最近，隨著萬(wàn)科風(fēng)波不斷，各種消息爆出來(lái)，人們開(kāi)始關(guān)注起頭部房企的財(cái)務(wù)狀況來(lái)，萬(wàn)科對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的象征意義和標(biāo)桿效應(yīng)，是不言而喻的。

萬(wàn)科如果倒下，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)可能就會(huì)像多米諾骨牌一樣，無(wú)一幸免，只是時(shí)間早晚而已。但是，萬(wàn)科如果能完美落地，那將預(yù)示著我們樓市會(huì)迎來(lái)全新周期。

畢竟，如果房地產(chǎn)行業(yè)垮了，維持地方杠桿的土地價(jià)值將被擊穿，也將粉碎城市有房家庭的紙面富貴，屆時(shí)，投資可能無(wú)債可發(fā)，消費(fèi)更會(huì)遇冷，簡(jiǎn)言之，救萬(wàn)科就是救地產(chǎn)，救地產(chǎn)實(shí)則是救地方財(cái)政，是在挽救居民的賬面資產(chǎn)，拯救整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面。

房地產(chǎn)企業(yè)的債主，主要是三類，第一類債主就是買房業(yè)主。買房人已經(jīng)付了錢，但是房企的房子還沒(méi)蓋好，這塊合同負(fù)債，各地都有保交樓，爛尾樓的壓力和風(fēng)險(xiǎn)明顯變小。

第二類債主就是供應(yīng)商，比如建材、墊資的施工方等。最后第三大債主就是金融系統(tǒng)，各大銀行。

一家房地產(chǎn)企業(yè)，只要不蓋出爛尾樓，又沒(méi)有拖欠供應(yīng)商貨款，專心致志去薅金融系統(tǒng)的羊毛，那么它大概率就真的不會(huì)倒了。

因?yàn)殂y行就是最大的債主，債務(wù)到期了銀行會(huì)給房企展期，還不上錢，銀行也會(huì)一直給你輸血，讓你堅(jiān)決不能申請(qǐng)破產(chǎn)。

萬(wàn)科就屬于這類，把債務(wù)從民間（買房人和供應(yīng)商）向金融系統(tǒng)轉(zhuǎn)移，已經(jīng)稱得上是一家良心房企了。

對(duì)于現(xiàn)在的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，首要任務(wù)當(dāng)然就是“活下去”。

截至2024年9月底，萬(wàn)科三季度報(bào)顯示集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)3276.1億元，有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1115.2億元，短期債務(wù)1168億。

在2024年的銷售上，雖然較2023年有所下滑，但萬(wàn)科仍然保持了2000億元以上的銷售規(guī)模。

2024年1～12月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷售額2460.2億元。而2023年萬(wàn)科的銷售金額為3761.2億元，同比下降約34.6%。

外債和內(nèi)債不太一樣，境內(nèi)債不算債，但外債是必須得還上的。

眼前的生存策略萬(wàn)科其實(shí)很清楚，第一就是外債絕對(duì)不能賴，優(yōu)先要還，萬(wàn)科美元債現(xiàn)在一共也就只剩下20幾億美元，量并不算多的，所以美元債違約的概率很低。

第二就是境內(nèi)債，能展期就展期，盡量不占用現(xiàn)金流，特別是非標(biāo)債。那些找保險(xiǎn)信托借的錢都是非標(biāo)債，這些債不影響萬(wàn)科的報(bào)表，就算直接賴掉，影響也是最小的。所以大家才看到萬(wàn)科多次和新華保險(xiǎn)接洽，希望這款產(chǎn)品展期，之前新華保險(xiǎn)還不同意，很抵觸，最后照樣乖乖展期。非標(biāo)債你不展期也得展期，因?yàn)榉菢?biāo)債萬(wàn)科不怕逾期。你不展期，大家就撕破臉了，沒(méi)意思，所以新華保險(xiǎn)只能認(rèn)了。

第三就是靠著背后的深圳國(guó)資的支持，盡量多從銀行借點(diǎn)錢維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，只要萬(wàn)科能把整個(gè)銀行業(yè)都綁進(jìn)去，那么萬(wàn)科想破產(chǎn)都難了。

萬(wàn)科的情況畢竟它比恒大好太多了，真的不是好一點(diǎn)點(diǎn)啊，一看財(cái)報(bào)就很清楚。

萬(wàn)科今年新增融資加再融資還能借到774億的錢，而且綜合融資成本只有3.58%，對(duì)于一家明顯經(jīng)營(yíng)前景不樂(lè)觀的企業(yè)來(lái)說(shuō)，金融系統(tǒng)這樣的支持力度那已經(jīng)相當(dāng)給力了，基本是自己人才有的待遇。

所以，目前來(lái)看，萬(wàn)科大概率是穩(wěn)了。

除了萬(wàn)科外，華潤(rùn)、龍湖、中海這幾家巨頭里面，有央企、國(guó)企，也有民營(yíng)企業(yè)，而且都是房地產(chǎn)行業(yè)叱咤風(fēng)云的深海巨鯨，各自的情況還不太一樣。

華潤(rùn)：央企巨頭，逆勢(shì)增長(zhǎng)

華潤(rùn)作為央企，是中國(guó)的“四大財(cái)團(tuán)”之一，堪稱地產(chǎn)行業(yè)的老大哥。

財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)收入依然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，錄得總營(yíng)收791.3億元相較2023年同期的729.7億元，增長(zhǎng)了8.4%。

截至2024年6月30日，華潤(rùn)置地總借貸2511.3億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1183.3億元。在華潤(rùn)的有息負(fù)債總額中，約26%的有息負(fù)債將于一年內(nèi)到期。

對(duì)于華潤(rùn)這樣的巨頭而言，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾乎是小到可以忽略不計(jì)的，畢竟華潤(rùn)的業(yè)務(wù)范圍很廣，光是2024年上半年，華潤(rùn)置地就實(shí)現(xiàn)了簽約額1247億元。

而且，華潤(rùn)最近這些年，也在積極打造“第二增長(zhǎng)曲線”。2024年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入達(dá)94.8億元，同比增長(zhǎng)9.7%。華潤(rùn)置地旗下82個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額916.2億元。華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.6億元。

因此，華潤(rùn)系一直都是非常穩(wěn)健的，房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量也過(guò)得硬，央企的社會(huì)責(zé)任也履行得可圈可點(diǎn)。

龍湖：民營(yíng)標(biāo)桿，自食其力穿越周期

龍湖以“較低的負(fù)債水平+出色的經(jīng)營(yíng)性收入”，成為民營(yíng)房企的標(biāo)桿，通過(guò)自食其力穿越了周期。

截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1874.2億元，較年初下降52億元。

在手現(xiàn)金500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.7倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率58.6%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

在政策的支持下，上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元，以更優(yōu)的成本、更長(zhǎng)的賬期，實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至9.19年，平均融資成本為4.16%，保持行業(yè)低位。

龍湖的核心賽道地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2024年上半年，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入337.6億元，實(shí)現(xiàn)合約收入511.2億元，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積365.5萬(wàn)平方米。

2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額1011.2億元，合同銷售面積712.4萬(wàn)平方米。

值得關(guān)注的是，龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)占比持續(xù)提升，讓龍湖贏得面對(duì)行業(yè)周期波動(dòng)的底氣與實(shí)力，成為助力其穿越周期的第二曲線。

具體而言，由龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)公司總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)28%；利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升，達(dá)到80%以上。

截至2024上半年，龍湖集團(tuán)總土儲(chǔ)合計(jì)4141萬(wàn)平方米，權(quán)益面積2959萬(wàn)平方米。且龍湖目前的土地儲(chǔ)備中，高能級(jí)土儲(chǔ)占總建面的73%。

2024年以來(lái)，龍湖集團(tuán)已如期兌付境內(nèi)債券117億人民幣，提前兌付CMBS 72億人民幣。2026年底前，龍湖已無(wú)境外到期的公開(kāi)債券。

因此，龍湖被認(rèn)為是民營(yíng)房企中最具防御性的開(kāi)發(fā)商之一，可以說(shuō)，在沒(méi)有像萬(wàn)科那樣的國(guó)資支撐的條件下，龍湖靠自食其力，能夠走得如此穩(wěn)健，確實(shí)非常不易。

中海：行業(yè)優(yōu)等生，央企背書

據(jù)中國(guó)海外發(fā)展有限公司發(fā)布的2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年集團(tuán)有息負(fù)債2556億元，在對(duì)債務(wù)幣種結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化下，平均融資成本3.5%，保持在行業(yè)最低區(qū)間。

在面對(duì)境外利息和匯率的波動(dòng)情況下，中海還加大了人民幣占比的借貸。上半年，中海提早或到期償還境外港幣銀行貸款及美債合計(jì)163億元，降低了匯率風(fēng)險(xiǎn)敞口?；诖耍?strong>在中海的整體借貸規(guī)模中，人民幣借貸占比達(dá)74.8%。

2024年全年，中海累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元，這個(gè)數(shù)據(jù)讓中海繼續(xù)保持著行業(yè)第二的排名成績(jī)，若是以權(quán)益金額來(lái)排名，更是以2847.4億元居于榜首，名次較往年提升一名。

2024年，中海系的豪宅項(xiàng)目非常搶眼，3月28日，位于上海黃浦新天地板塊的中海順昌玖里項(xiàng)目迎來(lái)首開(kāi)，并以196.5億元的銷售額刷新了中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)盤紀(jì)錄。

6月28日，中海領(lǐng)邸·玖序開(kāi)盤清空首期232套房源，合計(jì)錄得66億元銷售額；同日，深圳中?！ど顬尘列蚴组_(kāi)銷售100.2億元；6月29日，中?！ぞ┤A玖序首開(kāi)銷售62億元。

領(lǐng)邸·玖序的表現(xiàn)延續(xù)到了10月、11月、12月幾個(gè)批次當(dāng)中，最終該項(xiàng)目五個(gè)批次累計(jì)為中海帶來(lái)超過(guò)280億元銷售額。

由此可見(jiàn)，中海依然還是行業(yè)的優(yōu)等生，穩(wěn)中有進(jìn)。