1、房地產，2025年二季度要觸底？！

對，這是作為全球四大投行之一的摩根斯坦利，即大摩對今年中國房地產的預測。

憑什么這么預測？大摩也給出了充分理由證明：

——目前房地產最頭疼的庫存，已經減少了很多！

按照大摩房地產團隊估計，截至2024年3月，中國共有23億平方米的新房庫存，這個庫存的去化周期大約是29個月左右。

主要三方面。

理由1：新房供應已經慢于銷售的速度！

2023年：銷售面積比待售面積多 = 44440萬平方米

新建商品房銷售面積 111735 萬平方米；

年末商品房待售面積 67295 萬平方米；

2024 年：銷售面積比待售面積多 = 22058萬平方米

新建商品房銷售面積 97385；

年末商品房待售面積 75327 萬平方米；

統計局數據確實如此，過去兩年，新增供應都趕不上銷售速度！

理由2：政府收儲，去掉一大部分庫存！

單靠市場化去庫存是不夠的，2024年開始一年多時間，政府一直在各城市收儲，加快新房庫存消化。

理由3：30%“死庫存”+20%在建“死庫存”，又去掉一大批庫存！

按照大摩的估計，市面上存量新房超過30%的房子，屬于市場上的劣質新房，包括置偏遠、戶型差、質量差、城市差，尤其是大量三四線等；包括在建的20%房子，也類似。

這些庫存之所以成為“S庫存”，因為賣不掉，市場差賣不掉，市場好起來也賣不掉，對市場沒有實際影響。

除掉市場自動消化的庫存、除掉政府收儲的庫存、除掉“S庫存”之后，得出結論。

——剩下的“有效庫存”并不多，市場該觸底了！

2、銀行要承擔損失1萬億人民幣？！

1萬億怎么得出來的呢？

就是上面的“S 庫存”，這些房子無論怎么都賣不掉，最終還是銀行承擔壞賬損失。

30%已存在S庫存 + 20%在建S庫存 = 每年大概3000~4000億房地產不良貸款 * 時間2-3年 = 估算至少1萬億！

好，別著急，接下來不妨聽聽茅十八怎么說。

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大摩的專業性不可否認，當然他們預判的邏輯和依據，也沒有錯。

只能說，作為海外投行，大摩還是不懂中國市場！

就像大摩在2023年中期報告中提出，

中國房地產市場可能在2023年下半年觸底，主要依據是政策支持力度加大、銷售數據邊際改善以及開發商融資環境逐步緩解。

說的也挺有道理，理由也很充分，但觸底了嘛？到現在也沒觸底……

這次大摩又給出了觸底時間點——2025年2季度，按照這個時間最晚6月末。

這次預測能準嗎？6月底能觸底嗎？難，太難太難……

——“S庫存”并不是什么新概念。

2023就提了很多次了，只不過我們委婉得稱為“無效庫存”。

就是這些死庫存，把很多房企都拖的難受的不得了，甚至還拖垮了一批。

但實際上，從2023年開始，對于死庫存的處理，要么地早都退了，要么根本不開工。

很多城市，為了數據不那么難看，在數據統計時早就把這些S庫存剔除掉了的。

所以現在的問題，早就不是死庫存的問題了，是“有效庫存”也不好賣.

“第四代住宅”、“高贈送、0公攤”住宅，依然都不好賣，隨便一扒就是虧損項目。

項目盈利難、房企經營入不敷出，這才是問題。

——真實庫存，依然嚴峻。

統計局數據顯示，

2023年末，商品房待售面積6.7億平米；

2024年末，商品房待售面積上漲到7.53億平米；

減少了么？

去虧存一年，總庫存增長10.6%；其中，住宅待售面積增長16.2%。

——收儲，沒那么樂觀。

國家隊進場收儲，購買一些不好賣、賣不掉的房子，用做保障房、人才公寓等，達到去庫存效果。

這思路不錯。

有個數據，2024年，全國已經收儲15萬套。

庫存7.53億㎡，按照平均一套100㎡估算，大概還有753萬套。

15/753=1.9%，市場占比不到2%。

三個問題：

市場占比規模并不大；

錢不夠；

收儲商業盈利模式跑不通；

任何一項生意，一旦算不過來賬，不盈利，甚至無法平賬、裹不住成本，自動就縮減規模，甚至直接停了，包括收儲。

收儲收益多少？目前租賃收益大多不到2%。

支出嘞？主要兩大塊，融資成本、運營成本，不到2%的收益，很難覆蓋這些成本。

故事的結尾，越收越虧，收的越多越虧，窟窿越大……

且不說1萬億，銀行會不會承擔、能不能像大摩說的輕松消化，單看庫存和收儲，就剩一聲嘆息了。

大摩不懂中國市場，它忽略了一個關鍵問題：

在國內，行情大好、經濟大好的時候，談房子肯定離不開政策調控。

政策調控，遠大于市場調節，這是中國房地產市場的特色。

但當行情下沉了3年半的時候，當經濟并不樂觀的時候，談國內房地產，

并不是簡單一個調控救市，就能迅速解決問題的。

目前房地產市場必須要直面的：

市場端——

庫存、銷售問題、交付……

房企端——

經營問題、銷售速度和周期、資金、工程、債務問題、甚至生存問題……

消費者端——

信心問題、預期問題、交付擔憂、房價、經濟擔憂、收入和就業焦慮……

市場什么時候能真正觸底？

等以上所有問題，至少解決90%以上，才算真正觸底！

當丈母娘都不再要求不買房不結婚，當丈母娘都認為房子買完可能就要跌掉小兩口幾年工資，底層的剛剛需們，都在逐漸消退，靠什么……

當一大家子七大姑八大姨們聚在一起，沒有一個人聊房子，沒有一個人關心房子的時候，靠什么……

現在談房子，你談庫存、談產品、談價格、談市場、談政策……都沒問題。

但如果脫離了經濟問題、脫離了收入問題、脫離了就業問題、脫離了民眾信心問題，去談房地產，那就沒什么意義！

而眼下，經濟、收入、就業、房企、銷售、價格……

哪個拎出來，短短4個月內，就能快速陰轉晴？你說？

這個世界，變化快的，眼睛都跟不上。

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