作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

龍華北站的商圈提速了。

更新提速

最近，龍華北站商圈附近，消息動態頗多。

無論是新房，還是城中村，都有新變化。

首先是新房方面，北站中洲的項目加推，折扣和價格都受到了市場的關注。

780套82~144平住宅，備案均價約71715元/㎡，總價區間約466萬~1162萬/套。

開盤給出了最高優惠約88折，折后均價約63109元/㎡。

這意味著，北站商圈新房的門檻變成了400萬+。

要知道，過去北站商圈的剛需戶型，門檻得500萬+才能上車。

對聚焦北站的購房群體來說，壓力少了不少。

其次是民樂路片區城市更新單元納入了《2025年深圳市龍華區城市更新單元計劃第一批計劃（草案）》。

并且物業權利人核實結果第二批次已經公示，并且申報的主體也確定，為深圳市天珉房地產開發有限公司，直接股東是深圳市天健城市更新有限公司（51%）、深圳市興云龍投資發展有限公司（49%）。

這就意味著，整個北站商圈，未來有機會迎來規模不小的拆遷改造，住宅供應也會有增加的預期。

因為拆遷舊改，業主意愿征集完畢后，就是計劃立項，由開發商去向相關部門申報審批，批準后納入城市更新的計劃。

現在就是已經走到了舊改的第二個階段，接下來就是等待專項規劃的批復，確定大致的規劃方案，然后取得施工批準，開始真正的拆遷建設。

雖然中途有可能會有變數，但新住宅的建設確定性也更進一步了。

項目擬拆除用地面積約87684.3平方米，項目范圍內物業總建筑面積約11.8萬平方米，物業共185棟（處）。

根據草案，擬拆除范圍內還需至少落實30092平方米土地面積用于城市基礎設施、公共服務設施及政府公益性項目，其中包括2288平方米綠地和5412平方米義務教育設施用地。

整個更新單元分為東西兩個地塊。

東側地塊與保利龍譽花園一路之隔。

2022年9月保利龍譽花園推出首批房源，496套82~126平住宅，備案均價約73296元/㎡，總價區間約569萬~992萬/套，2023年3月加推，252套79~125平住宅，備案均價約，70125元/㎡，總價區間約521萬~939萬/套。

兩次推售目前剩余114套住宅未售。

而更新項目的西側地塊位于星河COCO City西北側。

周邊二手房成交價格水平在4萬—6萬/平的區間。

比如深國際萬科和雅軒，去年12月成交一套99.84平住宅，成交總價約520萬，折合單價約52084元/㎡；

比如潛龍鑫茂花園A區，去年12月成交三套住宅，一套98.4平，成交總價約470萬，折合單價約47765元/㎡，一套70.18平，成交總價約335.6萬，折合單價約47820元/㎡，還有一套是82.72平，成交總價約400萬，折合單價約48356元/㎡。

但從實地考察來看，更新項目的拆遷范圍內，生活氣息依舊濃厚，各個樓棟物業正常出租。

（龍華民治橫嶺三區）

其中納入拆改范圍的業主也正常放盤轉讓。

供應結構

實際上，整個北站方圓兩三公里內，這幾年發展多有提速。

肉眼也可見新房多了起來。

新房不斷入市，對片區而言，是提升城市面貌的機會。

近5年內入市的項目，就多達十幾個。

比如中洲迎璽、中海瓏悅理、保利招商龍譽花園、皇嘉瓏府、深業上城學府等項目，整體新房備案價在6萬-8萬/平。

若算上龍華紅山片區的項目，供應密集程度，在整個深圳區域，是算得上排名靠前的。

現在方圓一兩公里內，又有接近200棟建筑的拆遷預期擺在這，也就意味著接下來的兩三年，市場的目光還是會繼續聚焦在北站商圈。

也無需擔心，整個北站商圈范圍內會賣斷貨。

最明顯的，北站—紅山基本上一體化，區域內備受關注的深高北學區內的一個新項目，也在吹風。

被市場貼上紅山核心片區最后一塊住宅用地以及深高北學區最后的新盤的標簽，與安居端龍苑一路之隔。

這個項目，在去年幾乎沒有怎么被關注，2024年11月才取得建設工程規劃許可證，但今年就在火速建設，計劃入市。

所以，深圳其實有不少新房項目，其實是被市場所忽視的。

基本上需要等到真正預備入市，才會被關注起來。

而這也說明了一個事實，即使有的板塊新房項目稀少，也不一定真的會面臨供應斷貨的情況。

如果關注北站商圈，那么還是要留意局部的供需結構。

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作者觀點，不代表格隆匯立場