文/樂居財經 林振興

朱辛莊0029王炸地塊，已經名花有主，被中海地產+未來科學城以12.8億元底價拿下。

它的出現，讓星耀未來感到了壓力。

這兩個項目有血緣關系，股東中都有未來科學城。

但在地理位置上，星耀未來卻輸了，它距離地鐵站1.7公里，走路過去也太費勁了。而0029地塊距離朱辛莊站只有400米，是真正的臨鐵盤。

越秀為了不輸的那么徹底，該項目承諾免費開通3年地鐵接駁班車。

但是緊接著又有疑問來了，接駁車頻率是否滿足那么大的小區？以及三年后，業主又該怎么去地鐵站？

雖然不臨鐵，星耀未來西側卻有地鐵噪音問題，直線距離61米是昌平線輕軌。據說項目會建隔離噪音的屏障，具體效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面30米有一處規劃公交場站。

眼下，后面“追兵”馬不停蹄趕來，星耀未來必須加快廣告投放和推盤速度。

董毅在這個昌平新盤上投放有多豪？

星耀未來在百度地圖、微博、uc瀏覽器等平臺都砸了錢。此外，該項目還在超極合生匯巡展活動上花了23.214萬元，大巴車戶外廣告投放花了6萬元。

近日，星耀未來戶型圖（過程稿）流出，規劃建設17棟住宅樓，共978戶，面積段76-132㎡。

其中，107㎡/97㎡/92㎡三室兩衛戶型為主力，占房源總數75%左右；132㎡四室兩衛戶型占比17%；另有少量頂退76㎡小戶型房源。

空間拓展方面，南向內嵌陽臺+飄窗；北向部分有設備平臺，部分頂退戶型有露臺贈送。

另外，部分樓棟北側有大量不連通采光窗井，首層或有下躍空間或地下室贈送。

在送陽臺上，星耀未來毫不手軟。但不少購房者吐槽，陽臺侵占客廳面積，“我幾百萬都花了，為了幾萬買個客廳殘缺的房子？”“陽臺甚至占了客廳的一半。沙發和電視不好擺”。

實際上，購房者看到的是報規圖里的陽臺結構。

星耀未來報規是內嵌式陽臺，與常規但開敞陽臺相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗收前開敞，驗收完畢后，開發商會封閉成室內面積，贈送一半面積。

這是北京默認的一種做法，是送面積的溫床。但嚴格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規范GB55031-2022中3.1.5條規定：當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。在這條規則下，星耀未來的陽臺如果封閉應該全算建面，即：陽臺的長度×寬度。

有關星耀未來的陽臺命運，過一段日子就知曉了。

76平都能做三面寬，92/97平卻搞出了十年前的老戶型。關鍵是，小區有近三成的房源為92/97戶型。

從戶型圖來看，92/97平都是狹長戶型，進深約為面寬的2倍。一般細長條狀的戶型會存在通風不暢、采光差、面積浪費的問題。

具體看戶型圖，雖然該戶型也做到了南北通透，但北向并排的兩個臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽臺有窗；廚房開窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開在北面窗井位置，與公衛的窗子相鄰。主臥衛生間是暗衛。客餐廚一體設計，窗子過小，開放式廚房油煙不利于釋放，會影響客廳的舒適整潔。

92/97平戶型都是雙衛，98平的三居就配了一個衛生間，屬實是有點尷尬。怎么戶型越大，廁所還越少尼？????

而且進門就是廚房，傳統風水認為廚房屬“火”，直接對大門易形成“開門見灶”的格局，可能象征財運不穩、家庭氣場外泄、不聚財。

132平米四居是經典的四葉草戶型，南向三面寬，而且贈送面積最大，南向有內嵌式陽臺、飄窗，北側有設備陽臺變室內面積、開敞陽臺。

這類大戶型也有一個大槽點，大門正對著衛生間。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。

星耀未來從去年10月22日拿地到1月22日公示規劃設計方案圖，耗時了整整三個月。

不知是否因為董毅集中精力火力在海淀功德寺，星耀未來推進速度變得慢悠悠，比它晚拿地的項目基本都出圖了。

遙想2023年，董毅拿下星樾所在地塊時，越秀還是單槍匹馬，哪怕4.5萬平米現房+溢價率15%，他還是硬砸了33億元。

時隔一年多，越秀再入昌平，卻更加小心謹慎，它拉來了未來科學城置業，以底價25.33億元摘得昌平區小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊。

拿地后三天，兩家公司注資25.33億元成立越昌房地產，越秀和未來科學城置業分別持股75%和25%。越秀地產北方區域董事長兼總經理郭偉智為項目董事長，北方區域副總經理、北京公司總經理董毅為法人兼經理。

星耀未來所在地塊的樓面價2.5萬/平米，銷售指導價6.6萬/平米。按理說4萬多的地價縫差，越秀做增配的空間很充裕。

外界也都以為，董毅在打磨設計圖的幾個來月里，越秀會乘著“好房子”東風，打造又一個驚艷昌平的項目。

但眼下，平面圖呈現的產品卻中規中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，風雨連廊和架空層均缺席了。

更為離奇的是，星耀未來建筑控制高度是24米，為何最高只做到了23.65米。總共八層，每層層高為2.95625米。

原本，如果越秀地產做足高度，層高應為3米。每一層的層高，少了約4.4公分。

別小看這4.4公分，如果是130平米的房子，就是5.72立方米。扣除公攤面積，也讓整個房子少了至少4.8立方米。

在業內人士看來，這個空間如果少了，意味著你買下的房子“缺斤短兩”。

星耀未來所在朱辛莊板塊，它的對手除了中海地產，還有一個是自己“兄弟”——越秀星樾，

中海朱辛莊0029地塊項目，大概率會乘著“好房子”東風，引入陽臺設計，甚至還可能有風雨連廊、架空層。

中海寰宇未來2024年3月底首開，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網簽574套，去化率61%，成交均價6.2萬元/平。

越秀星樾規劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當天售罄，成交均價6.14萬/平；

2024年12月底，星樾3#、4#樓現房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網簽59套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

此外，星耀未來周邊的供地情況，至少有三個潛在的競爭對手，其中兩塊與它貼面競爭。

星耀未來東面小沙河村中路一路之隔的0006地塊，容積率1.9，規劃建筑面積6.1萬平米；再往東是0009地塊，容積率1.8，規劃建筑面積11.38萬平米。

它往南穿過瓦爾登湖別墅，是CP00-1804-0025地塊，容積率2.6，規劃建筑面積9.7萬平米。

這三塊新地的總規劃建面超過27萬平方米。它們什么時候上架土拍，目前沒有時間表。