去年，地產圈有個段子：頭頂一塊布，從此盡是坦途。 講的是，奧園集團 引入中東富豪成為控股股東。

當然，奧園集團也付出了代價——老板郭梓文不再是控股股東，也不再擔任董事會主席。

有人說，郭梓文“出局”了。 也有人說，這是緩兵之計，公司內部仍由郭梓文主事，外資未深度參與管理。

近日，奧園集團自曝到期未清償債務本金仍有近434億元。那么問題來了，新的股東愿意出錢嗎？

據 奧園集團披露，截至2025年1月31日，公司未能及時清償的到期債務本金累計433.75億元，涉及公開市場債務本息未能按時償付金額分別為0.57億元和0.13億元。

此外，奧園集團及子公司涉及多項重大未決訴訟，涉訴金額約616.66億元，其中融資相關涉訟金額約534.63億元，非融資相關涉訟金額約82.03億元。公司及其重要子公司共存在293條失信被執行人信息，涉及金額共計48.21億元。

對此，奧園集團直言，涉及前述事項，使得公司在一定時間內將面臨支付罰息，銀行賬戶凍結，資產查封、執行拍賣等風險。

千億房企爆雷始末

奧園集團成立于1996年，于2007年在香港聯交所主板上市，此后開啟高速擴張之路。

在創始人郭梓文的帶領下，2019年奧園集團銷售額達到1180億元，躋身千億房企之列。

當時，奧園集團的區域公司一度多達30個。但由于那個時期民營房企普遍存在的高周轉高杠桿模式，為日后埋下了隱患。

2021年，房地產行業迎來寒冬。上半年，奧園物業銷售收入跌幅明顯，現金流壓力日益增大。同年11月，其一筆約6600萬元的信托貸款被指違約。

2022年初，奧園集團正式宣告爆雷。公司不僅面臨巨額的到期債務無法償還，還在銷售端遭遇重創，房子滯銷。

之后，奧園集團開始自救。先是將地產總部、商業總部等二級集團與集團總部合并，隨后啟動大范圍的區域合并。

奧園集團的區域公司數量從巔峰時的近30個，在2022年縮減了一半，2023年縮減至4個，如今僅剩下南方、北方兩個區域公司。

在債務處理上，2023年9月，奧園集團與境內債權人達成協議，整體展期3年；11月19日，奧園集團重組計劃被曝受阻。

當時市場消息顯示，奧園集團境外債務重組方案于2023年10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，中國平安保險海外（控股）有限公司提出反對意見。

2023年下半年，奧園集團化債行動提速。2024年1月，奧園集團公告，其境外債務重組計劃已獲相關法院批準。2024年3月，奧園集團成功完成境外債務重組，成為首家完成該任務的粵系房企。

郭梓文“出局”？

自出險以來，奧園集團一直嘗試引進戰略投資者，歷經山東國資的盡調、廣東國資的傳聞后，終于等來白武士——一家來自中東的投資機構。

2024年9月，奧園集團公告稱，宣布公司已成功引入阿聯酋專業投資機構MultiGoldGroupLimited（下稱“MultiGold”）作為戰略投資方。

MultiGold是阿聯酋的專業投資機構，管理人架構中也有阿聯酋頗具影響力的本地家族成員參與。他們專注于中東和北非地區的項目投資，整體的投資風格偏重可持續性和社會責任感。

根據公告，奧園集團主要股東AceRiseProfitsLimited于9月20日與MultiGold訂立協議，同意轉讓約6.22億股公司普通股。

而郭梓文所持股份由AceRise和JoyPacific分別持有，轉讓完成后，除AceRise所持的約5.02億股外，JoyPacific另外持有約1.16億股，合計共6.18億股，占比約16.38%，少于MultiGold的持股比例。

轉讓事項完成后，MultiGold將成為奧園集團單一最大股東，而郭梓文將不再擔任公司控股股東。

另外，時年60歲的郭梓文由奧園集團的執行董事調任為非執行董事，并不再擔任董事會主席、提名委員會等職務。相關任期為一年，并自動續期，報酬約為每年40萬港元。

與此同時， MultiGold的唯一董事兼最終實益擁有人Alobeidli將進入董事局并獲取董事局主席席位。

Alobeidli時年45歲，于多個領域擁有逾二十年的經驗，其中包括科技、房地產及戰略咨詢領域。據奧園方面披露，自2023年以來，Alobeidli擔任MagnuvestInvestment的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產項目。

資金缺口巨大

在房地產行業的跌宕起伏中，曾躋身千億陣營的奧園集團近年來業績表現令人唏噓。

回溯輝煌，2019年奧園集團銷售額首次突破千億，達1180億元，成功躋身全國銷售前30強。次年，其銷售額進一步攀升至1330億元。

然而，好景不長，行業寒冬的凜冽迅速席卷而來。

2022年，奧園集團業績大幅下滑，全年錄得物業合同銷售額約202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米，總營業額降至187.11億元。

2023年，奧園集團的處境依舊艱難。全年總營業額雖同比上升47.1%，達275.33億元，但年內虧損達到96.41億元，股東應占虧損為95.34億元。

這一年，奧園集團實現物業合同銷售額約137.12億元，合同銷售面積約130.4萬平方米，銷售規模進一步收縮。

進入2024年，奧園集團業績仍不容樂觀。上半年，其總營業額約為47.34億元，同比減少56.7%；銷售物業收入約為39.94億元，同比減少56.9%；交付物業總樓面面積降至41萬平方米，同比減少64.3%。

盡管上半年因完成境外債務重組錄得重組收益，預計實現溢利凈額約210億-230億元，實現扭虧為盈，但撇除重組收益，受行業經營環境下行、交付體量減少等因素影響，實際仍處于虧損狀態，毛利為-2.03億元，毛利率低至-4.37%。

同時，奧園集團還面臨巨大的債務壓力。截至2024年6月，集團銀行及其他借款、優先票據及債券及可轉換債券總額為762.05億元，其中534.09億元將于報告期末起計未來十二個月內到期償還。而集團銀行結余及現金總額（包括受限制銀行存款）約為39.18億元，資金缺口巨大。

未來，奧園集團如何在困境中突圍，重回穩健發展軌道，市場將持續關注。

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