最近，土拍又火了，2025年春節(jié)后，中國重點城市土地市場呈現(xiàn)顯著升溫的態(tài)勢，尤其是以上海、杭州為代表的一線城市和新一線城市，滬杭土拍市場可以說直接“殺紅眼”了。

上海首輪土拍于2月20日完成，4宗涉宅用地全部溢價成交，共吸引了17家企業(yè)參拍，總成交金額達159.26億元，平均溢價率26%。其中，虹口區(qū)地塊歷經(jīng)183輪競價，溢價率高達38.2%，樓面價突破11.7萬元/平方米；浦東新楊思地塊溢價率33.38%，松江、奉賢等區(qū)域地塊溢價率也均超13%。杭州市場同樣活躍，2025年2月20日，杭州共出讓了3宗宅地，總攬金約31.4億元?，平均溢價率達33%，部分地塊土拍競爭激烈程度攀升。

房企為什么突然就不差錢了呢，大概有兩個方面的原因1. 政策松綁+核心地塊稀缺，上海取消了溢價率上限，杭州放寬了限價，房企們也都非常看好未來的房價。再加上虹口、城東新城等黃金地段供應稀缺，不搶就沒了。2. 房企們緩過氣了：去年底金地、濱江等巨頭剛熬過償債高峰，手握現(xiàn)金急需補倉。濱江董事長甚至喊話：“之前臥倒，現(xiàn)在該站起來了！”

而核心城市土拍市場火熱，是不是就說明樓市要回暖了呢？

只能說過去房地產(chǎn)是普漲時代，遍地都是機會，房企采取“廣撒網(wǎng)”的投資策略，就可以取得規(guī)模、利潤雙豐收。而現(xiàn)在呢，在整體供求關(guān)系轉(zhuǎn)換、城鎮(zhèn)化增速減緩、新出生人口連續(xù)降低等的大背景下，市場預期發(fā)生了根本改變，銷售市場規(guī)模腰斬，量價處于深度調(diào)整中，大部分城市的投資開發(fā)機會急劇減少。盡管大量房企已經(jīng)暴雷并退出市場，但存量房企的生存空間依然受到明顯擠壓。它們普遍將目光集中在少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達、人口密集的一線、新一線及強二線城市，導致核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為爭奪焦點，競爭熱度也隨之上升。

此外，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2020—2024年，TOP100房企拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年拿地金額9280億，同比下降30%，已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減。這與房地產(chǎn)市場下行、融資環(huán)境偏緊、民營房企違約事件頻發(fā)密切關(guān)聯(lián)，甚至有不少經(jīng)營正常的企業(yè)受市場調(diào)整等因素影響，也在收縮拿地，等待市場風險釋放，

此外，房企拿地模式也發(fā)生了變化，聯(lián)合體拿地成為常見方式。比如在上海首輪土拍中，4宗地塊均由華潤+越秀、金茂+慶隆等聯(lián)合體競得。而且當前熱度都是集中在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，三四線城市依然是很冷清的。

雖然說房企通過高溢價獲取核心城市核心地塊，可間接提升周邊項目的市場價值，有利于推動一線城市及強二線城市止跌企穩(wěn)，但對于整體樓市回暖仍然還有距離。什么時候，房企愿意在大部分普通城市拿地了，那才是整體樓市止跌回穩(wěn)的典型信號。