文/樂居財經 林振興

萬萬沒想到勸退海淀人買和樾玉鳴的不是價格，而是戶型設計。

“和樾玉鳴戶型圖有過程稿劇透，但今天看到正式戶型圖出街，還是太失望了。”梁小姐本來打算買功德寺項目，現在她打算再等一等朱房項目。

趕在情人節這天，海淀功德寺新盤——和樾玉鳴正式戶型圖出街了。

該項目規劃13棟住宅樓，6-10層洋房，項目戶型面積段為139-175-212-253㎡，全四居純改善，指導價10.5萬元/㎡。

沒有對比就沒有傷害。雖然都知道海淀沒啥黑科技，玩不出花樣，但和樾玉鳴面顯然過于輕敵了。

“是因為和樾玉鳴有所謂的好地段，不愁賣，開發商就不那么用心了，隨隨便便設計一下，這幾張戶型圖確實太非主流了。”業內人士評價道。

139平是四室兩廳兩衛。主要槽點有三個，一是把家政間換成了雞肋的儲物間。這樣一來，洗衣機、烘干機就只能放公共衛生間。本來就小的公衛，這下更加局促了。

二是主衛明明可以做雙臺盆，卻做成一個超大的單臺盆，這讓男女主人早上起床后還得搶洗漱臺。

三是進門是餐廳，面積約等于北邊兩個臥室大。一開門迎面一個大飯桌，煙火人間的感覺，139平大房子做得這么接地氣也很難得了。

贈送方面，139平戶型南北都是飄窗，側面只有兩個小飄窗。

175平是四室兩廳三衛，南面次臥的衛生間是暗衛。在贈送方面，南北面有270度弧形窗。

這個戶型，主衛不僅有雙臺盆，家政間也回來了，在廚房隔壁。但也有一個問題，廚房的油煙味會不會飄到家政間，影響存放的衣物或者清潔用品。

212平同樣也是四室兩廳三衛，卻比175平戶型奇葩，太不符合市場主流。

其一，家政間又消失了，搞了個儲物間。洗衣機擺放的更自由，直接從客衛里面搬到了衛生間門口的走道。既不美觀，噪音也大，這讓北面次臥和書房的人怎么休息，又怎么工作學習？

其二，主臥帶書房，雖說海淀人個個都是工作狂，但也不能卷成這樣。你讓男主人在臥室開視頻會，女主人怎么睡得了覺？是要直播睡覺嗎？

其三，212平客廳寬5.6米，只比175平多了0.1米，一點都不氣派，但主臥卻寬5.4米。很明顯客廳不夠呀，誰一天到晚在臥室呆著。?

連和樾玉鳴自家銷售都承認，面積最大的253平，反而沒有212平香。兩個戶型雖然都是四居，但253平要面臨和周圍圓明天頌，學府壹號院，以及未來朱房、樹村項目等高端商品房的競爭。

253戶型是四室兩廳四衛，家政間和儲物間均具備。

但為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。這樣一來，空間較為封閉，互動性較差。而且客人上公衛，要跑到起居室的次臥廁所，會不經意看到業主的臥室。

南北通透的主臥，雙開門設計壕得一批，雙手一推，進門直扎進衣帽間，主臥這個衣帽間啊，衣帽間也是雙開門的，比隔壁次臥面積都大，但設計師仍擔心主人衣服放不下，又在房門后邊打了個儲物間。

?就給人一種，這么大房子不多做幾個隔斷，顯得太空落的感覺，就連主衛的馬桶也是獨門獨院的。但這樣一來，也浪費了不少面積。

?粗略數了下，不算衣柜，這個戶型有15道門，也就是對應了15個大小不等的房間。

除了戶型問題，這個北京王炸豪宅，此前因為樓間距太密，讓海淀群眾挑出了不少毛病。

因為街坊路吞噬了容積率，和樾玉鳴開發商只能將房子見縫插針。

根據規劃方案，項目擬建13棟6-10層洋房。最低一棟為小區西南角的13#樓，地上6層，總高17.55米；東南角的10#為8層；5#和6#為9層，其余均為10層。

如此排布，也使得項目樓間距稍顯密集，西側樓棟前后的最短距離僅29米左右。樓間距過近，也讓外界對于和樾玉鳴是否存在消防隱患和隱私問題格外關注。

它收到公眾反饋意見共25條，主要集中在建筑退線間距、消防設計、配套設施、高壓線、街坊路、小區出入口及停車設置、坡屋頂及窗井、公眾參與等幾個方面。

因為樓棟太密集，也使得和樾玉鳴在地上玩不出啥花樣。

不少海淀群眾開始吐槽項目的配套設施，他們認為小區估算400多戶，室外活動場地就200平，配置嚴重不夠用；另外，還希望增加生活配套，如菜站，藥店，便利店等商業配套，以及在道路用地以外單獨設置出租汽車站。

針對功德寺項目，外界最關心的還是高壓線問題。

海淀群眾反饋，小區西側綠地里有高壓線，公示方案中西側那一排樓離得太近了，退線不夠。即使以后高壓線入地，退線也應該滿足相關安全距離，否則會有輻射影響身體健康，要求西側一排樓退紅線5米以上。

開發商則回復，根據《城市工程管線綜合規劃規范》GB50289-2016之5.0.8條之規定：“架空高壓線塔基礎邊與建（構）筑物之間的最小水平間距5.0m”，現狀架空高壓線塔基礎邊距西側用地紅線約15m，滿足其規范要求；

同時，根據規定：”直埋電力管線與建（構）筑物之間的最小水平凈距0.6m”，本項目高壓線埋地后與建（構）筑物之間的水平凈離大于0.6m，滿足其規范要求。

此前，《多規合一”協同平臺供地審核意見函》顯示，項目建設用地范圍外西側、北側有現狀高壓架空線，由海淀區政府組織同步實施高壓架空線入地工作。

但目前關于高壓架空線入地是否已進行立項，建設周期是多久，何時開工，何時竣工，仍是未知數。北京規自委海淀分局也強調，后續將會同區城管委、供電部門協調推進項目實施。

未來入地工程如果不能如期開展，和樾玉鳴的銷售情況無疑會被干擾。

但眼下，沒想到勸退購房人買和樾玉鳴的不是外部高壓線，而是內部戶型設計。

時間拉回去年11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現場，綠城中國和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側001地塊和東側002地塊

功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產便出現在綠城功德寺項目的股東位置上。

1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產開發有限公司 。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。

作為地產圈投融資高手，董毅也在和樾玉鳴項目上用了杠杠，青島東輝由越秀旗下的多支基金間接控股企業和越秀地產持有。

綠城很是大方，不僅將西區項目一半股權轉予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產北京總經理董毅從陸建強手中接過功意房地產法人的交接棒。

但現在看到公眾對于和樾玉鳴戶型的吐槽，綠城會不會后悔帶越秀玩了？