宣揚(yáng)了許久的《南寧市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，（簡稱《南寧2035規(guī)劃》）上周終于由南寧市人民政府印發(fā)。

這個國務(wù)院層面上面向未來10年的城市規(guī)劃，大家出奇地淡定。

難道，是大餅大家都吃多了？

是，也不完全是。

這么高級別的規(guī)劃，可不是為房地產(chǎn)制定的。

但也可以看出城市的未來，樓市的未來。

如果真要講未來10年城市和房地產(chǎn)的發(fā)展大勢，可以肯定向東放在首位。

圖 | 向東是南寧的重點(diǎn)發(fā)展方向

《南寧2035規(guī)劃》給出了新城市性質(zhì)和定位——是廣西壯族自治區(qū)首府、華南地區(qū)重要的中心城市、全國性綜合交通樞紐城市。

在《南寧市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》中，南寧的城市性質(zhì)是：廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國際城市。

圖 | 南寧城市定位的相關(guān)表述

南寧市人民政府的官方網(wǎng)站，也是這么介紹自己。

圖 | 南寧市政策官網(wǎng)上對南寧的介紹

簡單總結(jié)，過去的南寧要做西南小兄弟的帶頭大哥，東盟出海的橋頭堡。

不懂是我們不帶廣東玩，還是廣東不帶我們玩。

現(xiàn)在好了，國務(wù)院一錘定音。南寧是“華南地區(qū)重要的中心城市”，兩廣畢竟是同飲一江水的兄弟，要一起玩。

新的城市定位，很務(wù)實(shí)！2024年，廣東GDP預(yù)計(jì)14萬億元，這一數(shù)字不僅超過了俄羅斯、澳大利亞等國家，相當(dāng)于西北5省加?xùn)|北3省的GDP總和。

這么一個大款的“兄弟”，去對接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不香嗎？

南寧繼續(xù)向東，還有一個重要的因素——平陸運(yùn)河。

平陸運(yùn)河一旦通航，產(chǎn)業(yè)、物流、資金都向東轉(zhuǎn)移，南寧東部新城應(yīng)運(yùn)而生。

未來五年，用地指標(biāo)也向東傾斜。

未來的南寧，要形成“一主三副多節(jié)點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空間格局。

“一主”指南寧中心城區(qū)。

“三副”指武鳴副城區(qū)、南寧東部新城、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)三大副城新城。

圖 | 南寧“一主三副多節(jié)點(diǎn)”空間結(jié)構(gòu)圖

早在2019年南寧市總體城市設(shè)計(jì)（草案），就提出“一主四副”規(guī)劃，五象與埌東組成都心，沙井、龍崗、三塘和朝陽變身為四大副中心。

圖 | 此前南寧的“一主四副”空間結(jié)構(gòu)圖

5年過后，這四大副中心除朝陽光榮回歸外，其他3大副中心卻“消失了”。

準(zhǔn)確說，“融入南寧中心城區(qū)”范圍內(nèi)了。

對于未來南寧而言，真正有搞頭的是構(gòu)建中心城區(qū)“一帶、兩軸、三心、十一片區(qū)”空間結(jié)構(gòu)。

圖 | 南寧中心城區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃圖

“一帶”指邕江保護(hù)發(fā)展帶。

“兩軸”指東西向的城市空間拓展軸和南北向的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展軸。

“三心”指埌東-鳳嶺中心、五象中心和朝陽中心，強(qiáng)化金融、商務(wù)、商貿(mào)、國際交往等功能。

圖| 五象新區(qū)

“十一片區(qū)”指埌東-鳳嶺片區(qū)、五象片區(qū)、朝陽片區(qū)、興寧東片區(qū)、青秀東片區(qū)、邕寧片區(qū)、玉洞片區(qū)、經(jīng)開片區(qū)、江南片區(qū)、相思湖片區(qū)和安吉片區(qū)。

很想追問：龍崗和五象南，融入了五象片區(qū)了嗎？

沙井，融入經(jīng)開片區(qū)或者江南片區(qū)是嗎？

這都是無關(guān)緊要的文字游戲了。

未來，不會有多少人記得龍崗、沙井、三塘還曾頂著“城市副中心”的光輝頭銜。

上一輪的大餅，大家吃大了。

關(guān)于軌道交通，本輪規(guī)劃非常“吝嗇”，只點(diǎn)名“規(guī)劃建設(shè)軌道6號線、S1機(jī)場線一期工程”。

7號線、8號線、武鳴線等可能要再等等。

圖 | 地鐵規(guī)劃中僅提到6號線、S1機(jī)場線一期工程

雖然《南寧2035規(guī)劃》明確寫上“預(yù)留吳圩機(jī)場、武鳴副城區(qū)、南寧東部新城、大塘鎮(zhèn)等方向的軌道交通快線建設(shè)通道。”

可是，這些“大餅”先前大家都吃得太多了。

再說了，就算武鳴、東部新城等軌道交通線通了，你會去那買房嗎？南寧市區(qū)內(nèi)還在去庫存。

《南寧2035規(guī)劃》發(fā)布的同時，南寧自然資源局也發(fā)布了一份《南寧市TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》。

圖 | 相關(guān)文件截圖

TOD的定義、分級、配套設(shè)施寫得清清楚楚。

為啥要重點(diǎn)推TOD？

去年南寧有8大城中村改造，今年要啟動11個新城中村改造項(xiàng)目。

很多城中村都是靠近地鐵站點(diǎn)的。

地鐵規(guī)劃線路的收縮，結(jié)合城中村改造TOD開發(fā)站點(diǎn)增加，這意味著未來南寧樓市的方向是“向內(nèi)”，“盤活存量”。

根據(jù)《南寧2035規(guī)劃》，未來將重點(diǎn)分區(qū)分類推進(jìn)存量空間盤活。

其中，南寧火車站周邊、鳳凰江、金橋西等片區(qū)，重點(diǎn)補(bǔ)充大型公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套，完善城市功能；

圖 |火車站片區(qū)實(shí)景

安吉、安寧、南寧南站、新屋旱塘、銀海大道沿線等片區(qū)圍繞工業(yè)用地整治，優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)與配套服務(wù)空間供給；

圖 | 相關(guān)內(nèi)容截圖

五里亭、永新、上堯、陳東村、五一西路、大沙田、望州嶺、長堽嶺等片區(qū)優(yōu)先保障各類公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施落地。

這些區(qū)域，就是未來城市新盤出現(xiàn)的重點(diǎn)區(qū)域了。

上兩周，有傳聞五象南的建工城有“3字頭”房源出售。

經(jīng)了解，是中介為抓眼球促銷放出的噱頭。

但即便沒有“3”字頭，建工城的法拍房價格基本也是“4字頭”或者“5字頭”。

圖 | 中介門店的建工城二手房價格

區(qū)域的二手房價格，也就比法拍房價格高一點(diǎn)。

建工城好歹還是現(xiàn)房銷售，金科城、湖光學(xué)府直接躺平，“保交付”還是個未知數(shù)。

圖 | 建工城已經(jīng)是現(xiàn)房銷售

圖 | 上周金科城工地進(jìn)度

沙井、龍崗、三塘這幾個“城市副中心”境遇也好不到哪里去，房價基本上六七字頭。

上一輪的“城市副中心”大餅，不知“噎死”多少人。

據(jù)說現(xiàn)在樓市進(jìn)入“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的新時代，曾經(jīng)的“城市副中心”，現(xiàn)在的重點(diǎn)任務(wù)是去庫存，“優(yōu)化存量”。

講直白點(diǎn)，他們已被“折疊”進(jìn)另外一個世界。

并面臨共同幾大問題：

第一是增量不大。城市的發(fā)展方向不在這，城中村改造板塊也不在這，人口也不往那走。除非有大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)或者大型配套設(shè)施建設(shè)，否則很難翻身。

第二是同質(zhì)化競爭很嚴(yán)重。也就是說，沙井、龍崗、三塘和五象南，都是捉對廝殺的“難兄難弟”。

第三，還要和二手房、法拍房競爭。這些房子價格的底線更是“毫無底線”。

第四，新建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃贈送更大，原老規(guī)房子除了低價外毫無競爭力。

房地產(chǎn)已告別畫大餅、賣大餅的增量時代。

買房要看規(guī)劃，但餅太大，小心噎著。