本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：牧野

編輯：陳澗

設計：嵐昇

萬科出現歷史性一幕。

2月，郁亮成為“副手”，深鐵管理層上位。至此，萬科管理層從王石主導的第一代，郁亮主導的第二代，正式邁向第三代。

深圳國資對外表示，“（深圳國資）規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”

萬科創始人王石將消息在朋友圈轉發評論，“國家隊出手相助！”

深鐵等團隊已進駐萬科，在萬科中高層均進行人事任命，涉及戰投、資金、法務等多個總部職能部門，以及北京、華東等開發經營本部的多個核心崗位。

野村證券研究表示，若萬科在未來幾個月能在政府支持下逐步恢復合約銷售增長，并改善經營情況，此次管理層變動，標志著持續三年多的房地產行業流動性危機將結束。

郁亮成“副手”，總裁一職空缺

2月5日晚間，萬科內部發布《關于集團管理團隊人員職責分工的決定》，對新任董事會主席辛杰、原董事會主席郁亮等12名管理層職責分工進行公示。

▲萬科新的董事會主席已就任。圖片截自萬科集團官網。

其中，辛杰、李鋒、華翠、李剛、田鈞五人均來自深圳國資系統。郁亮、解凍、韓慧華、劉肖、張海、朱保全、孫嘉七人來自原萬科團隊。

從職務看，原先作為萬科掌舵人的郁亮，已退居二線，成了“副手”。辭任萬科董事會主席職位的郁亮，目前業務分工為協助董事會主席開展工作，負責戰略和房地產宏觀研究。

原先在萬科主要負責人事板塊的解凍“升職了”，他于1992 年加入萬科，是萬科老將，如今已接近退休年齡。

解凍負責的，是祝九勝原先負責的領域。此次，解凍被任命為監事會主席、工會主席。主持監事會、工會工作，監督博商、鵬金所及財顧事業部等工作及歷史遺留問題處理。

有分析認為，將接近退休年齡的解凍放在此位置，或許是因為沒有合適的人選，只能選擇解凍來“過渡”。

就在1月27日下午，萬科公司召開董事會會議，調整充實管理團隊，會議選舉辛杰為公司董事會主席。

同時，因工作調整，郁亮辭去萬科董事會主席職務，繼續留任董事。

此外，風波中的祝九勝也辭職了，稱因身體原因，辭去萬科董事、總裁、首席執行官等職務，不再擔任公司任何職務。

當下的“一把手”辛杰，是萬科的大股東——深圳地鐵集團黨委書記、董事長。他在2021年任萬科董事會董事，2023年任萬科董事會副主席。

在萬科面臨流動性危機之時，辛杰就曾代表大股東深鐵集團發話，“萬科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國資。”

值得關注的是，在這場人事任命中，萬科總裁一職并未確定人選。這個職位的前任是祝九勝，更早之前是郁亮。

2018年，郁亮任命祝九勝為總裁時，對外解釋的原因是，“祝九勝過往的經歷，對于轉型期的萬科來說，非常重要”，對于萬科而言，總裁一職類似于“將軍”，起到帶團隊打仗的作用。

總裁一職暫時空缺，也能看出，現階段萬科能穩住比什么都重要。

債務壓頂，深鐵將如何支持萬科？

萬科的債務，正如一把利劍，懸在頭上。

這段時間，從股債雙殺到集體大漲，萬科的股債波動頻繁。

2025年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債和2筆境外債到期，需償還的債務總額約360億元，其中境內債務約為326.45億元，境外債務則為33.55億元。

今年上半年，萬科面臨償債小高峰。2025年一季度，有4筆債券到期，合計未償金額約90億元。2025年二季度，將有2筆債券到期，未償余額約36億元。

▲萬科今年境內債規模逾200億，圖片來自東方財富Choice。

面對債務，全面接手萬科的第三代管理層要怎么做？

第一，當然是資金支持，避免債務違約。

目前，通過常規的融資渠道，房企很難獲取資金。據新華財經，央國企擴表意愿不強，民營和混合所有制房企以中債增擔保發行為主，債券融資難度較大。

標普認為，深鐵集團的管控增強或有助于萬科保持與銀行和保險公司之間的關系。但新管理層將如何幫助萬科緩解流動性壓力，目前仍缺乏細節。

要應對2025年大規模的債券到期，標普認為萬科需要及時回收已簽約的非核心資產處置的所得款項，并且從金融機構獲得新增抵押貸款。

2月初，深圳市國資委負責人強調，“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產超過5萬億元，全年營收超萬億元，規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”

第二，加速回收萬科的項目。

在2023年末，深圳國資力挺萬科，稱將始終不渝地全方位支持萬科的健康發展。2024年間，深圳國資陸續收購萬科的各項資產。

2024年3月，深鐵與中金印力消費REIT的管理人簽署協議，將認購不超過30%的份額，預估金額在10億元左右；24年5月，萬科轉讓的T208-0053宗地使用權涉深圳灣超級總部基地，深圳百碩投資與深鐵集團組成的聯合競買方最終接手……公開信息統計，深圳國資在2024年通過各項方式，向萬科輸血超60億元。

然而，國企收購萬科并非囫圇吞棗。去年4月，市場消息傳出，萬科正尋求出售普洛斯21.4%的股權，曾與粵海控股及一家天津國企洽談，但還未有成交動態。

接下來，深鐵及國企團隊還會收購萬科哪些項目？

第三，調整萬科管理架構。

德科地產頻道總編輯劉德科認為，節前的人事變動是控制頭腦，人事任免則是控制手腳。萬科的一切盡在深圳國資的掌控之中。

萬科新任董事會主席辛杰對外表示，“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施 ‘一攬子’方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年一季度債務償付做好了安排。”

當下，萬科內部還存在許多未解難題。

一些觀點指出，萬科步入如今地步，與第二代管理層有關。在郁亮等團隊退居二線，深鐵團隊進駐后，“新萬科”在風格上會有全新的變化。

“新萬科”要做什么？

救萬科，光靠深鐵，顯然還不夠。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文指出，光靠深鐵拯救萬科，顯然還“能力不足”。他認為，從體量看，萬科是深圳地鐵的2倍，光靠深鐵救萬科，無異于“以小保大”，并不容易。

那么，在深鐵全面進駐后，“新萬科”還要做點什么？

1月27日，萬科發布了公司2024年業績預告。公告稱，預計2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損約450億元，去年同期實現盈利121.63億元，較去年同期下降470%。

萬科對虧損的原因解釋為四點，房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降；公司對部分項目計提了減值；部分非主業財務投資出現虧損；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。這也是當下大部分房企面臨的共同問題。

趙卓文認為，披露虧損情況，說明萬科已經直面市場，下一階段就是全面的去杠桿了。

目前，碧桂園正處于去杠桿關鍵階段，通過將股東貸款部份股權化等方式進行。今年1月，碧桂園與7家知名銀行組成的協調委員會就重組方案達成共識。

碧桂園對外表示，若方案得以落實，將實現大幅去杠桿化，目標是減少債務至最多116億美元，將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本。

碧桂園等房企的化債動作，目前已成為萬科團隊的研究案例。

此外，流動性問題依然是重中之重。

標普認為，萬科將繼續優先考慮流動性，而非盈利能力。該公司將利用有競爭力的價格來提高銷量。因此，標普預計該公司的利潤率將持續承壓。

信堡投研認為，萬科需要月均銷售額在300億的位置，才能實現勉強的現金流平衡。

如果在地產銷售上空間不大，有觀點指出，萬科在商業物業、普洛斯、萬物云等資產具有優勢，如果能釋放出流動性，也會有正向反饋。

當下，一切還只是猜想。救萬科，需要更多細節落地，還需靜心等待。