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我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

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基于對(duì)2024年成都樓市數(shù)據(jù)、政策調(diào)整及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的綜合分析，結(jié)合全國宏觀環(huán)境與本地供需關(guān)系的變化，2025年成都樓市的走向可從以下多維度進(jìn)行理性預(yù)測(cè)：

一、政策與金融環(huán)境：穩(wěn)定托底，邊際寬松

1. 全國政策基調(diào)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)住樓市”作為2025年重要目標(biāo)，通過優(yōu)化限購限貸、降息降準(zhǔn)（如2024年多次降息）、稅收優(yōu)惠等政策持續(xù)釋放流動(dòng)性，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。住建部明確“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，成都等核心城市將優(yōu)先受益于政策托底效應(yīng)。

2. 成都樓市政策

2024年成都全面取消限購、限售并降低稅費(fèi)后，市場(chǎng)活躍度顯著提升。2025年政策預(yù)計(jì)以“微調(diào)”為主，重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向支持剛需和改善型需求，例如優(yōu)化公積金貸款額度、鼓勵(lì)房企提升產(chǎn)品品質(zhì)等。

積極財(cái)政，寬松政策，經(jīng)濟(jì)回暖，拉動(dòng)內(nèi)需，整體向好，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

維持大基調(diào)不變的背景下，依靠政策拉動(dòng)成都樓市起伏的概率不大，更多的是依靠樓市自身的市場(chǎng)化來消化理解。

二、土地市場(chǎng)：供應(yīng)縮量，核心區(qū)地價(jià)高企

1. 土拍規(guī)模與結(jié)構(gòu)

2024年成都土地供應(yīng)同比減少三分之一，主城區(qū)（5+2區(qū)域）優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，成都?xì)v史地價(jià)前十地塊中9宗為2024年成交，樓面價(jià)最高超過2.7萬元/㎡。2025年核心區(qū)（如金融城三期、大源、麓湖、其他各區(qū)核心）土地供應(yīng)進(jìn)一步收緊，地價(jià)仍將維持高位，推動(dòng)新房高端化趨勢(shì)。

雖然目前來看“控制增量”是大前提，但成都樓市相對(duì)積極健康的基本面，成都主城核心區(qū)一二級(jí)市場(chǎng)，會(huì)在“嚴(yán)控增量”的背景下適當(dāng)“加大供應(yīng)”，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)成為指導(dǎo)思想，所以不要莫名恐慌。

2. 外圍區(qū)域分化

二、三圈層（如東部新區(qū)、雙流）土地供應(yīng)量較大，但多以底價(jià)成交，未來房價(jià)上漲空間有限，開發(fā)商或通過產(chǎn)品迭代（如中小戶型優(yōu)化）吸引剛需客群。

也就是說，土拍市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更加魔幻的分化一幕，馬太效應(yīng)明顯。

三、新房市場(chǎng)：供應(yīng)減少，產(chǎn)品力競爭加劇

1. 供應(yīng)量與價(jià)格

2024年成都新房成交9.94萬套，同比下降約10%。2025年受土地供應(yīng)減少影響，主城區(qū)新房庫存見底，上半年可能出現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)/性價(jià)比供應(yīng)斷層”，核心區(qū)新房價(jià)格或順勢(shì)上漲（10%以內(nèi)）；外圍區(qū)域價(jià)格以穩(wěn)為主，部分項(xiàng)目或“以價(jià)換量”，和土拍節(jié)奏一致。

2.產(chǎn)品迭代趨勢(shì)

開發(fā)商為應(yīng)對(duì)競爭，將加速升級(jí)產(chǎn)品力：

①得房率提升：新規(guī)下120㎡戶型對(duì)標(biāo)傳統(tǒng)140㎡功能，公攤優(yōu)化。 4.0住宅全面開花，公區(qū)、產(chǎn)品、戶型持續(xù)內(nèi)卷，豪宅競爭白熱化。

②立面與層高：玻璃幕墻、鋁板外立面成標(biāo)配，層高普遍提升至3.3米以上。推崇光廳花園陽臺(tái)，多套房，主客同權(quán)化，隱私全景艙，酒店風(fēng)/海派風(fēng)公區(qū)，0漆奢石公區(qū)立面。

③功能空間：架空層泛會(huì)所化、全景艙設(shè)計(jì)普及，中小戶型功能性增強(qiáng)。

④次核迭代新房迎來恐慌式買入潮，套內(nèi)單價(jià)算法普及，控總價(jià)成為主流原因。次核心+迭代產(chǎn)品+品牌開發(fā)商+中高等定價(jià)，是新盤熱銷的秘籍。

⑤高端項(xiàng)目（總價(jià)600萬+）持續(xù)涌現(xiàn)，但蓄客壓力增大，需依賴稀缺地段或品牌溢價(jià)。

四、二手房市場(chǎng)：成交高位運(yùn)行，價(jià)格分化顯著

1. 成交量與庫存

2024年成都二手房成交23.1萬套（同比增4.7%），掛牌量約25萬套。2025年預(yù)計(jì)成交23萬套左右，庫存壓力仍存，但核心區(qū)次新房（如高新、錦江）因新房供應(yīng)不足或量價(jià)回穩(wěn)，而遠(yuǎn)郊剛需房源價(jià)格或持續(xù)陰跌。

整體的庫存壓力得到緩解，新房二手房的供需置換鏈條固化，二手卷價(jià)格，新房卷產(chǎn)品。

2. 價(jià)格修復(fù)邏輯

核心區(qū)：優(yōu)質(zhì)次新房受新房高價(jià)帶動(dòng)，或補(bǔ)漲5%-8%。

非核心區(qū)：剛需房源（總價(jià)150萬以下）因供應(yīng)過剩，價(jià)格趨穩(wěn)甚至小幅陰跌回調(diào)。

五、新房與二手房關(guān)系：替代與分化并存

1. 總價(jià)段博弈

300萬以下：二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)（均價(jià)1.4萬元/㎡）繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，占比超60%。

300-500萬：購房者或轉(zhuǎn)向核心區(qū)次新房，與新盤形成直接競爭。

500萬以上：新房主導(dǎo)（如金融城、林家壩、駙馬、大源、麓湖豪宅），但因價(jià)格上漲，購買力枯竭，產(chǎn)品內(nèi)卷導(dǎo)致購房者觀望情緒居多，去化周期相比去年或?qū)⒗L。

2. 政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

新房限價(jià)放松（漲價(jià)）與二手房“以價(jià)換量”并存，核心區(qū)一二手價(jià)差或進(jìn)一步拉大（當(dāng)前二手房均價(jià)為新房的69%）。主城區(qū)非迭代順銷產(chǎn)品，有望降價(jià)促銷，和剛改客群雙向奔赴。

六、區(qū)域分化：一圈層堅(jiān)挺，外圍承壓

1. 一圈層（5+2區(qū)域）

新房供應(yīng)稀缺，價(jià)格支撐力強(qiáng)，天府新區(qū)麓湖、金融城、錦江攀成鋼等板塊或領(lǐng)漲，但需警惕部分高價(jià)項(xiàng)目滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

800萬以上的高總價(jià)豪宅神仙打架，或?qū)⒕畤姡瑩尶桶谉峄驮聪∈瓒腋犹籼蓿?00-600萬新房產(chǎn)品或?qū)⒐┎粦?yīng)求，部分板塊可能出現(xiàn)斷貨，也會(huì)存在新房外溢到改善二手的可能。

錦江全豪宅化，高新武侯看存量，青羊天新兩極化，成華金牛主戰(zhàn)場(chǎng)。

2. 二、三圈層

青白江、新津等區(qū)域以剛需客群為主，價(jià)格競爭激烈，部分項(xiàng)目或通過“低首付+高贈(zèng)送”促銷，但長期增值潛力有限。

七、策略和建議

1、購房者策略——

剛需：優(yōu)先考慮主城區(qū)地鐵沿線次新房，或外圍高性價(jià)比新盤。

改善/豪改：關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)新盤（如現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，價(jià)格低產(chǎn)品一般也是優(yōu)質(zhì)新房），避免高位接盤非稀缺性豪宅。

賣房者：非核心區(qū)房源建議適時(shí)出貨，核心區(qū)次新房可觀望至下半年政策窗口期。

2、剛需客群：優(yōu)先二手房，上半年為窗口期

上半年掛牌放量較多，優(yōu)質(zhì)房源不斷出現(xiàn)，不追求極致價(jià)格，從而考慮綜合性價(jià)比的話，是可以考慮的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

3、剛改群體：主城新房窗口期短，需擇機(jī)抄底

主城區(qū)新房供應(yīng)減少，但產(chǎn)品迭代加速（如得房率提升、功能空間優(yōu)化），總價(jià)300-500萬區(qū)間競爭激烈，需警惕價(jià)格虛高項(xiàng)目。

除非有長期看好了的緣分之選，那么建議時(shí)機(jī)或?yàn)閭鹘y(tǒng)淡季的年中。屆時(shí)最新供地已呈現(xiàn)，政策應(yīng)出盡出，新房處于疲態(tài)，價(jià)格抄底機(jī)會(huì)多。

4、改善/豪改群體：核心區(qū)新盤優(yōu)先，下半年警惕高位風(fēng)險(xiǎn)

土拍價(jià)格是還會(huì)漲，但是否擊鼓傳花？未來能否保值，存在很大的不確定性。帶入自住屬性考慮買入豪宅的話，精神壓力會(huì)小很多。

但單純從豪宅的價(jià)格時(shí)機(jī)來看，建議年初年末。

年初開發(fā)商推盤節(jié)奏較慢，核心區(qū)高端項(xiàng)目蓄客壓力大，開盤價(jià)格尚未完全透支預(yù)期。

四季度抄底溢價(jià)項(xiàng)目，若市場(chǎng)分化加劇，年底部分高價(jià)項(xiàng)目可能因去化壓力降價(jià)（如總價(jià)1000萬+房源或降價(jià)10%-15%），但需關(guān)注房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

警惕樓面價(jià)虛高的偽豪宅。

5、風(fēng)險(xiǎn)提示——

信心比黃金重要，積極情緒得到修復(fù)，溫和看漲成為主流輿論，房段子對(duì)此表示謹(jǐn)慎看多成都樓市。

但隨著市場(chǎng)分化加劇，需警惕外圍區(qū)域庫存壓力及房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；利率政策若轉(zhuǎn)向或影響短期需求釋放。

2025年成都樓市將呈現(xiàn)“核心區(qū)穩(wěn)中有升、外圍區(qū)域承壓，新房高端化、二手房剛需化”的格局，政策托底與市場(chǎng)分化仍是主基調(diào)。