歷時(shí)5年，投資6.4億元，如今的溫州甌海區(qū)梧田老街（一期），已由破舊的“城中村”升級翻紅為新的文旅打卡地，年收入超3億元。

數(shù)據(jù)顯示——

2024年，梧田老街全場客流累計(jì)約1332萬人次，營業(yè)額累計(jì)約為3.1億元。

2024年12月31日，梧田老街全場客流約9萬人次。

2025年1月1日，全場客流約11.5萬人次。

“溫州市甌海梧田老街改造項(xiàng)目”也以“再開發(fā)類型：政府收儲盤活歷史文化街區(qū)低效用地”列入自然資源部“低效用地再開發(fā)試點(diǎn)第一批典型案例”。

梧田老街改造設(shè)計(jì)效果圖

重現(xiàn)老街

黃梅時(shí)節(jié)家家雨，青草池塘處處蛙。

有約不來過夜半，閑敲棋子落燈花。

這是南宋“永嘉四靈”中的趙師秀，在南塘居所寫下的《約客》。

永嘉，為溫州歷史舊稱，承載著溫州歷史文化的記憶。而溫州依水而建。溫瑞塘河，主河道古稱“南塘河”，是溫州的母親河。

這條河，既是商旅水運(yùn)之道，也是傍水民居匯集之所。其獨(dú)特的生活狀態(tài)，今天稱之為“河居文化”。

1933年，梧田魁星閣老照片。可見其時(shí)廣闊的水面上龍舟競渡，而那時(shí)的老百姓也習(xí)慣以舟代步。

梧田老街改造前的歷史圖片。

梧田老街明清時(shí)期名為“吳田市”。由于地處水路交通要道，彼時(shí)此處街道兩旁店肆林立，打鐵鋪、客棧、小吃店……應(yīng)有盡有。

然而，隨著時(shí)間推移，這里年久失修，街道泥濘，下水道惡臭，民房雜亂，淪為老舊“城中村”。

2018年4月，甌海區(qū)啟動了梧田老街的再開發(fā)利用項(xiàng)目。

甌海區(qū)的目標(biāo)是：改造與復(fù)興。

即，通過改造恢復(fù)梧田老街塘河文化、商賈文化與河居文化，重現(xiàn)其溫州塘河水鄉(xiāng)的標(biāo)志性景觀。

梧田老街，也是甌海區(qū)首個(gè)歷史文化街區(qū)項(xiàng)目。

甌海區(qū)提出了“整體保護(hù)、合理保留、局部改造利用”的改造指導(dǎo)思想，要求項(xiàng)目整體容積率控制在1.0以內(nèi)。改造目標(biāo)，是通過延續(xù)塘河舊有的河居文化，重點(diǎn)保護(hù)兩岸騎樓，以榕、亭、橋、廟、水街等傳統(tǒng)空間環(huán)境，塑造“旅游娛樂+文化休閑+居住社區(qū)”新的多功能河居生活氛圍。

四大亮點(diǎn)

由于涉及工程千頭萬緒，所以，梧田老街改造以政府收儲方式盤活。其中主要工作成效，或者說難度與亮點(diǎn)，也是這樣體現(xiàn)出來的。

亮點(diǎn)一：重構(gòu)產(chǎn)權(quán)、整合歸宗

梧田老街在改造前，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地碎片化、權(quán)屬復(fù)雜：

梧田街村股份經(jīng)濟(jì)合作社農(nóng)村宅基地5個(gè)區(qū)塊35.74畝；

多個(gè)國營單位散落房屋70多處23.63畝；

梧田街村股份經(jīng)濟(jì)合作社農(nóng)村宅基地5個(gè)區(qū)塊35.74畝；

國有存量建設(shè)用地2.26畝。

由甌海區(qū)人民政府主導(dǎo)推動土地產(chǎn)權(quán)整合歸宗，共開展10個(gè)批次141戶的征收工作，權(quán)屬歸宗、土地收儲前后耗費(fèi)近5年，整合面積總計(jì)61.63畝。

亮點(diǎn)二：保護(hù)性征收改造，“人走房留”

梧田老街拆遷工作遵循“留改拆”理念，項(xiàng)目區(qū)改造方向不斷適時(shí)調(diào)整，拆除破舊無法利用的建筑，對具有歷史風(fēng)貌特色、保護(hù)價(jià)值的梧埏街等一批傳統(tǒng)民居建筑采用“人走房留”方式，為后期“修舊如舊”打下基礎(chǔ)。

亮點(diǎn)三：帶方案出讓

甌海區(qū)人民政府委托設(shè)計(jì)院運(yùn)用整體城市設(shè)計(jì)研究理念和方法，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，并將該方案作為附件納入出讓公告，探索“帶方案出讓”模式。

資料顯示，溫州吳田市集文旅發(fā)展有限公司以底價(jià)1.1408億元競得梧田老街項(xiàng)目，成交樓面單價(jià)2800元/㎡。但同時(shí)，他們也拿到了帶方案的硬要求，如——

造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該地塊地上建筑綜合單方造價(jià)不得低于8000元/㎡，室外景觀工程造價(jià)不低于1200元/㎡。

該地塊帶修建性詳細(xì)規(guī)劃方案出讓。地塊受讓人可在符合《規(guī)劃條件》、出讓合同和項(xiàng)目管理合同約定的前提下，對方案做適當(dāng)優(yōu)化，優(yōu)化方案須經(jīng)甌海區(qū)政府同意。

該地塊除商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂等基本經(jīng)營業(yè)態(tài)外，還須體現(xiàn)文化演藝、非遺體驗(yàn)展示、燈光表演等特色。

該地塊紅線外有一處相鄰文物建筑，地塊受讓人須在施工時(shí)做好退讓和保護(hù)工作。

方案從建筑肌理、建筑高度、濱水建筑立面、建筑功能、重點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)等方面，對高度、體量、形式、色彩等建筑風(fēng)貌進(jìn)行了限制，以確保后期建設(shè)不發(fā)生偏離。

亮點(diǎn)四：引入企業(yè)運(yùn)營，做長產(chǎn)業(yè)鏈

梧田老街改建，體現(xiàn)出“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)營”的模式特點(diǎn)。政府做政府的事，企業(yè)做企業(yè)的事。溫州吳田市集文旅發(fā)展有限公司拿地之后，引入歷史街區(qū)品牌文化建設(shè)運(yùn)營商——江蘇一德，共同開發(fā)，招引夢田音樂Live house、響live house、62KFC、星巴克、漢堡王、喜茶、名創(chuàng)優(yōu)品、華為全生活館等知名商業(yè)品牌入駐，同時(shí)植入音樂、民俗、漢服等高粘性文化元素，開辟古甌越造物處、梧田集江南漁市、悅榕舍非遺藝術(shù)酒店等具有文化特色的娛樂業(yè)態(tài)，形成集文化休閑、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)為一體的經(jīng)營模式，力求喚醒溫州記憶、復(fù)興商業(yè)繁華，重現(xiàn)梧田繁華市井煙火氣。

梧田老街拆遷工作，從2018年4月正式啟動。2020年8月6日，梧田老街一期土地掛牌出讓。2023年，老街改造建設(shè)全部完成。整個(gè)過程歷時(shí)5年，項(xiàng)目累計(jì)投資64350.22萬元。

改造后的梧田老街街景

改造后的梧田老街夜景

新文化、新人居

梧田老街的改造，同時(shí)完成了“城中村”及低效土地盤活、人居環(huán)境提升（包括河道）、文脈延續(xù)、經(jīng)濟(jì)效益提升等任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了存量用地的增值增效。

項(xiàng)目得以成功的很重要一點(diǎn)，在于把握住了溫州歷史文化的核心價(jià)值，并將其當(dāng)代生活化。而新文化推動下的新人居，也正在主導(dǎo)溫州的盤活與城市更新走向。

2024年最后一天，萬科出手拿下梧田老街北側(cè)的64畝商住地塊C-25。這被認(rèn)為是，在市場調(diào)整氛圍下，溫州土拍史上少見的頭部房企出牌。

2025年1月16日，溫州市人民政府轉(zhuǎn)載《溫州日報(bào)》文章《市區(qū)千畝優(yōu)質(zhì)宅地將陸續(xù)形成供應(yīng)》，指出——

“2024年溫州市區(qū)共成交經(jīng)營性用地（包括住宅、商辦等）31宗，總出讓面積達(dá)1468畝，其中商品住宅用地18宗共1132畝。這些地塊今年將陸續(xù)面市，未來低密聯(lián)排、合院，以及以大面積空中花園和高達(dá)100%得房率為優(yōu)勢的‘好房子’，有望成為今后溫州房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品。”

“隨著這些優(yōu)質(zhì)地塊的推出并逐漸形成供應(yīng)，房地產(chǎn)市場也開啟了高品質(zhì)住宅新賽道。小高層、聯(lián)排、合院等低密產(chǎn)品的出現(xiàn)有望進(jìn)一步激發(fā)改善購房需求，而第四代住宅的流行將帶來全新的人居理念，為房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市宜居度提升注入強(qiáng)勁動力。”

2025年1月23日，甌海區(qū)人民政府發(fā)布《梧田街道2024年工作總結(jié)及2025年工作思路》。

其中提到，2024年梧田老街改造項(xiàng)目不僅入選了自然資源部發(fā)布的低效利用再開發(fā)試點(diǎn)第一批典型案例。而且，梧田、龍霞等溫州兩大網(wǎng)紅夜市，串聯(lián)月樂西街、龍霞路“U”型休閑文旅商圈，實(shí)現(xiàn)帶動轄區(qū)10000余人就業(yè)創(chuàng)業(yè)目標(biāo)。

2025年，梧田街道將“爭當(dāng)文旅消費(fèi)排頭兵，打造更親民的城市風(fēng)尚”。梧田老街將以“火車頭”的角色，牽引串聯(lián)當(dāng)?shù)卦鹿饨?jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，同時(shí)加快梧田老街2期改造工程，對塘河西岸、假山巷以東區(qū)塊的率先進(jìn)行修繕改造，實(shí)現(xiàn)老街從“開門紅”到“長久紅”。此外，還要通過抓場景營造，物色專業(yè)團(tuán)隊(duì)，深挖河居街坊文化“富礦”，衍生系列主題活動，以“場景+”激活新消費(fèi)，讓老街變“流量”為“留量”。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮