首發拾榴詢財公眾號（2025年2月20日）

春節之后，關于樓市的消息越來越少。

雖然媒體不停吹風，什么房價泡沫多數擠完了，什么春季攻勢即將開始，甚至還有拿出統計局數據，說一二線熱點城市穩步邁入“止跌回穩”，XX成為漲幅“領跑者”。

但大家心里很清楚，小陽春并沒有啟動。

真的沒人買房了？需求一直存在，只是對房子要求越來越高，尤其改善家庭，特別在意舒適性和房屋質量。

用石榴叔一個設計師朋友的話說，開發商現在不卷價格了，開始卷品質，不然售樓處連活人看不到了。

未來幾年好房子會越來越多，差房子，尤其過去幾年蓋的差房子，會被市場淘汰。

01

不得不說，過去二十年，商品房這個東西被玩出花來了。

公攤、預售、偷面積、送車位、捆綁學區、新房二手房雙軌、限購、限貸、限價、限售……只有你想不到的，沒有做不到的。

為什么會這樣？房子背后捆綁的東西太多。之前是怕失控，才加以限制。現在是怕低迷，所以逐漸放開。

很多人不理解，石榴叔在很多場合反復強調，未來新房才是市場的主導？

說實話，這個問題石榴叔不太敢直接說，但是DeepSeek敢呀！

它的回答是“新房銷售能直接拉動投資與就業，拉動開發、建材、建筑、家電、裝修等多個上下游產業鏈發展，維持土地財政的可持續性，避免開發商資金鏈斷裂，加速庫存去化，而且在政策執行上更容易落地”。

這個答案可以打90分，石榴叔再補充一條：防范投機與泡沫，二手房交易若過度活躍，會助長短炒。

今年過年，參加了幾場朋友聚會，大家刻意回避股票話題，但房子還是會聊一聊的，畢竟跌麻木了就不用回避了。

有兩類人改善需求很強烈，一類是二胎家庭，房子不夠住，尤其帶著老人，一類是孩子上大學了，想改善居住環境。他們現在也在到處看房子，一是怕到手跌，二是糾結買新房還是二手房。

我的建議是，急的話，現在買二手次新房，挑好的，不急的話，等兩年，好房子太多了。

02

什么叫未來好房子太多了？

就拿長沙為例，去年4月出臺了新政策，優化房地產開發項目規劃管理。

1、之前封陽臺要全算面積，現在可計為半贈送；

2、飄窗不計面積，還可與房間等寬，出挑寬度由不超過0.6米進深改為不超過0.8米；

3、設備平臺最多還可再贈送4平方米。

如果按這一新規報批的項目，即使是高層，得房率也能無限接近100%。

要知道，以往長沙樓市高層的公攤普遍在20%-25%以上，即便加上送的面積，實際得房率也就80%。

不只是長沙，其實廣州、北京、南京也一樣，官方在規劃和審批上主動開了口子，只是沒有調高那么多。

有些開發商為了討好買家，還會提高精裝檔次。前幾年很多精裝修，到手就想拆，質量是真差，地板拆開都是霉的，現在開發商卷品質了，會讓你沖著精裝修來買。

還有就是層高，官方原話是，鼓勵結合彈性限高政策，營造尺度舒適的戶內高度。

徐州的新房，都開始準備賣3.6米的層高了。另外空中花園高層也可以做了，而且能做入戶式空中花園。

地還是那塊地，但房子和以前不一樣了。

所謂四代住房，是傳統需求枯竭，制造新產品刺激新需求，就是要讓新房賣的過二手房。

03

好戶型的房子，究竟能有多吸引人呢？

這是一位網友，在我們“16號內參”里留言提到的一套戶型，我們核實了下，坐標杭州，位置稍微有點偏。

四房兩廳三衛，139平方？你沒看錯，我也沒看錯，還特別去核實了一下，數據沒有問題。

這在以前，妥妥的200+平方，三代人住太太太合適了，區域合理劃分，幾乎沒有一點浪費，每個房間都有露臺，甚至還有空間可以后面改造成傭人房。

上面的房子面積太大？這個戶型則為剛需設計，82平硬是做成了三居室。

南北通透、全明格局，使用“黑科技”將實際使用率，提高到超100%，也就是我們常說的零公攤。

這個127平方的四居室戶型也是非常不錯。

可能有人覺得，大門對著臥室不太好，這屬于風水問題，但就實用性來說，真的是一點點浪費都沒有。

更絕的是這套四居室，建筑面積116平，看著有點緊湊，主臥小了點，沒有儲藏室，但是在功能上完全滿足了二胎家庭，帶一個老人的強改善需求，關鍵是有三衛。

開發商在偷面積這件事上，究竟能有多離譜？上面這個案例非常典型。

可能有人想看一個反面例子。

隨便舉一個，132平方，超高層，只做到了三房兩廳。

可能是因為選擇越來越多，很多人都開始抵制高層住宅。

有人曾經問過我，哪幾年的房子質量比較差？

應該是2018年到2022年期間建成的，這些房子有兩個特征，一是工期短，二是極度控制成本。短期還藏得住，一過五年，什么都會曝光。

以前大家都是搶房子，畢竟買到就是賺，不會考慮太多，以至于選房到時候多半是盲選，但現在真的不一樣了。

寫這篇文章，我就是勸改善家庭不要急，慢慢選，多看新房，少聽推薦，未來樓市風向徹底變了。房子迭代會加快，一些開發商最后會被卷死。