觀點(diǎn)網(wǎng) 地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”仍處于正在進(jìn)行時(shí)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年4月底，全國商品房待售面積7.81億平方米，其中住宅的待售面積占4.17億平方米。

顯然，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，如何消化存量、優(yōu)化增量，成為當(dāng)前市場關(guān)注的重點(diǎn)。

近兩年，在政策紅利與市場機(jī)遇的助推之下，住房租賃已經(jīng)成為存量資產(chǎn)的重要盤活方向。

最新消息顯示，近日，合肥安居集團(tuán)先后完成對龍湖蜀山西宸原著項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、資金支付等工作。

上述項(xiàng)目收購?fù)瓿珊螅瑢?huì)改造成為保障性租賃住房推向市場。

通過上述改造，在盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，能夠緩解資產(chǎn)方的資金壓力，亦能增加市場租賃房源的供給。

收購龍湖項(xiàng)目

前不久，杭州安居剛剛完成對萬科項(xiàng)目的收購，這一次，故事的主角轉(zhuǎn)換為合肥安居與龍湖集團(tuán)。

據(jù)合肥安居集團(tuán)官微透露，近日，該公司先后完成蜀山西宸原著項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、資金支付等工作，項(xiàng)目收購?fù)瓿珊笥?jì)劃改造成為保障性租賃住房推向市場。

資料顯示，蜀山西宸原著項(xiàng)目位于合肥市蜀山區(qū)宜昌路與渡仙橋路交口西北角，由龍湖集團(tuán)、麗豐集團(tuán)聯(lián)手打造。

據(jù)商業(yè)客了解，早在2018年5月30日，安徽本土房企麗豐集團(tuán)以10.203億元的代價(jià)競得蜀山區(qū)W1804號(hào)地，根據(jù)彼時(shí)的出讓條件，該地塊需按要求配建住房租賃項(xiàng)目。

拿地之后，麗豐集團(tuán)卻傳出了拖欠土地出讓金等消息。而后，在次年7月，為緩解資金壓力，麗豐集團(tuán)引入了龍湖共同開發(fā)上述地塊，后者持股比例達(dá)到70%，自此，龍湖麗豐·西宸原著應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該項(xiàng)目于2020年5月1日首次開盤即售罄。

第三方平臺(tái)顯示，目前，該項(xiàng)目近期共計(jì)成交34套二手房源，面積從104平方米至266平方米不等，成交均價(jià)在2.4萬元/平方米左右，較此前的開盤價(jià)1.88萬元/平方米溢價(jià)近三成。

而此次合肥安居集團(tuán)收購房源，正是企業(yè)此前配建并自持的租賃住房，涉及1#、6#樓，共計(jì)138套，以中小戶型為主。

值得注意的是，查閱龍湖冠寓的官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目并未打造成為冠寓門店對外出租。

既沒有借“冠寓”之名出租，亦無法對外銷售，不少市場人士猜測，上述房源大概率處于閑置狀態(tài)。

在地價(jià)較高、融資成本較高的背景下，70年自持對房企而言無疑是壓力山大。而如今，閑置的自持項(xiàng)目得以脫手變現(xiàn)，對龍湖而言，顯然是盤活資源、回籠資金與釋放壓力的最優(yōu)解。

從合肥安居集團(tuán)的角度來看，此番收購，在加速地產(chǎn)行業(yè)盤活存量、去庫存、打通“收存轉(zhuǎn)保”模式方面有著重要意義。

畢竟，當(dāng)下，通過收購存量商品房項(xiàng)目，來增加市場保障性租賃住房供給，成為樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。

據(jù)介紹，下一步，合肥安居集團(tuán)將加快裝修改造，提供拎包入住的精裝空間和專業(yè)化的租住服務(wù)，計(jì)劃于2025年下半年投入運(yùn)營。

此外，官微還提到，上述收購的成功落地，也成為浦發(fā)銀行合肥分行系統(tǒng)內(nèi)首單保障性住房再貸款項(xiàng)目。

實(shí)際上，當(dāng)前，“收存轉(zhuǎn)保”工作主要由為各地國有租賃住房運(yùn)營平臺(tái)實(shí)行，但難度較大。

一方面，房企不愿承受大額損失，對于收儲(chǔ)的價(jià)格難以達(dá)成一致。另一方面，雖央行提供了3000億元支持，但大規(guī)模收購之下，地方平臺(tái)同樣面臨資金壓力。第三方面，保障房租金收益有限，投資收益較難平衡。

而此次合肥安居集團(tuán)牽手浦發(fā)銀行共同推進(jìn)“收存轉(zhuǎn)保”工作，無疑是一次重要嘗試。

存量改造加速

當(dāng)下，住房租賃行業(yè)的存量資產(chǎn)盤活，主要來自兩個(gè)方面。

其一，“非改保”，即將非居住存量房屋（如商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等）改建為保障性租賃住房的行為。

其二，“收存轉(zhuǎn)保”，是指將存量商品房（即已建成但未售出的商品房）通過市場化方式收購后，將其轉(zhuǎn)作保障性租賃住房（或人才公寓）的一種政策性操作。

在“收存轉(zhuǎn)保”領(lǐng)域，合肥安居集團(tuán)是第一個(gè)吃螃蟹的人。

資料顯示，合肥安居集團(tuán)成立于2019年12月，由合肥市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限公司控股，其住房租賃產(chǎn)品現(xiàn)以“承寓”作為主品牌，2020年首個(gè)項(xiàng)目承寓·青陽路店開業(yè)。

截至今年5月，該公司管理租賃住房項(xiàng)目84個(gè)、房源近3.62萬套，運(yùn)營項(xiàng)目33個(gè)、房源近1.77萬套，服務(wù)3.8萬余人。

合肥安居集團(tuán)第一次試煉是在2024年9月9日。

彼時(shí)，該公司發(fā)布通告，明確表示將向合肥市行政區(qū)域內(nèi)征集符合條件的存量商品房，征集范圍包括租賃住房和未售商品住房，特別強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)房為主、精裝優(yōu)先”，并要求項(xiàng)目手續(xù)齊全，能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，同時(shí)滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求。

而后11月，其首筆收購正式落地，彼時(shí)其與合肥城建合作，收購了17個(gè)項(xiàng)目，房源總量達(dá)8000余套，總投入約35億元。

此番交易，也標(biāo)志著合肥安居集團(tuán)成為全國第一個(gè)推動(dòng)收儲(chǔ)存量商品房的企業(yè)。

同年12月，合肥城建再度打包出售其位于合肥市內(nèi)的菁華里、東樾里和尚陽里三處商品房項(xiàng)目，共計(jì)2318套房源，收購方同樣是合肥安居集團(tuán)，合同金額為33.32億元。

按照當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，上述收購項(xiàng)目計(jì)劃打造成為人才性租賃住房。

加上此次收購的龍湖麗豐·西宸原著部分房源，合肥安居集團(tuán)參與的“收存轉(zhuǎn)保”項(xiàng)目已達(dá)萬余套。

不止是合肥安居，此前，鄭州城發(fā)集團(tuán)、重慶嘉寓公司等，均通過市場化的方式收購大量的商品房，發(fā)展成為住房租賃業(yè)務(wù)。

其中，去年下半年以來，鄭州城發(fā)集團(tuán)就曾通過收購居民二手住房方式，改造為保障性租賃住房。據(jù)中證鵬元研報(bào)透露，截至2025年3月，該公司已累計(jì)收購房源超12萬套，其中8.6萬套已投入市場。

重慶建工集團(tuán)旗下的重慶嘉寓公司、濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)、佛山安居公司、杭州安居集團(tuán)等，也有在當(dāng)?shù)厥召彺媪糠吭锤脑斐蔀楸Ｗ夥康陌咐?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方國企下場收購存量房源用作租賃市場，是地方盤活存量房的一個(gè)重要嘗試，不僅能夠助力增加市場保租房房源，更能解決企業(yè)發(fā)展難題。

不過，存量改造同樣面臨一定的難題，項(xiàng)目收購價(jià)格如何定義？投資收益怎么平衡？同樣是接下來需要考量的重點(diǎn)。

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