文/樂居財經(jīng) 林振興

萬萬沒想到勸退海淀人買和樾玉鳴的不是價格，而是戶型設(shè)計。

“和樾玉鳴戶型圖有過程稿劇透，但今天看到正式戶型圖出街，還是太失望了。”梁小姐本來打算買功德寺項目，現(xiàn)在她打算再等一等朱房項目。

趕在情人節(jié)這天，海淀功德寺新盤——和樾玉鳴正式戶型圖出街了。

該項目規(guī)劃13棟住宅樓，6-10層洋房，項目戶型面積段為139-175-212-253㎡，全四居純改善，指導(dǎo)價10.5萬元/㎡。

沒有對比就沒有傷害。雖然都知道海淀沒啥黑科技，玩不出花樣，但和樾玉鳴面顯然過于輕敵了。

“是因為和樾玉鳴有所謂的好地段，不愁賣，開發(fā)商就不那么用心了，隨隨便便設(shè)計一下，這幾張戶型圖確實太非主流了。”業(yè)內(nèi)人士評價道。

139平是四室兩廳兩衛(wèi)。主要槽點有三個，一是把家政間換成了雞肋的儲物間。這樣一來，洗衣機、烘干機就只能放公共衛(wèi)生間。本來就小的公衛(wèi)，這下更加局促了。

二是主衛(wèi)明明可以做雙臺盆，卻做成一個超大的單臺盆，這讓男女主人早上起床后還得搶洗漱臺。

三是進(jìn)門是餐廳，面積約等于北邊兩個臥室大。一開門迎面一個大飯桌，煙火人間的感覺，139平大房子做得這么接地氣也很難得了。

贈送方面，139平戶型南北都是飄窗，側(cè)面只有兩個小飄窗。

175平是四室兩廳三衛(wèi)，南面次臥的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。在贈送方面，南北面有270度弧形窗。

這個戶型，主衛(wèi)不僅有雙臺盆，家政間也回來了，在廚房隔壁。但也有一個問題，廚房的油煙味會不會飄到家政間，影響存放的衣物或者清潔用品。

212平同樣也是四室兩廳三衛(wèi)，卻比175平戶型奇葩，太不符合市場主流。

其一，家政間又消失了，搞了個儲物間。洗衣機擺放的更自由，直接從客衛(wèi)里面搬到了衛(wèi)生間門口的走道。既不美觀，噪音也大，這讓北面次臥和書房的人怎么休息，又怎么工作學(xué)習(xí)？

其二，主臥帶書房，雖說海淀人個個都是工作狂，但也不能卷成這樣。你讓男主人在臥室開視頻會，女主人怎么睡得了覺？是要直播睡覺嗎？

其三，212平客廳寬5.6米，只比175平多了0.1米，一點都不氣派，但主臥卻寬5.4米。很明顯客廳不夠呀，誰一天到晚在臥室呆著。?

連和樾玉鳴自家銷售都承認(rèn)，面積最大的253平，反而沒有212平香。兩個戶型雖然都是四居，但253平要面臨和周圍圓明天頌，學(xué)府壹號院，以及未來朱房、樹村項目等高端商品房的競爭。

253戶型是四室兩廳四衛(wèi)，家政間和儲物間均具備。

但為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。這樣一來，空間較為封閉，互動性較差。而且客人上公衛(wèi)，要跑到起居室的次臥廁所，會不經(jīng)意看到業(yè)主的臥室。

南北通透的主臥，雙開門設(shè)計壕得一批，雙手一推，進(jìn)門直扎進(jìn)衣帽間，主臥這個衣帽間啊，衣帽間也是雙開門的，比隔壁次臥面積都大，但設(shè)計師仍擔(dān)心主人衣服放不下，又在房門后邊打了個儲物間。

?就給人一種，這么大房子不多做幾個隔斷，顯得太空落的感覺，就連主衛(wèi)的馬桶也是獨門獨院的。但這樣一來，也浪費了不少面積。

?粗略數(shù)了下，不算衣柜，這個戶型有15道門，也就是對應(yīng)了15個大小不等的房間。

除了戶型問題，這個北京王炸豪宅，此前因為樓間距太密，讓海淀群眾挑出了不少毛病。

因為街坊路吞噬了容積率，和樾玉鳴開發(fā)商只能將房子見縫插針。

根據(jù)規(guī)劃方案，項目擬建13棟6-10層洋房。最低一棟為小區(qū)西南角的13#樓，地上6層，總高17.55米；東南角的10#為8層；5#和6#為9層，其余均為10層。

如此排布，也使得項目樓間距稍顯密集，西側(cè)樓棟前后的最短距離僅29米左右。樓間距過近，也讓外界對于和樾玉鳴是否存在消防隱患和隱私問題格外關(guān)注。

它收到公眾反饋意見共25條，主要集中在建筑退線間距、消防設(shè)計、配套設(shè)施、高壓線、街坊路、小區(qū)出入口及停車設(shè)置、坡屋頂及窗井、公眾參與等幾個方面。

因為樓棟太密集，也使得和樾玉鳴在地上玩不出啥花樣。

不少海淀群眾開始吐槽項目的配套設(shè)施，他們認(rèn)為小區(qū)估算400多戶，室外活動場地就200平，配置嚴(yán)重不夠用；另外，還希望增加生活配套，如菜站，藥店，便利店等商業(yè)配套，以及在道路用地以外單獨設(shè)置出租汽車站。

針對功德寺項目，外界最關(guān)心的還是高壓線問題。

海淀群眾反饋，小區(qū)西側(cè)綠地里有高壓線，公示方案中西側(cè)那一排樓離得太近了，退線不夠。即使以后高壓線入地，退線也應(yīng)該滿足相關(guān)安全距離，否則會有輻射影響身體健康，要求西側(cè)一排樓退紅線5米以上。

開發(fā)商則回復(fù)，根據(jù)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-2016之5.0.8條之規(guī)定：“架空高壓線塔基礎(chǔ)邊與建（構(gòu)）筑物之間的最小水平間距5.0m”，現(xiàn)狀架空高壓線塔基礎(chǔ)邊距西側(cè)用地紅線約15m，滿足其規(guī)范要求；

同時，根據(jù)規(guī)定：”直埋電力管線與建（構(gòu)）筑物之間的最小水平凈距0.6m”，本項目高壓線埋地后與建（構(gòu)）筑物之間的水平凈離大于0.6m，滿足其規(guī)范要求。

此前，《多規(guī)合一”協(xié)同平臺供地審核意見函》顯示，項目建設(shè)用地范圍外西側(cè)、北側(cè)有現(xiàn)狀高壓架空線，由海淀區(qū)政府組織同步實施高壓架空線入地工作。

但目前關(guān)于高壓架空線入地是否已進(jìn)行立項，建設(shè)周期是多久，何時開工，何時竣工，仍是未知數(shù)。北京規(guī)自委海淀分局也強調(diào)，后續(xù)將會同區(qū)城管委、供電部門協(xié)調(diào)推進(jìn)項目實施。

未來入地工程如果不能如期開展，和樾玉鳴的銷售情況無疑會被干擾。

但眼下，沒想到勸退購房人買和樾玉鳴的不是外部高壓線，而是內(nèi)部戶型設(shè)計。

時間拉回去年11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場，綠城中國和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)001地塊和東側(cè)002地塊

功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產(chǎn)便出現(xiàn)在綠城功德寺項目的股東位置上。

1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。

作為地產(chǎn)圈投融資高手，董毅也在和樾玉鳴項目上用了杠杠，青島東輝由越秀旗下的多支基金間接控股企業(yè)和越秀地產(chǎn)持有。

綠城很是大方，不僅將西區(qū)項目一半股權(quán)轉(zhuǎn)予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅從陸建強手中接過功意房地產(chǎn)法人的交接棒。

但現(xiàn)在看到公眾對于和樾玉鳴戶型的吐槽，綠城會不會后悔帶越秀玩了？