來(lái)源| 財(cái)經(jīng)九號(hào)
作者| 胖虎

日前，地產(chǎn)中介上市公司我愛(ài)我家發(fā)布了2024年度業(yè)績(jī)快報(bào)，可以說(shuō)這是一份業(yè)績(jī)扭虧為盈的“捷報(bào)”。

業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2024年我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為7000萬(wàn)元至1億元。

相較2023年的虧損8.48億元、2022年的虧損3.1億元，2024年終于實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，值得慶賀。

但業(yè)績(jī)真的實(shí)現(xiàn)逆襲了？我愛(ài)我家的經(jīng)營(yíng)真的走出泥潭了？細(xì)看已經(jīng)披露的業(yè)績(jī)報(bào)告，我愛(ài)我家的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)恐怕仍然難言樂(lè)觀。

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業(yè)績(jī)扭虧為盈全靠出售項(xiàng)目

作者在業(yè)績(jī)快報(bào)中發(fā)現(xiàn)，我愛(ài)我家之所以能夠?qū)崿F(xiàn)順利扭虧為盈，絕大部分的功勞要?dú)w功于旗下項(xiàng)目的成功出售。

業(yè)績(jī)快報(bào)顯示：在我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的諸多因素中，最顯而易見(jiàn)的一條，就是“公司一季度出售了位于云南昆明地區(qū)的新紀(jì)元大酒店相關(guān)資產(chǎn)……通過(guò)本次資產(chǎn)出售，公司降低了有息負(fù)債率，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資源配置，提高了資產(chǎn)質(zhì)量，更好地集中資源聚焦主業(yè)發(fā)展，提升經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量發(fā)展。本次交易完成后，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2024年凈利潤(rùn)產(chǎn)生正面影響，影響金額為7900萬(wàn)元左右”。

也就是說(shuō)，出售新紀(jì)元大酒店相關(guān)資產(chǎn)帶來(lái)的凈利潤(rùn)正面影響7900萬(wàn)元，基本就覆蓋了業(yè)績(jī)快報(bào)中的7000萬(wàn)到1億的預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)。

所以真的不是經(jīng)營(yíng)質(zhì)量得到了多大的提升，而是通過(guò)出售資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的轉(zhuǎn)正。

怎么說(shuō)呢，畢竟有家底還可以賣，當(dāng)下保住上市公司的地位最重要啊。

這在我愛(ài)我家此前披露的財(cái)報(bào)中顯示的也非常明顯，2024年一至三季度末，資產(chǎn)處置帶來(lái)的收益，分別為2.78億元、6.49億元、10.61億元，同比分別增加6.23%、9.86%、6.96%。

與此同時(shí)，我愛(ài)我家的營(yíng)收仍然是同比下滑的，2024年一至三季度末，我愛(ài)我家的營(yíng)收分別為27.53億元、58.15億元、87.62億元，同比分別下滑了12.6%、7.17%、3.42%，唯一值得欣慰的是，營(yíng)收的同比降幅有所收窄。

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做負(fù)債率仍創(chuàng)新高
33億現(xiàn)金難以應(yīng)對(duì)120億短債

說(shuō)實(shí)話，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)情況還是資產(chǎn)處置情況來(lái)說(shuō)，我愛(ài)我家也已經(jīng)很努力了，但是相對(duì)于目前面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，上述的努力恐怕仍然顯得無(wú)力。

從目前披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，我愛(ài)我家的資產(chǎn)負(fù)債率仍然處在歷史高位，2024年一直三季度末，資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.09%、70.4%、70.54%，不斷走高。

而現(xiàn)金流方面則呈現(xiàn)惡化趨勢(shì)，在手的貨幣資金至2024年9月底僅有33.26億元，同比減少了22.44%，較年初的35.61億元凈減少了2.3億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額則是下滑了約1.35%至28.04億元，這還是在壓縮了許多現(xiàn)金支出的基礎(chǔ)上取得的，比如同比減少了約3成的購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，減少了4.43%的支付給職工薪酬支付的現(xiàn)金等等。

而且作者發(fā)現(xiàn)，我愛(ài)我家的應(yīng)收賬款規(guī)模也不是很大，至2024年9月底該公司應(yīng)收賬款和長(zhǎng)期應(yīng)收賬款加一起也才差不多5億元。

作者發(fā)現(xiàn)反倒是我愛(ài)我家的商譽(yù)高達(dá)44.61億元，占了該公司凈資產(chǎn)95.67億元的約47%，如果加上該公司13億元的無(wú)形資產(chǎn)，我愛(ài)我家那些摸不著實(shí)體的資產(chǎn)價(jià)值恐怕要超過(guò)凈資產(chǎn)的一半以上了！

過(guò)高的商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值在業(yè)績(jī)向好的上行期倒也罷了，但是在整個(gè)房地產(chǎn)的下行階段，是有多么脆弱恐怕大家心里都有數(shù)的。

畢竟在面臨債務(wù)壓頂?shù)臅r(shí)候，這些躺在紙面上的商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)，是無(wú)法轉(zhuǎn)化為真金白銀來(lái)償還債務(wù)的。

而我愛(ài)我家恰恰就要面臨這樣的困境。

據(jù)其2024年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底我愛(ài)我家面臨的短期債務(wù)規(guī)模為12.1億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)107.7億元。

也就是說(shuō)未來(lái)一年內(nèi)我愛(ài)我家面臨的到期債務(wù)就高達(dá)約120億元！

那么在手的區(qū)區(qū)33億元貨幣資金如何應(yīng)對(duì)呢？顯然難以覆蓋。

即便是通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取的現(xiàn)金流凈額全部加上，也仍然覆蓋不了。

那么依賴借款融資呢？且不說(shuō)我愛(ài)我家目前的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到歷史高位、凈資產(chǎn)中商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)占比過(guò)高等瑕疵性的問(wèn)題，單就籌資性現(xiàn)金流凈額來(lái)說(shuō)，至2024年9月底為凈流出99.95億元！

去年前三季度，我愛(ài)我家取得借款收到的現(xiàn)金僅有14.05億元，同比減少了33.17%，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金則達(dá)15.28億元，處于借少還多的狀態(tài)。

因此，無(wú)論是從我愛(ài)我家目前的經(jīng)營(yíng)狀況，還是現(xiàn)金流狀況來(lái)說(shuō)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)還是非常大的。

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