你有沒有見過那種起點拉滿，結局崩盤的商業項目？說的就是青島歡樂濱海城的奧潤國際。當年聲勢浩大，動不動就打造”后海地標”，結果呢？四年時間，眼睜睜看著地鐵都要開通了，隔壁的山姆施工熱火朝天，自己還在原地“葛優躺”。如今，這個爛尾4年的項目，終于迎來了救贖！

▲奧潤國際現狀

1、

奧潤國際的前世今生：一部“爛尾樓變形記”

當年，奧潤國際可不是一般的項目。它有多高調？ 2015年，奧潤國際帶著“老四方第一家五星級酒店”的光環橫空出世， 規劃五星級酒店、辦公、商業、酒店式公寓，總建面15萬㎡， 口號喊得震天響： “要打造青島后海的商業地標！ ”開發商青島仁和地產，當年也是風光無限，拿過“聯合國人居獎”，號稱城市運營商。

▲奧潤國際規劃效果圖2023版

結果呢？樓還沒蓋完，資金鏈先斷了。2019年，項目開始拖工，2021年基本停滯，業主急得團團轉。2021年，項目第一次規劃變更，酒店縮水、辦公樓加高……更絕的是，2022年，開發商直接“甩鍋”，項目整體轉讓，換了新東家——安康順置業。

2023年，市北區國企平臺公司融匯集團被迫接盤，理由很官方：“保民生、保交付！”然而，2024年工地依舊冷清，只有零星幾個工人在刷墻。

▲奧潤國際工地空無一人

最魔幻的是，2024年底，項目突然改名“濱海活力灣”，宣布追加8億投資，五星級酒店+辦公樓+保障性租賃房，全盤復活！

2、

一手好牌打成這樣，圖啥？

優勢：起點高，位置優

要說奧潤國際最大的底牌，絕對是地段。緊挨山姆會員店，走路5分鐘到地鐵5號線，抬頭就是膠州灣海景——這配置，放青島樓市里，簡直是頂配。更別說官方還給它貼了金：盤活低效片區、膠州灣東岸新地標……口號喊得一套一套的。

▲奧潤國際，妥妥一線海景房

配套也夠豪橫，五星級酒店、辦公、公寓一應俱全，妥妥的綜合體玩法，商業、商務、居住三合一，概念上沒毛病。而且現在有了國企兜底，起碼讓項目不至于“太監”，至少會把房子蓋起來。

劣勢：投資大，回報難

作為純商業項目的奧潤國際，面臨的最大問題，是市場變了。2016年還流行高端商辦，現在看看青島的寫字樓空置率，就知道這類項目真的不香了。酒店、辦公、公寓，都得靠高租金養活自己，現在這類產品的市場回報率，已經肉眼可見地縮水……

最要命的是信任危機，項目規劃改了4次，開發商換了3個，連國企接手后都磨磨蹭蹭。當年的青島高端商辦，變成拖了4年的爛尾樓，想重新賣出去，難度不小。

▲ 奧潤國際公寓，規劃為32~62㎡的小戶型

一句話，這項目，不論是誰接盤，都得靠實力續命，不能光畫餅。

3、

奧潤國際，還能起死回生嗎？

山姆會員店帶來的巨大人流、地鐵5號線的便利、膠州灣的海景景觀——這三板斧砸下去，就算是個瘸子也能蹦跶兩下。更何況，國企接手后資源雄厚，還規劃了保障性租賃房，既能賺現金流，又能討好政策。有業內人士分析：只要別再瞎改規劃，按時交房，這項目至少能混個“打卡圣地“。

▲奧潤國際，能成為“打卡圣地“嗎？

但是畢竟，這可是爛尾四年、規劃改了三次、投資20億的龐然大物，一個不小心，就可能繼續“扶不起”。幾個關鍵點，決定了奧潤國際的未來：

五星級酒店能不能真的招商成功？將來會有多少人去歡樂濱海城住5星級酒店？

商辦寫字樓能不能扛住？青島本地的寫字樓空置率都擺在那，誰來租這些高端商辦？

商墅、公寓能不能賣出去？現在的樓市，誰還愿意出手上車一個曾經爛過尾的商業項目？

▲ 奧潤國際周邊現狀

如果能把這些問題解決，奧潤國際還能翻盤，真的變成“后海商業新地標”。 如果解決不了？ 那就是換了個新名字，繼續躺平罷了。