大年初八，祝大家開工大吉～

春節過得太嗨，突然回歸工位，還有那么一點子不適應。

走完里刻在DNA里的逗利是流程，決定把今天思考任務，交給我們聰明伶俐，清北畢業，有著十年工作經驗的新同事，Deepseek

幾個個人覺得比較感興趣的問題，DS是這么答的：

（篇幅有限，只截取關鍵部分，想看詳細回復的，可以自己再問一遍。）

一、2025年，樓市難回10萬億。

2024年，全國房地產市場在銷售面積、銷售金額兩大指標上，雙雙跌破了10萬億規模，分別為9.74億平，9.67萬億。

進入2025年，DS給出的中性預測區間，是8.8億-9.1億平，8.5萬億-9.2萬億。

最高值相比去年，都是跌的。

ps：倒不是DS悲觀，其結論和依據本身就基于現有數據而來，包括粵開、東吳、方正證券的分析，以及中指等，觀點有一定分歧，但大多都認為會下降，只是降幅不一。

而無論是從人口、購買力、預期，還是從庫存、土地供應情況等因素來看，房地產行業已經迎來了歷史性的轉變，10萬億是一個分水嶺，也許后續幾年，還會維持在這個標準之下。

二、四大一線城市，房產投資價值深圳>上海>北京>廣州。

DS認為，在房產投資價值上：

深圳憑借產業和人口支撐，排序會是第一；

上海經濟實力強，第二；

北京雖是首都，但政策限制較多，第三；

廣州第四，但性價比高，門檻更低。

具體的優勢及風險分析，看下表，也算是有理有據。

廣州經濟實力其實不弱，只是相比北上深可能稍遜，作為一線城市中政策最寬松，門檻最低的城市，又“南大門”，交通樞紐地位，隨著大灣區的發展，還是有不錯的增值潛力。

ps：廣州不語，只是一味嘆茶。

三、今年中心區房價要漲，天河能漲5%！

雖然在城市的選擇中，DS沒有pick廣州，但對廣州中心區，還是挺看好的，尤其是天河。

最最最差的情況，即經濟低迷，政策收緊，也只是橫盤，遇上經濟復蘇，政策寬松，最多能天河漲5%，連帶著南沙也一起反彈。

具體到各區，DS認為，天河、越秀、海珠漲幅會較高，白云、南沙、荔灣存在一定回調壓力，增城、花都、從化跌幅可能較大。

ps：2024年，天河成交均價約7.7萬/平，跌了5%，如果25年能漲個5%，那就是真·止跌企穩了。

四、廣州市屬八大名校，華附、省實、廣雅最牛？

雞娃家長們最關心的名校排行，DS也有自己的見解：

·華附、省實、廣雅，更有望上頂尖高校；

·省實、六中更全面；

·華附、二中、廣大附中理科更牛；

·執信、廣雅文科更優；

·鐵一、廣大附中以嚴格管理著稱。

ps：想掀桌子的家長校友和同學，歡迎評論區留言。

五、接下來的救市，廣州更多是落實原有政策，做深化。

對于接下來可能的救市政策，DS給出了幾個預測：

·放松限購（這個其實去年已經全部放開了）；

·深化租一買一+賣一買一，（簡化流程或擴大使用范圍）

·推廣購房入學（南沙有嘗試）

·優化人才購房補貼（加碼）

·下調房貸利率

·契稅減免或返還

·政府收購存量房

·貨幣化安置

·加大城中村改造力度

·鼓勵高得房率

ps：基本上，都是老生常談的那幾個，沒有什么“新鮮招”，但能落實，就是好事，尤其是政府下場收房這一點，規模上來了，效果是立竿見影的。

估計是訪問量太大，今天的Deepseek，崩了又崩，薅了好幾個朋友的賬號才問完了這幾個問題，要不還真想問問，是喜歡東部還是喜歡西部，選牛奶廠還是廣鋼，有沒有什么轉行的好去處能推薦給房地產相關從業者...

最后，再說一句，以上問答，僅供娛樂。

AI給出的回復，依據的是大量數據和算法邏輯，但也有一定的局限，偏差和滯后性，不等于正確答案，有觀點相悖，也不用太在意。

祝大家蛇年暴富。