庫存量創(chuàng)下新高了，直接達(dá)到了7.7億平方米了，可以說非常勁爆了，當(dāng)然，這肯定不是咱們現(xiàn)在全部的新房庫存了，就在這兩天，統(tǒng)計(jì)局公布的5月樓市數(shù)據(jù)中一個數(shù)據(jù)特別亮眼，說到咱們?nèi)珖唐贩康拇勖娣e已經(jīng)達(dá)到了7.7億平方米，這個待售面積，不是說那些已經(jīng)開發(fā)還沒有建成的庫存面積，而是指開發(fā)商已經(jīng)建好了或者是建好但是沒有賣出去的庫存面積，從這個維度來看的話，整體的樓市庫存壓力還是非常大的，因?yàn)槭煜鞘袛?shù)據(jù)的朋友應(yīng)該清楚，在上一輪的樓市通過漲價(jià)去庫存的時候，那時候的庫存高位在7.4億平方米左右，可以說現(xiàn)在的庫存量甚至是超過了16年時候的了。

但是那時候的房價(jià)還處于相對低位，可以通過松綁政策刺激，然后拉高銷量最終形成價(jià)格上漲后進(jìn)行庫存消化，但是現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)在比較高位了，雖然經(jīng)歷了這四年多的調(diào)整，不少房源的價(jià)格還是高于16年同時期的，有些優(yōu)勢較弱的房源已經(jīng)基本回落到了16年的時候狀態(tài)，基本上算是原形畢露了，把上一輪的漲幅都給吐出去了，而且現(xiàn)在這輪不一樣的情況是，新房和二手房的庫存壓力都是共存的，也就是說樓市需求的下降是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一輪的，相當(dāng)于新房和二手房都要兩手抓去庫存問題，現(xiàn)在更多的政策還是偏向于新房的，包括土拍和新規(guī)產(chǎn)品等操作，而二手房是在政策出臺后業(yè)主也加大了拋售力度，期望是能吃到針對新房的松綁紅利的。

而咱們回顧上一輪的樓市下跌和上漲，在15年的時候，其實(shí)只用了不到一年的時間就重新把市場拉起來了，甚至更多人都在瘋狂投入其中買入了，而直到2021年才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)高位接盤了。所以這輪樓市下行后，已經(jīng)四年時間了，樓市到現(xiàn)在還在尋求止跌企穩(wěn)的時間段，所以才不斷有定調(diào)和救市的動作擠牙膏式的出來，當(dāng)前庫存都還在高位，如果要形成價(jià)格的重新上揚(yáng)，至少這些庫存的消化都需要政策支持以及較長一段時間的消化，所以，如何去庫存還是擺在現(xiàn)在各個城市面前最直接的課題點(diǎn)了。

說完了庫存面積，咱們再看看現(xiàn)在樓市的投資開發(fā)情況，前五個月來看的話，全國房地產(chǎn)開發(fā)商投資是達(dá)到了3.6萬億的，同比跌幅超10.7%，而且這個跌幅的趨勢還是在擴(kuò)大的，同時期來看，在22年的時候是下跌了4%，23年同期是下跌7%，而去年則是10.1%，雖然每年的基數(shù)在減少了，但是跌幅比例并沒有說得到緩解，反而還在擴(kuò)大跌幅的比例，其實(shí)也可以看出來，現(xiàn)在開發(fā)商愿意掏出錢去買地的積極性在不斷下降了，因?yàn)殚_發(fā)商手上現(xiàn)成的房子還有一大把，行情不好的情況下，甚至要虧本去甩賣現(xiàn)有的商品房，那肯定就不愿意拿出更多的錢再去買地了。

商人都是逐利了，房地產(chǎn)開發(fā)有錢賺，那熱錢自然就會流進(jìn)來去拍地拿地做開發(fā)商，但是現(xiàn)在已經(jīng)不是隨便買塊地搞個項(xiàng)目就能賺錢了，必須要有強(qiáng)大的產(chǎn)品力和營銷能力，不然的話，就會做成賠本買賣了。當(dāng)然，除了開發(fā)商自身原因以外，現(xiàn)在各地也收縮了供地的規(guī)模了，庫存超36個月的城市都不讓隨意賣地了，因?yàn)榈胤浆F(xiàn)在也知道土地貶值了，不那么好賣了，如果現(xiàn)在大量賣地，那就相當(dāng)于會低于原本期望值很多才能出手，所以只能減少供應(yīng)的土地了，逐步把市場的供求關(guān)系給慢慢扭轉(zhuǎn)回來，土地大量供應(yīng)，但是新房端沒法去消化，只能形成庫存堰塞湖的狀態(tài)，所以只能庫存低的城市去賣一些核心地段的土地，去維持整體市場的基本穩(wěn)定和價(jià)格。

當(dāng)然，不管原因有幾個，總之開發(fā)商拿錢進(jìn)來開發(fā)的增速是確實(shí)放緩了，只是說部分城市的分化是明顯的，大部分城市的賣地收入下降，少數(shù)城市土拍還有一定上浮，從數(shù)據(jù)來看的話，前五月，全國新房銷售面積達(dá)到了3.4億平方米，同比下跌了2.9%，跌幅稍微擴(kuò)大了0.1個百分點(diǎn)，而新房銷售額是3.4萬億元，同比是下跌了3.8%。降幅是比上個月擴(kuò)大了0.6個百分點(diǎn)，今年的小陽春基本結(jié)束了，現(xiàn)在吃不到太多政策的紅利了，所以銷售面積和總銷售蛋糕都出現(xiàn)了不同程度的下滑，也就造成了數(shù)據(jù)沒有那么好看了，因?yàn)闆]有人可以預(yù)測未來政策的出臺時間點(diǎn)和走勢情況，但是大家還是要清楚后續(xù)走勢了。