2月18日，朱辛莊地塊成功出讓，最終由未來科學(xué)城+中海以底價(jià)12.8億元摘得，成交樓面價(jià)3.17萬/㎡。

而2023年底，同是中海+未來科學(xué)城集團(tuán)拿地的“中海·寰宇未來”，住宅“名義樓面價(jià)”為3.92萬元/平方米。

如果就這么相信了，住宅樓面價(jià)下降了21%。

其實(shí)，算法有問題，我們要看實(shí)際樓面積。

首先，中海·寰宇未來買的地里，包含一處7.7萬平的商業(yè)，不能分割銷售，是利潤的累贅，按5000/平的商業(yè)投入成本加上去，實(shí)際住宅背負(fù)的實(shí)際樓面價(jià)是4.28萬/平米！

今天（2025年2月18日）的新地塊由兩部分組成，其中，0029地塊是R2居住用地，地上建筑規(guī)模4.032萬㎡，容積率2.5，需配建一處1000㎡養(yǎng)老站。

此外，不少于1000㎡的沿街商業(yè)，建成后無償移交。0041地塊是A4體育用地，地上建筑面積約1.13萬㎡，容積率0.6。

當(dāng)然了這塊地距離地鐵站更近，但規(guī)模與大華·啟宸府差不多，小戶型剛需為主。

把沿街商業(yè)、養(yǎng)老、體育用地的成本加上去，最后的實(shí)際樓面價(jià)3.35萬/平米，算出來也是地價(jià)下降21%！

大家知道，豐臺(tái)區(qū)熱點(diǎn)地塊的地價(jià)，降幅相當(dāng)于15%~26%。北京二手房價(jià)相對(duì)2023年初跌25%，相對(duì)2023年底跌15%。所以地價(jià)下降幅度 vs 房價(jià)下跌是基本同頻的。

大家知道，包括5大平原新城的“好房子”，實(shí)際上可以提高“使用率”約10%。（這個(gè)10%考慮各種因素，直播時(shí)給大家詳細(xì)解析）。或者說給開發(fā)商讓利10%，鼓勵(lì)拿地。

我覺得朱辛莊不會(huì)涼，因?yàn)橹泻Ｒ窟@塊地的利潤，平衡其他利潤少的項(xiàng)目，比如公元里，它的價(jià)格也不會(huì)低于寰宇未來的網(wǎng)簽價(jià)。

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