最近，突然刷到一條讓我十分驚訝的新聞——真如居然又開(kāi)始征集新的設(shè)計(jì)方案了。

驚訝的原因在于，真如的開(kāi)發(fā)歷史上，這已經(jīng)是不知道第幾次的規(guī)劃方案調(diào)整了。

最近的一次大規(guī)劃落地，還是2018年中海拿地前夕——

2018年10月真如副中心最新規(guī)劃獲批通過(guò)，2018年11月中海拿地。

新規(guī)劃配合新項(xiàng)目，故事好講，房子才好賣(mài)。

而時(shí)隔6年，真如再次開(kāi)始了新的設(shè)計(jì)方案征集，是不是真如又要有什么大動(dòng)作？

本著探尋真相的心態(tài)，我詳細(xì)的看了一下本次招標(biāo)設(shè)計(jì)方案的詳細(xì)內(nèi)容，并到實(shí)地再次看了一下真如各大規(guī)劃落地的效果。

看本次方案征集的范圍主要集中兩個(gè)部分：

一個(gè)叫真如之心，一個(gè)是老朋友上海西站。

上海西站

前者是個(gè)新概念，我們先說(shuō)一下上海西站。

實(shí)拍于2.13

從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，上海西站商務(wù)區(qū)這個(gè)規(guī)劃方案多多少少有些馬后炮——因?yàn)榇蟛糠侄家呀?jīng)開(kāi)始了建設(shè)。

西站規(guī)劃范圍的北側(cè)，也就是鐵路北部，就是是京東的綜合體以及他的配套住宅天元府。

該項(xiàng)目于2021年6月18日拿地，由京東與卓越聯(lián)合體聯(lián)合獲取。

京東綜合體效果圖

根據(jù)當(dāng)時(shí)的地塊規(guī)劃，該將打造超過(guò)15萬(wàn)㎡的總部辦公、7萬(wàn)㎡的商業(yè)MALL、2萬(wàn)㎡的地下商業(yè)街、1.8萬(wàn)㎡的獨(dú)棟商業(yè)、9500㎡的行政公寓和10萬(wàn)㎡的高端住宅等多種業(yè)態(tài)。

當(dāng)然這塊地也是先賣(mài)的住宅，寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體的進(jìn)度還不太明顯。

據(jù)說(shuō)要到2027年才能建成，短期對(duì)于區(qū)域的增幅不大。

實(shí)拍天元府

此外西站西側(cè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目也于2022年地塊出讓?zhuān)壳罢诮ㄔO(shè)中。

實(shí)拍在建項(xiàng)目

從發(fā)展?jié)摿?lái)看，上海西站這個(gè)區(qū)域，實(shí)話(huà)說(shuō)不是太適合做一個(gè)大型商務(wù)區(qū)。

作為這個(gè)火車(chē)站本身來(lái)說(shuō)，西站目前只是一個(gè)三臺(tái)八線運(yùn)力很弱的小站，運(yùn)力較弱，客流量較小，幾乎沒(méi)啥虹吸效應(yīng)。

西站周邊也大多是早年規(guī)劃建設(shè)的老公房、老社區(qū)，本身區(qū)域的商務(wù)氛圍也比較一般。

這片區(qū)域，即便是有京東總部這個(gè)預(yù)期，這個(gè)區(qū)域的招商預(yù)計(jì)也挺困難的。

上海西站對(duì)面

實(shí)際上，鐵路自身對(duì)于真如的發(fā)展，一直是帶動(dòng)作用比較小，限制比較大。

鐵路的存在直接攔截住了真如和萬(wàn)里、大華板塊的聯(lián)通，一定程度上削弱了真如作為區(qū)域中心的虹吸效應(yīng)，降低了板塊能級(jí)。

事實(shí)上這次規(guī)劃真正重頭的地方，就是這個(gè)“真如之心”規(guī)劃。

真如之心的范圍

真如之心，顧名思義，就是真如最中心的區(qū)域。

而規(guī)劃其核心的區(qū)域，其實(shí)就是沉寂多年的銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)地塊，此外還包括真如的地標(biāo)之一真如寺。

銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)2016年年末關(guān)停，隨后全面拆遷，目前地塊已經(jīng)是一片凈地等待開(kāi)發(fā)。

去年就曾傳出消息，水產(chǎn)市場(chǎng)地塊要正式上拍出讓?zhuān)巯逻@個(gè)方案征集出來(lái)，基本就可以完全視為該地塊正式入市出讓前的預(yù)熱：

就跟當(dāng)年在中海拿地塊之前給真如重新更新了一版大規(guī)劃一樣，也是為了給即將入市的地塊點(diǎn)一把火，提前搞一點(diǎn)流量。

唉，套路，全是套路。

當(dāng)然，套路也沒(méi)什么不好，畢竟這塊地的開(kāi)發(fā)對(duì)于真如意義重大：

標(biāo)志著真如這個(gè)開(kāi)發(fā)了接近30年都沒(méi)轉(zhuǎn)正的副中心，正式進(jìn)入收官環(huán)節(jié)。

如果你套路的都成真了，規(guī)劃真落地了，板塊真起飛了，相信大家都會(huì)排著隊(duì)讓你套路，而且就怕你吹的不夠大。

一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目，是有機(jī)會(huì)徹底改變區(qū)域能級(jí)的。

那么，這個(gè)項(xiàng)目如果真的落地建成了，真的能讓真如起飛嗎？

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問(wèn)一個(gè)新規(guī)劃、新項(xiàng)目能不能讓區(qū)域起飛，最關(guān)鍵的是這個(gè)規(guī)劃能否解決真如的核心問(wèn)題。

之前眾多項(xiàng)目沒(méi)落地的年代，真如發(fā)展的不理想規(guī)劃一直難產(chǎn)，主要問(wèn)題在于：

底子不好，板塊問(wèn)題多，發(fā)展的慢。

真如這片土地，當(dāng)年也是商業(yè)重鎮(zhèn)。

最核心的產(chǎn)業(yè)就是搞批發(fā)——很典型的郊區(qū)業(yè)態(tài)，曹楊路果品市場(chǎng)，銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)都算當(dāng)年地標(biāo)。

果品市場(chǎng)

不過(guò)論起現(xiàn)代化發(fā)展，真如挨著的長(zhǎng)壽武寧，地段不如挨著天平路的徐家匯，底蘊(yùn)也不如工業(yè)強(qiáng)區(qū)背景、且挨著大學(xué)城的五角場(chǎng)，先天資源就弱了一截。

說(shuō)起后面真如的建設(shè)歷史，大家更多都是一句遺憾：

水產(chǎn)市場(chǎng)不好拆，城中村不好拆，開(kāi)發(fā)商不好催。

假如李超人早點(diǎn)建成高尚領(lǐng)域，假如水產(chǎn)市場(chǎng)早些動(dòng)遷，假如中海早進(jìn)入真如十年，真如可能早都崛起了。

真如如今的城市界面

好飯不怕晚，城市建設(shè)怕。

雖說(shuō)這些項(xiàng)目如今已經(jīng)已經(jīng)大部分落地，真如的城市界面也有了中心城區(qū)的氣場(chǎng)，但是問(wèn)題在于太晚了。

到了今天這個(gè)時(shí)代，真如真正缺乏的是足夠多的企業(yè)、足夠多的高級(jí)打工人，提高板塊的能級(jí)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)。

真如完整錯(cuò)過(guò)了曾經(jīng)靠地標(biāo)商業(yè)和地標(biāo)建筑就能招商引資的時(shí)代。

十幾年前是上海商業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，建一個(gè)大商業(yè)就能虹吸周邊十公里的居民帶動(dòng)房?jī)r(jià)起飛，建一個(gè)摩天大樓就是最好的招商廣告，吸引重磅企業(yè)入駐。

到了今天這個(gè)時(shí)代，上海已經(jīng)完全不缺商場(chǎng)，更是不缺寫(xiě)字樓。

據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，截至2024年，上海共有商場(chǎng)715座，合計(jì)3558萬(wàn)方，人均面積超過(guò)1.43平。

上海真的已經(jīng)不缺商業(yè)，2-5萬(wàn)方的社區(qū)商業(yè)多達(dá)278個(gè)，而上海一共才216個(gè)街鎮(zhèn)。

10萬(wàn)方以上的大型商場(chǎng)，上海也已經(jīng)多達(dá)107座。

雖然中海的商場(chǎng)十分熱鬧，但早已沒(méi)有當(dāng)年虹吸周邊帶動(dòng)房?jī)r(jià)的作用，因?yàn)檫@已經(jīng)不算是稀缺資源。

至于辦公呢？

上海是全球最大的辦公樓市場(chǎng)，截至2024年第三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量達(dá)到1700萬(wàn)平方米。

而截至2023年底，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率已超20%，上海已經(jīng)完全過(guò)了靠寫(xiě)字樓就能招商的年代，因?yàn)橥耆蝗绷恕?/p>

真如的寫(xiě)字樓體系成型于近十年，核心區(qū)中海、高尚領(lǐng)域的寫(xiě)字樓都交付于最近幾年，整個(gè)區(qū)域基本都錯(cuò)過(guò)了產(chǎn)業(yè)最好引進(jìn)的年代。

晚上六點(diǎn)多鐘，站在真如商圈的路口，可以看到幾大片區(qū)的寫(xiě)字樓亮燈率都不算高。

高尚領(lǐng)域

天悅中心

中海真如中心

星光域

從百度熱力圖來(lái)看，真如副中心的工作人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于徐家匯、五角場(chǎng)等其他的傳統(tǒng)城市副中心，也明顯低于虹橋和莘莊等新興城市副中心。

圖源 規(guī)劃上海SUPDRI

產(chǎn)業(yè)不景氣，就會(huì)造成一個(gè)直接結(jié)果，區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)沒(méi)有辦法得到有效的更新：

高收入的年輕人不會(huì)買(mǎi)入周邊的房子，沒(méi)有外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，區(qū)域的房?jī)r(jià)漲的慢，價(jià)格級(jí)別弱。

相比于同為內(nèi)中環(huán)、不是副中心的大寧，真如的房?jī)r(jià)整體弱了一個(gè)level。

居民更新慢，大多為傳統(tǒng)本地居民，老齡化就會(huì)相對(duì)嚴(yán)重。

按照第七次人口普查的結(jié)果，真如60歲以上老人占比超過(guò)30%，明顯高于其他城市副中心。

可以說(shuō)，當(dāng)下的情況，真如真的想要崛起，還是得從產(chǎn)業(yè)入手，唯有靠大量的企業(yè)引入，才能真正帶飛真如。

部分區(qū)域2025土地儲(chǔ)備計(jì)劃出爐

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那么回到這次新規(guī)劃的“真如之心”，能否直接解決真如的問(wèn)題呢？

我們可以分析一下地塊的規(guī)劃指標(biāo)。

這次，項(xiàng)目的配比也是商業(yè)商辦+住宅。

從商業(yè)層面來(lái)看，大概有四萬(wàn)方的商業(yè)商辦用地。

如果這項(xiàng)目最終規(guī)劃是商場(chǎng)+寫(xiě)字樓，那么其實(shí)對(duì)于區(qū)域的能級(jí)提升不大。

真如目前其實(shí)不是很缺商場(chǎng)，中海環(huán)宇城打頭陣，加上一個(gè)社區(qū)商業(yè)復(fù)悅薈基本已經(jīng)足夠。

2.13實(shí)拍

眼下綠地的商場(chǎng)基本都是半歇業(yè)狀態(tài)了，如果再建一個(gè)新的地標(biāo)商業(yè)其實(shí)會(huì)和寰宇城互相影響反而不好。

2.13實(shí)拍綠地

如果建寫(xiě)字樓呢？

真如目前的存量寫(xiě)字樓超過(guò)60萬(wàn)方（中海環(huán)宇城MAX32萬(wàn)方+LOVE大都會(huì)22萬(wàn)方+上海復(fù)悅薈4.3萬(wàn)方+綠地繽紛城6萬(wàn)方），比大寧還要高，真如也不太缺。

從理論上來(lái)說(shuō)，如果按照傳統(tǒng)模式找一個(gè)開(kāi)發(fā)商一攬子解決建設(shè)招商，大概率這個(gè)地塊還是無(wú)法解決真如的核心問(wèn)題。

最理想的方案其實(shí)應(yīng)該效仿上海西站京東TOD的方案，直接定向引進(jìn)頭部企業(yè):

如果地塊能把華為、小米、騰訊這種級(jí)別的企業(yè)總部直接吸引過(guò)來(lái)，或者去杭州把deepseek吸引過(guò)來(lái)建一個(gè)總部，可能才會(huì)真的真的有幫助。

不過(guò)，地塊內(nèi)部的住宅倒是可以期待一下。

從地塊的控規(guī)指標(biāo)來(lái)看，未來(lái)將會(huì)供應(yīng)約4.8萬(wàn)平方米的住宅用地，如果容積率和中海臻如府一樣為3.5，預(yù)計(jì)可供應(yīng)約17萬(wàn)平方米的住宅。

如果套均120平，也有接近1400套的供應(yīng)量。

真如的樓市格局一直缺地標(biāo)性質(zhì)、位于中心、成為標(biāo)桿的好房子。

中海臻如府的產(chǎn)品定位更偏向于首次改善，品尊國(guó)際的位置又位于板塊的角落。

臻如府實(shí)拍

中駿天悅之前由于南側(cè)的這塊地沒(méi)開(kāi)發(fā)也一直被吐槽遠(yuǎn)離核心區(qū)。

中駿天悅

未來(lái)如果這塊地規(guī)劃成高品質(zhì)住宅，倒是直接可以打造屬于真如的高品質(zhì)住宅改善區(qū)，類(lèi)似于大寧金茂府一般扛起板塊的天花板。

以后，如果能痛下決心把北側(cè)的綠翡翠家園也動(dòng)遷了，板塊的核心區(qū)就更加純粹了。

實(shí)拍綠翡翠家園

不夠即便有這個(gè)打算，當(dāng)下恐怕沒(méi)這個(gè)財(cái)力；

即便要?jiǎng)樱烙?jì)也要等現(xiàn)在這個(gè)“真如之心”開(kāi)發(fā)完再說(shuō)了。

結(jié)語(yǔ)

真如還有個(gè)規(guī)劃叫海納小鎮(zhèn)，這個(gè)規(guī)劃的概念其實(shí)就是把真如核心區(qū)和內(nèi)環(huán)之間的動(dòng)遷困難地帶畫(huà)了一個(gè)圈，再額外把已經(jīng)建成的中海綜合體、目前待建的水產(chǎn)市場(chǎng)地塊都包含了進(jìn)去。

核心區(qū)僅有一個(gè)面積不大的海納工程院，由王堅(jiān)院士負(fù)責(zé)。

海納工程院

這個(gè)區(qū)域大部分地區(qū)都是已經(jīng)完全建成的成熟城區(qū)，給真如發(fā)展增量比較少。

實(shí)拍

整個(gè)概念對(duì)于區(qū)域的發(fā)展目前沒(méi)有太大的實(shí)質(zhì)性幫助，真如的崛起，還是要期待于核心區(qū)產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

不過(guò)，只要是新建項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域發(fā)展就是有增量和幫助的。

更何況即便是永遠(yuǎn)不轉(zhuǎn)正，一直做一個(gè)副中心，真如相比于十幾年前也已經(jīng)發(fā)生了地覆天翻的改變。

不考慮增值效應(yīng)，至少自住是完全夠格的。