近日，57套位于成都高新區(qū)的JR花漾錦江公寓再次出現(xiàn)在阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺上。成都高新法院發(fā)布的變賣公告顯示，這些位于天府大道中段1388號14棟的房源，從今年1月17日至3月18日進(jìn)行公開變賣，競價規(guī)則為“一旦有人出價，即進(jìn)入24小時倒計時”。

圖據(jù)阿里拍賣

根據(jù)阿里拍賣的房源信息，變賣起價最低的為130萬元/套，這個價格基本為評估價的5.6折左右。盡管掛網(wǎng)一個月以來，各房源吸引了數(shù)百至上千次的圍觀，但截至發(fā)稿時，報名參加變賣的人數(shù)仍顯示為“0人報名”。

此前的應(yīng)買記錄為0

01.

曾經(jīng)售價3萬元/㎡，

如今起價不到1萬元/㎡

JR花漾錦江位于天府大道與錦江交匯處，地處高新區(qū)CBD核心區(qū)域，周邊配套設(shè)施完善。

標(biāo)的物位置 圖據(jù)阿里拍賣

項目于2017年9月入市，共有3棟由寫字樓改的公寓產(chǎn)品。首期主推135-340㎡的產(chǎn)品，銷售均價3萬元/㎡左右。開發(fā)商邀請了美國RTKL建筑設(shè)計和知名室內(nèi)設(shè)計師李瑋珉進(jìn)行建筑及室內(nèi)設(shè)計，并配置了天際會所，吸引了當(dāng)時高端公寓市場的廣泛關(guān)注。

半年后，2018年1月花漾錦江加推大戶型房源，面積為120-700㎡；再次加推則到了4年后，2022年5月該項目再次推出精裝房源，但這次加推不久，2022年下半年花漾錦江的債權(quán)公開轉(zhuǎn)讓消息曝光，項目債務(wù)問題引發(fā)關(guān)注，銷售也因此受挫。

花漾錦江實拍圖

此次在阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺上掛出的57套房源，正是2022年推出的14棟部分房源。根據(jù)公開資料顯示，這些房源是抵押給一建筑裝飾公司的資產(chǎn)，非個人客戶持有。房源的戶型面積為120-270㎡，評估價每套從248萬元到500多萬元不等，當(dāng)前價每套130萬元到300萬元不等，基本為評估價的5.6折，單價1萬元/㎡左右。

從法院實景拍攝的房源圖片來看，部分房源裝修尚未完工。變賣公告中提示：“競買人對變賣財產(chǎn)完全了解并接受變賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。”這意味著，購買未裝修完畢的房源后，買家需自行完成裝修，同時公告也提示，購買方還需補(bǔ)交2萬至4萬元不等的物業(yè)費。

拍賣房源室內(nèi)情況 圖據(jù)阿里拍賣

值得注意的是，花漾錦江此次采用的是“變賣”方式。通常，“變賣”是指在第二次拍賣流拍后，法院對同一標(biāo)的物進(jìn)行變賣處理。也就是說，這些房源曾兩次上過拍賣席，但都以流拍告終，因此現(xiàn)在以“變賣”方式再次處理。

02.

月租金7000元左右，

產(chǎn)權(quán)問題成硬傷

為何花漾錦江的房源會兩次流拍，最終進(jìn)入“變賣”階段？記者先走訪了項目在租賃和二手房市場的情況。

“花漾錦江的裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，提供24小時私人管家服務(wù)，物業(yè)費6元/㎡/月。房屋的租金水平在成都高端公寓中屬于中段，由于地處天府五街這樣的核心區(qū)域，出租情況較為穩(wěn)定。”

有房地產(chǎn)中介表示，花漾錦江120㎡左右套一低樓層租金約為7000元/月，300㎡左右套三租金根據(jù)樓層高低不同，租金在2.5萬至4萬元/月不等。“周圍商務(wù)人士比較多，房子還是很好租。”

花漾錦江部分租賃房源掛牌情況

圖據(jù)貝殼找房APP

與此次阿里資產(chǎn)司法拍賣的房源相比，120㎡房源的掛牌價為165萬元，高于變賣房源的130萬元起拍價。按照目前的變賣價格，130多萬元即可買到一套月租金7000元的精裝公寓，投資回報率約為6%。然而，為何這樣的投資機(jī)會仍數(shù)次流拍？

中介透露，花漾錦江14棟的房源存在產(chǎn)權(quán)問題。記者隨后致電負(fù)責(zé)此次變賣的拍賣公司，工作人員確認(rèn)，目前變賣的房源確實存在沒有大產(chǎn)權(quán)的情況，至于何時能取得產(chǎn)權(quán)尚不明確。可能受此原因影響，到發(fā)稿時止，這57套變賣的花漾錦江房源，仍無一套成交。

03.

律師提示：

購買法拍房需注意三大事項

隨著法拍房數(shù)量的增加，購買法拍房時應(yīng)注意哪些問題？泰和泰律師事務(wù)所高級合伙人張毅提出以下建議：

1.仔細(xì)閱讀競拍公告：參與法拍房競拍的客戶應(yīng)仔細(xì)閱讀法院發(fā)布的競拍公告，了解房屋是否存在抵押、查封等情況，競得法拍房后稅費的承擔(dān)方，以及房屋騰空的責(zé)任方。例如，花漾錦江的房源在競得后，除相關(guān)稅費外，競買人還需補(bǔ)交物業(yè)費，未完成的裝修部分也需自行負(fù)責(zé)。

2.實地勘察房屋情況：建議競拍客戶實地考察房屋，確認(rèn)房屋是否滿足自身需求，是否存在影響使用和居住的質(zhì)量問題，是否存在競拍人忌諱的一些問題。另外還需要特別了解房屋是否存在對外租賃等情況。如存在租賃，需要了解租賃合同是否已經(jīng)解除，剩余租賃期還有多久，租金繳納到什么時候，否則可能存在競得人無法正常使用或可能無法收取到租金的情形。同時，應(yīng)了解房屋剩余的土地使用權(quán)年限。例如，此次拍賣的花漾錦江房源，土地使用年限至2058年止，剩余使用年限為33年。

3.注意競買保證金：司法拍賣一般通過網(wǎng)上進(jìn)行，參與前需繳納競買保證金。如果競得后反悔，保證金將不予退還。例如，此次花漾錦江的變賣規(guī)則中提到：“本次變賣期限為60天，如有競買人在60天內(nèi)任一時間出價，則變賣自動進(jìn)入24小時競價倒計時。”競買人需繳納等同于標(biāo)的物變賣價的全款，一人報名且出價不低于變賣價即可成交，即24小時后就不能反悔，只能全款成交。

購買法拍房雖然可能帶來較高的投資回報，但也存在一定的風(fēng)險，競買人需謹(jǐn)慎對待。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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