最近，突然刷到一條讓我十分驚訝的新聞——真如居然又開始征集新的設計方案了。

驚訝的原因在于，真如的開發歷史上，這已經是不知道第幾次的規劃方案調整了。

最近的一次大規劃落地，還是2018年中海拿地前夕——

2018年10月真如副中心最新規劃獲批通過，2018年11月中海拿地。

新規劃配合新項目，故事好講，房子才好賣。

而時隔6年，真如再次開始了新的設計方案征集，是不是真如又要有什么大動作？

本著探尋真相的心態，我詳細的看了一下本次招標設計方案的詳細內容，并到實地再次看了一下真如各大規劃落地的效果。

看本次方案征集的范圍主要集中兩個部分：

一個叫真如之心，一個是老朋友上海西站。

上海西站

前者是個新概念，我們先說一下上海西站。

實拍于2.13

從現場情況來看，上海西站商務區這個規劃方案多多少少有些馬后炮——因為大部分都已經開始了建設。

西站規劃范圍的北側，也就是鐵路北部，就是是京東的綜合體以及他的配套住宅天元府。

該項目于2021年6月18日拿地，由京東與卓越聯合體聯合獲取。

京東綜合體效果圖

根據當時的地塊規劃，該將打造超過15萬㎡的總部辦公、7萬㎡的商業MALL、2萬㎡的地下商業街、1.8萬㎡的獨棟商業、9500㎡的行政公寓和10萬㎡的高端住宅等多種業態。

當然這塊地也是先賣的住宅，寫字樓和商業綜合體的進度還不太明顯。

據說要到2027年才能建成，短期對于區域的增幅不大。

實拍天元府

此外西站西側的寫字樓項目也于2022年地塊出讓，目前正在建設中。

實拍在建項目

從發展潛力來看，上海西站這個區域，實話說不是太適合做一個大型商務區。

作為這個火車站本身來說，西站目前只是一個三臺八線運力很弱的小站，運力較弱，客流量較小，幾乎沒啥虹吸效應。

西站周邊也大多是早年規劃建設的老公房、老社區，本身區域的商務氛圍也比較一般。

這片區域，即便是有京東總部這個預期，這個區域的招商預計也挺困難的。

上海西站對面

實際上，鐵路自身對于真如的發展，一直是帶動作用比較小，限制比較大。

鐵路的存在直接攔截住了真如和萬里、大華板塊的聯通，一定程度上削弱了真如作為區域中心的虹吸效應，降低了板塊能級。

事實上這次規劃真正重頭的地方，就是這個“真如之心”規劃。

真如之心的范圍

真如之心，顧名思義，就是真如最中心的區域。

而規劃其核心的區域，其實就是沉寂多年的銅川路水產市場地塊，此外還包括真如的地標之一真如寺。

銅川路水產市場2016年年末關停，隨后全面拆遷，目前地塊已經是一片凈地等待開發。

去年就曾傳出消息，水產市場地塊要正式上拍出讓，眼下這個方案征集出來，基本就可以完全視為該地塊正式入市出讓前的預熱：

就跟當年在中海拿地塊之前給真如重新更新了一版大規劃一樣，也是為了給即將入市的地塊點一把火，提前搞一點流量。

唉，套路，全是套路。

當然，套路也沒什么不好，畢竟這塊地的開發對于真如意義重大：

標志著真如這個開發了接近30年都沒轉正的副中心，正式進入收官環節。

如果你套路的都成真了，規劃真落地了，板塊真起飛了，相信大家都會排著隊讓你套路，而且就怕你吹的不夠大。

一個優秀的項目，是有機會徹底改變區域能級的。

那么，這個項目如果真的落地建成了，真的能讓真如起飛嗎？

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問一個新規劃、新項目能不能讓區域起飛，最關鍵的是這個規劃能否解決真如的核心問題。

之前眾多項目沒落地的年代，真如發展的不理想規劃一直難產，主要問題在于：

底子不好，板塊問題多，發展的慢。

真如這片土地，當年也是商業重鎮。

最核心的產業就是搞批發——很典型的郊區業態，曹楊路果品市場，銅川路水產市場都算當年地標。

果品市場

不過論起現代化發展，真如挨著的長壽武寧，地段不如挨著天平路的徐家匯，底蘊也不如工業強區背景、且挨著大學城的五角場，先天資源就弱了一截。

說起后面真如的建設歷史，大家更多都是一句遺憾：

水產市場不好拆，城中村不好拆，開發商不好催。

假如李超人早點建成高尚領域，假如水產市場早些動遷，假如中海早進入真如十年，真如可能早都崛起了。

真如如今的城市界面

好飯不怕晚，城市建設怕。

雖說這些項目如今已經已經大部分落地，真如的城市界面也有了中心城區的氣場，但是問題在于太晚了。

到了今天這個時代，真如真正缺乏的是足夠多的企業、足夠多的高級打工人，提高板塊的能級，帶動房價。

真如完整錯過了曾經靠地標商業和地標建筑就能招商引資的時代。

十幾年前是上海商業和產業發展的黃金時代，建一個大商業就能虹吸周邊十公里的居民帶動房價起飛，建一個摩天大樓就是最好的招商廣告，吸引重磅企業入駐。

到了今天這個時代，上海已經完全不缺商場，更是不缺寫字樓。

據我們統計，截至2024年，上海共有商場715座，合計3558萬方，人均面積超過1.43平。

上海真的已經不缺商業，2-5萬方的社區商業多達278個，而上海一共才216個街鎮。

10萬方以上的大型商場，上海也已經多達107座。

雖然中海的商場十分熱鬧，但早已沒有當年虹吸周邊帶動房價的作用，因為這已經不算是稀缺資源。

至于辦公呢？

上海是全球最大的辦公樓市場，截至2024年第三季度，上海甲級寫字樓的存量達到1700萬平方米。

而截至2023年底，上海甲級寫字樓的空置率已超20%，上海已經完全過了靠寫字樓就能招商的年代，因為完全不缺了。

真如的寫字樓體系成型于近十年，核心區中海、高尚領域的寫字樓都交付于最近幾年，整個區域基本都錯過了產業最好引進的年代。

晚上六點多鐘，站在真如商圈的路口，可以看到幾大片區的寫字樓亮燈率都不算高。

高尚領域

天悅中心

中海真如中心

星光域

從百度熱力圖來看，真如副中心的工作人口密度遠遠低于徐家匯、五角場等其他的傳統城市副中心，也明顯低于虹橋和莘莊等新興城市副中心。

圖源 規劃上海SUPDRI

產業不景氣，就會造成一個直接結果，區域的人口結構沒有辦法得到有效的更新：

高收入的年輕人不會買入周邊的房子，沒有外來購買力，區域的房價漲的慢，價格級別弱。

相比于同為內中環、不是副中心的大寧，真如的房價整體弱了一個level。

居民更新慢，大多為傳統本地居民，老齡化就會相對嚴重。

按照第七次人口普查的結果，真如60歲以上老人占比超過30%，明顯高于其他城市副中心。

可以說，當下的情況，真如真的想要崛起，還是得從產業入手，唯有靠大量的企業引入，才能真正帶飛真如。

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那么回到這次新規劃的“真如之心”，能否直接解決真如的問題呢？

我們可以分析一下地塊的規劃指標。

這次，項目的配比也是商業商辦+住宅。

從商業層面來看，大概有四萬方的商業商辦用地。

如果這項目最終規劃是商場+寫字樓，那么其實對于區域的能級提升不大。

真如目前其實不是很缺商場，中海環宇城打頭陣，加上一個社區商業復悅薈基本已經足夠。

2.13實拍

眼下綠地的商場基本都是半歇業狀態了，如果再建一個新的地標商業其實會和寰宇城互相影響反而不好。

2.13實拍綠地

如果建寫字樓呢？

真如目前的存量寫字樓超過60萬方（中海環宇城MAX32萬方+LOVE大都會22萬方+上海復悅薈4.3萬方+綠地繽紛城6萬方），比大寧還要高，真如也不太缺。

從理論上來說，如果按照傳統模式找一個開發商一攬子解決建設招商，大概率這個地塊還是無法解決真如的核心問題。

最理想的方案其實應該效仿上海西站京東TOD的方案，直接定向引進頭部企業:

如果地塊能把華為、小米、騰訊這種級別的企業總部直接吸引過來，或者去杭州把deepseek吸引過來建一個總部，可能才會真的真的有幫助。

不過，地塊內部的住宅倒是可以期待一下。

從地塊的控規指標來看，未來將會供應約4.8萬平方米的住宅用地，如果容積率和中海臻如府一樣為3.5，預計可供應約17萬平方米的住宅。

如果套均120平，也有接近1400套的供應量。

真如的樓市格局一直缺地標性質、位于中心、成為標桿的好房子。

中海臻如府的產品定位更偏向于首次改善，品尊國際的位置又位于板塊的角落。

臻如府實拍

中駿天悅之前由于南側的這塊地沒開發也一直被吐槽遠離核心區。

中駿天悅

未來如果這塊地規劃成高品質住宅，倒是直接可以打造屬于真如的高品質住宅改善區，類似于大寧金茂府一般扛起板塊的天花板。

以后，如果能痛下決心把北側的綠翡翠家園也動遷了，板塊的核心區就更加純粹了。

實拍綠翡翠家園

不夠即便有這個打算，當下恐怕沒這個財力；

即便要動，估計也要等現在這個“真如之心”開發完再說了。

結語

真如還有個規劃叫海納小鎮，這個規劃的概念其實就是把真如核心區和內環之間的動遷困難地帶畫了一個圈，再額外把已經建成的中海綜合體、目前待建的水產市場地塊都包含了進去。

核心區僅有一個面積不大的海納工程院，由王堅院士負責。

海納工程院

這個區域大部分地區都是已經完全建成的成熟城區，給真如發展增量比較少。

實拍

整個概念對于區域的發展目前沒有太大的實質性幫助，真如的崛起，還是要期待于核心區產業的爆發式增長。

不過，只要是新建項目，對于區域發展就是有增量和幫助的。

更何況即便是永遠不轉正，一直做一個副中心，真如相比于十幾年前也已經發生了地覆天翻的改變。

不考慮增值效應，至少自住是完全夠格的。