活下去”！

01

萬科管理層集體辭職

大股東深鐵全面下場

1月27日，萬科發布公告，現任高管團隊迎來大換血。

因工作調整原因，郁亮申請辭去公司董事會主席職務。郁亮辭去上述職務后，將繼續擔任董事，并擔任執行副總裁職務。

此前傳出被公安機關帶走的執行董事、總裁、首席執行官祝九勝，此番因身體原因申請辭職，不再擔任公司任何職務。

因工作調整原因，朱旭申請辭去公司董事會秘書、公司秘書、授權代表等職務。朱旭辭去上述職務后，仍在公司工作，聯系長租公寓事業部。

對應“萬科系”部分高管離去的是大股東深鐵的全面下場。

當天，萬科召開董事會，選舉辛杰為第二十屆董事會主席；經薪酬與提名委員會審查，同意聘任田鈞為董事會秘書，擔任秘書及授權代表；同意聘任雷江松董事為萬科在香港的授權代表；同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為萬科執行副總裁。

除了郁亮外，新團隊其他幾人都屬于深圳國資體系，可以說深圳國資已全面接手萬科，萬科獲得了深圳國資的直接領導。

資料顯示，辛杰出生于1966年，現任深圳市地鐵集團黨委書記、董事長，曾在深圳市多家國企擔任管理崗位，有豐富的國有企業管理經驗，2023年10月起兼任萬科董事會副主席。

在2023年6月萬科股東大會上，辛杰曾表示：“投資萬科是正確的選擇，堅定不移地看好萬科發展前景，全方位支持萬科健康發展。”現在辛杰親自下場主持萬科的全面管理工作，代表國資成為萬科新的掌門人。

業內認為，深圳地鐵高管直接出任萬科管理層，同時又保留了部分萬科老將，這樣新老搭配，不只是簡單的管理層人員交叉任職，標志著深鐵與萬科在很大程度上已經實現了“合二為一”的深度融合，不僅能保證萬科實現順利過渡，更有利于雙方在戰略規劃、資源配置、業務協同等方面保持高度一致。

02

2024年預虧450億

萬科處境依然不樂觀

雖然市場低迷、房地產行業遲遲未迎來轉機，大眾對于萬科的業績已有一定預期，但最終虧損情況仍超想象。

萬科預計去年全年凈利潤虧損約450億元，較上年同期下降470%；扣非后凈利潤虧損約410億元，同比下降518.6%；基本每股收益虧損約3.79元/股，而去年同期盈利1.03元/股。

這也是萬科成立以來最大的業績虧損。

公告稱，此次業績虧損的主要原因來自四個方面，包括房地產開發項目結算規模和毛利率的顯著下降，信用減值和存貨跌價準備的新增計提，以及非主業財務投資虧損和大宗資產及股權交易價格低于賬面值。

萬科稱，去年房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分是2022年前獲取，土地成本較高，導致銷售和毛利率低于預期。

機構數據顯示，2024年全年，萬科僅拿了10宗地，對于一家銷售額仍然維持在約2460億元的房企來說，這樣的拿地規模差不多已是休克狀態。如果說變賣好資產是被動求生，那么逆勢拿地，實則是主動應對，為緊繃的流動性補充活水。

在春節前最后半個交易日，港股萬科企業（02202）高開低走，報收5.78港元/股，總市值689.6億元。而昨天公告當日，萬科A（000002）股價平收，報7.27元/股，總市值為867.36億元。

03

深圳國資委強力發聲

有足夠“子彈”支持萬科

實際上，深鐵馳援萬科，可以追溯到2017年。

彼時“寶萬之爭”硝煙仍在，萬科走勢仍不明朗，深鐵集團從華潤、恒大等手中斥資664億元，收購了萬科29.38%的股權，成為萬科第一大股東，被賦予了“白衣騎士”的光環。

入股萬科后多年，深鐵雖有重要席位，但在外界看來其對萬科更多是財務投資，并不過多介入公司經營，隨著萬科危機加劇，深鐵開始頻頻下場，通過財務支持、項目合作、債券認購、協調金融機構等多舉并行，提供實質支持。

去年，深鐵先后認購了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊等。此次，地鐵集團再度以12.92億元的作價受讓萬科所持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權。

據深圳特區報，深圳市、廣東省和國家有關部門高度關注、積極支持萬科穩定生產經營，依法依規維護購房人、債權人、投資人合法權益。

截至目前，深鐵集團持有萬科27.18%股權，是萬科的大股東。深圳市國資委負責人強調：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產超過5萬億元，全年營收超萬億元，規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”

此外，深圳市還將統籌資產、資金、資源，在既有支持工具的基礎上，持續、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產等方式，進一步降低地鐵集團資產負債率，增強其流動性，支持其更好地發揮萬科第一大股東的作用。

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內公開債需兌付。萬科新任董事會主席辛杰最新表示：“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施 ‘一攬子’方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年一季度債務償付做好了安排。”