北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教一下換房的事。目前家里有二套，有一套一居小孩今年上學用了名額。計劃賣掉換到牡丹園。針對我現在的情況，一居北向，買房上學的比較多，如果名額占用了，只能降價賣了，是否合適？

該房目前出租，換租到牡丹園，加不了多少錢，很合適。如果換房，每個月月供大的多。就目前市場行情，你建議要不要換？

現在一居的房子相對降價比較多，目前單價7w，再降的空間不會很大吧？而打算置換的房子，目前報價8-9w，相對而言總價降價空間更大，現在一居也不好賣，是不是再等等？

A：

1、房子是用來住的，學區房是用來上學的。尤其是占坑兒房，常規建議是如果用完了學位+不自住，那就在高峰期過去之前置換。

2、換租還是換房這沒標準，只能看自己的感受。能接受租房就換租，用較低的成本解決居住問題。不接受住別人的房子再換房，加多少錢看自家的經濟情況。行情怎么說呢，既然感覺學區房都不會再降了，那牡丹園這種沒什么溢價的板塊就更沒的可將了唄。

3、是否再降看溢價高低吧，溢價低就無所謂，高的話等過了高峰期就沒譜兒了，只能看政策是否支持。這跟單價無關，只看溢價比例+學區級別+是否宜居。一般來說占坑兒房不占優，尤其是帶硬傷的。

單價和是否降價無關，黃金比廢鐵貴，羊肉比豬肉也貴的多，我比隔壁老王的工資也高，能說貴的東西降價空間大嗎？垃圾股比茅臺便宜的多，是不是更有投資價值？北京隨便老破小都比鶴崗的豪宅貴，北京是不是該崩盤了？所以別拿單價高低說事兒了，還是看價值吧。

4、未必是一居不好賣，更大的可能是您這北向的不太好賣。帶硬傷的本來就流動性弱，除非等到很火爆的行情，否則都不會太好賣。

5、總之我建議算算溢價率，如果還是不低就趁著高峰期置換，沒什么溢價就留著。但別以這套北向的為標準，因為帶硬傷的數值一般都不準，還是看平均值吧。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下關于房子的問題：我現在的情況是，有一套40平米的東城區民旺園的老破小學區房在住，這套房目前沒貸款，孩子現在5年級。還有一套附近朝陽區磚角樓南里，可2改3的兩居室正在出租中，房子總價470萬，月租金7300元，有房貸220萬，月供9800元。

關于核心區的老破小學區房，我看網上的大V目前主要有兩種觀點：

其一是隨著出生率的下降，入學人數的逐年降低，老破小學區房的價格將逐年降低，溢價逐漸消失，不建議持有或買入，學位用完了之后應該及時出手；

其二是由于好房子政策的實施，未來北京核心區有大量的老破小需要改造、拆遷或者原址重建，建議手里有老破小的堅持住不要賣。

我現在也在糾結，我手里的這套老破小學區房究竟是賣了還是留著。賣了的話，就能一下子把朝陽房子的貸款全部還清，壓力就會小很多，還能剩下一些錢，然后我就不租了，可以裝修一下搬進去住了，能夠改善居住條件。

不賣的話，可能要5~7年的時間才能把貸款還清，生活壓力有些大，但如果將來，比如說10年、20年之后拆遷或者原址重建的話，搏一搏，單車變摩托。所以，上述兩個觀點究竟哪個是對的，麻煩章哥給分析一下。

A：

1、我認為兩個觀點都是對的，只不過第一個觀點說的是近期三五年的事兒，第二個觀點說的長期十年以上的事兒。第一個觀點說的是現實，第二個觀點聊的是預期。或者說第一個觀點是大概率事件，第二個觀點則有很大的不確定性，也就是有賭的成分。

既然您也知道原址重建是賭，那就看自己的投資偏好唄。相信自己的財運就賭，圖個穩妥就不賭。都是正確的選擇。

2、不過多說一句，“改造”對房價有所幫助，但幫助不大，因為對質量和居住體驗沒有本質的改變，只是相當于二手車做了個保養而已。也就是即便改造了未必能抬高多少房價，也未必能對沖學區溢價。

拆遷則是根本不可能的事兒。除非是政治任務征地，否則沒人拆的起。這參考宣武的“虎坊路小區”吧，也叫“樓房院兒”，號稱是人民大會堂剩余建材蓋的，知道多少年房齡了吧？這小區從N多年前就有拆遷規劃，我都看過好幾個版本。但最終結果是拆不起就不拆了，定性為文保小區了。

3、至于原址重建則一看質量，得是檢測達到D級的才行，也就是沒有維護的價值了，這才有資格參加排隊。

但是何時重建還得看資金來源，有原產權單位且愿意配資的才好說，再讓業主們集資一部分就行了。沒有原產權單位，或原產權單位不掏錢的就不好說了，指望著讓政府出錢太多的可能性不大，地主家也沒有余糧。

民旺園看您是哪個院兒的吧，這里產權比較復雜。我印象中有回遷房，也有水利部+商務部+中紀委的央產房，航天福利房的應該也是央產房。這么多的單位，即便是符合了原址重建的條件，到時候也得看怎么出錢吧，挺麻煩的。

4、總之我認為倆觀點都對，賭不賭的看您自己的選擇。但我也認同“房子是用來住的”，還是多考慮眼下居住的問題吧，以后的事兒沒譜兒。

僅供參考。

三

Q:

請教一個問題。目前階段，如果手里有閑錢，有沒有合適的投資機會，是提前還房貸呢？還是留著現金等機會呢？

有很多房產大V說，絕對不應該提前還房貸，因為房貸是普通人這輩子能從銀行拿到的最大的福利，而且現在貨幣以每年大約14％的速度在貶值（計算依據是2013到2020年貨幣發行量增加了一倍，換算下來就是約等于貨幣每年增加14％也即意味著貨幣購買力每年貶值14％）刨去給銀行的貸款利率4％，實際個人從銀行貸款上面凈賺10％。

但我覺得大筆現金拿在手里，沒有投資渠道，不也在每年貶值14％嗎？再加上付給銀行的4的利息，就更虧了，是不是？這事情我現在琢磨不明白了。所以想懇請您幫我解解惑。

A：

1、如果有穩妥的高收益理財渠道就投資唄，實在沒轍的才提前還房貸呢。是否等機會看自己，我家反正沒提前還，主要是我沒太看重那點兒利息，感覺手里拿著錢感覺更靈活，是否有機會則看運氣了。

2、房貸談不上最大福利，而是普通人這輩子能借到的最多的相對低息的貸款。銀行不是干慈善的，不會給普通人發福利，福利也輪不到普通人。

3、貨幣貶值沒那么邪乎，理論上是不能超過3%，現實中平均5-8%吧。貨幣增加了，但GDP也在增長啊，也就是實體財富在增加，只有超出真實財富的貨幣發行量，那才是真實通脹呢。

別幻想從銀行貸款上賺錢了，人家才是玩兒錢的專家。或者說套利交易輪不到普通人，更輪不到外行，內行都未必玩兒的過銀行。還是這話，躺著賺錢的生意輪不到大多數人。

4、沒有投資渠道就存銀行唄，我家也存呢，暫時沒其他的渠道。存銀行當然肯定是被動的貶值，但沒有14%那么邪乎，扣除利率之后一般就是5%左右。

手里有錢還貸款，從財務角度肯定是不劃算。但這就是個“機會成本”的問題。機會多+敢于投資的（高風險高收益），那就持幣。沒什么機會+膽兒小的，那就提前還款。

僅供參考。

四

Q:

請問，我現在看了**公寓的200多平大戶型，優勢是單價低，5萬一平。劣勢是都說升值不好，否則不會這么便宜。我因為也看您這么講過，想再咨詢一下您的建議。

另外糾結一個橫廳的問題。目前是兩個窗戶的橫廳，但咨詢過物業，這套房是可以把窗戶打通做成落地窗橫廳的。但是問過不少人都反對，理由一是改造成本高，玻璃就得十多萬。二是北京的天氣不適合，大玻璃的話冬天冷夏天暴曬。第三是確實不太好分區了，只能永遠保持大客廳，而且將來賣的時候不好賣。想聽聽您的看法

A：

1、老公寓的優劣勢就是如此，而且是可以轉換的。單價低從居住角度來說是優勢，從投資保值角度就是劣勢了。以后價格走勢的最好成績就是不再落后大盤，不太可能有逆轉。但畢竟房子是用來住的，所以還是多考慮自住吧。

2、橫廳的這些問題我覺得不太算問題，或者說能用錢解決的就都不算問題。比如改造成本高就高唄，再高也是有數兒的，高不到哪兒去。溫度問題也是能用錢解決的，安裝大空調不就得了。

既然是為了改善，那就是消費為主，必定是要付出成本的。所以您這倆問題都不算什么問題，跟1000多萬的房價相比小兒科。

3、不太好分區是個人感受的問題，或者說是設計問題，這看自己的喜好吧。將來不好賣怎么說呢，就跟現在挺好賣似的，可真要好賣的話就不會5萬多的價格了。也就是說這種大戶型公寓本來就不太好賣，改了橫廳之后也無非是更不好賣一些而已。

4、我沒什么太多的看法，只是說房子是用來住的，看自己的喜好吧，但這些問題都不是太大的問題。

僅供參考。

五

Q:

請問，北京老人的退休金大多數都花哪里了？據統計大多數北京人的退休金是3到4千元，有些低的甚至每月只有2000元，但是這每個月幾千元的退休金可是要面臨每個月500元甚至1000元的物業費支出。

看看這張物業費標準圖，北京物業費低的5元/㎡，高的38元/㎡，全北京按一千萬戶，每家100㎡，一年6千元物業費算帳的話，全北京市一年的物業費高達驚人的600億至1000億。

通過數據分析，可以這樣說，北京人退休金的四分之一都用來養活物業公司了！我們不禁要問：北京三百多家物業公司，每年收取幾百億，上千億的物業費，真正用在小區保安，綠化，維護上的能有多少錢？北京的物業公司造就了多少個億萬富豪！北京市的物業費是不是到了應該降的地步？

A：

1、您這問題說不好聽的就是胡攪蠻纏不講理，故作危言無事生非。

2、大多數北京人的退休金3/4000，少的只有2000。這我不跟您抬杠，看看社保局的統計表吧。我承認北京有部分老人的退休金很低，甚至有的還沒退休金呢，但您這所謂“大多數”就屬于胡扯了，太看不起北京老人了。

3、每個月500-1000的物業費，100平米就是每平每月5-10塊錢，合著您認為所有的北京老人都住豪宅？您這是喝了多少啊，能是現實情況嗎？這么敢吹的話還是再加盤兒花生米吧。不過提醒您一句，新稅法馬上出臺，吹牛逼上稅了。

北京物業費最低的才5毛錢，老破小社區您收個5塊錢試試，不揍您個滿臉桃花開您就不知道花兒為什么這樣紅？高的確實能到10塊甚至30多，但這種小區全北京也沒多少，跟普通人沒關系，甭拿這說事兒。

這就相當于說有個北京老頭兒說自己愛喝酒，但拿著3000多的退休金，不夠買兩瓶茅臺的，請問他是太痛苦了呢，還是太裝X了？明明有便宜的二鍋頭，干嘛非得跟茅臺較勁啊？有病啊？

4、另外北京確實1000萬戶，但您這算賬的模式是跟司馬南學的吧？睜眼說瞎話的胡算啊。編造這種謠言有意義嗎？真覺得北京人都不識數兒+沒常識啊？還600-1000億，您知道這么多錢什么概念嗎？摞起來多寬多厚多高啊？張嘴就開，喝美了吧？

5、還北京人退休金的四分之一交物業費了，誰信啊？而且您這算法也不對啊，官方數字北京60歲以上的老人500萬，按每人3/4000的退休金一年4/5萬，合計2000億，那就不是四分之一了，而是一半以上交物業費了，然后都坐門口喝西北風呢嗎？您也太惡心北京老人了。

還300多家物業公司，您拿北京當小縣城了吧？太瞧不起大北京了。全北京的住宅總量是接近2萬個小區800萬套房，真要是只有300多家就好了，早把他們都累死了。

6、總之我不跟您抬杠，就是拿您逗個樂兒吧。歡迎您跟我抬杠，我這兒有的是各種數據，咱們可以慢慢兒的掰扯。降不降物業費的我管不著，但我覺得您真挺好玩兒的，大爺常來找我玩兒啊，我等您等到桃花開。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。