文｜鄧浩志

地產(chǎn)大勢(shì)：北上深房?jī)r(jià)開(kāi)漲，廣州開(kāi)始止跌

近日，統(tǒng)計(jì)局公布2025年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：一線城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，二三線城市環(huán)比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。具體指標(biāo)方面，一線城市新房中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。一線城市二手房中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，比上月增加1個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲的城市有7個(gè)，比上月減少2個(gè)。

宏觀數(shù)據(jù)的結(jié)論與我們?cè)谝痪€的體感也差不多。廣州各大開(kāi)發(fā)商從去年12月底開(kāi)始，基本已經(jīng)停止了進(jìn)一步的價(jià)格下調(diào)，一直持續(xù)到2月底。具體來(lái)看，核心城區(qū)部分熱銷樓盤甚至出現(xiàn)了輕微的價(jià)格上調(diào)，比如海珠區(qū)西部某些去年熱銷的樓盤。而外圍郊區(qū)雖然優(yōu)惠依然很多，但并沒(méi)有繼續(xù)跌破去年12月份的低位。相對(duì)而言，另外三個(gè)一線城市則更為強(qiáng)勢(shì)，甚至房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)多月上漲。以深圳為例，去年10月份見(jiàn)底之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比微漲了3個(gè)月。某個(gè)月份的房?jī)r(jià)漲跌可能受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，但連續(xù)三個(gè)月上漲，則表明新的趨勢(shì)正在形成。

廣州樓市雖然整體弱于北京、上海、深圳，但新房?jī)r(jià)格終于結(jié)束了連續(xù)20個(gè)月的環(huán)比下跌。二手房雖然還有下跌，但環(huán)比只跌了0.2%，接近見(jiàn)底。接下來(lái)的“小陽(yáng)春”行情很重要，如果能夠繼續(xù)保持熱度，廣州樓市很可能會(huì)在今年一二季度完成筑底。

從我們?cè)谝痪€觀察到的情況來(lái)看，也有類似現(xiàn)象。比如海珠區(qū)西部的某樓盤，新貨的加推有輕微的價(jià)格上漲，同片區(qū)最近幾個(gè)新樓盤的開(kāi)價(jià)也都略高于市場(chǎng)預(yù)期值?？傮w感覺(jué)是廣州開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)始試探市場(chǎng)，希望在持續(xù)4、5個(gè)月的熱銷之后，有機(jī)會(huì)提高一點(diǎn)價(jià)格。但目前來(lái)看，這些提高售價(jià)的項(xiàng)目并未獲得預(yù)期的熱銷效果。

總體而言，成交量見(jiàn)底之后，似乎還不足以支持價(jià)格的反彈。而樓市的后續(xù)走勢(shì)仍取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，樓市復(fù)蘇將缺乏有力支撐，那么樓市可能仍需進(jìn)一步的政策支持。

廣東省擬發(fā)行307億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債

近日，有報(bào)道稱，廣東省重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債，本次發(fā)行債券規(guī)模為307億元，將用于回收19個(gè)地級(jí)市上報(bào)的86個(gè)土地儲(chǔ)備、回收閑置存量土地項(xiàng)目。其中，2025年廣東省政府專項(xiàng)債券（八期）計(jì)劃發(fā)行總額114.04億元，期限為7年（5+2），募資擬用于廣州市和惠州市的土地儲(chǔ)備及回收閑置存量土地項(xiàng)目。

此事影響重大：

前期媒體報(bào)道的廣東回收閑置土地信息已落實(shí)，并且已經(jīng)明確了具體的融資額度、融資方式和使用方向等。因此，具體工作應(yīng)該會(huì)在廣東省內(nèi)全面鋪開(kāi)。至于實(shí)際效果如何？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)地方收購(gòu)商品房作為保障性住房那種“雷聲大雨點(diǎn)小”的情況？還需要進(jìn)一步觀察。但至少又一條重磅的、改善市場(chǎng)供求關(guān)系的房地產(chǎn)政策已經(jīng)推出。

廣東省以外的省份大概率會(huì)在未來(lái)半年陸續(xù)效仿。從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致的土地閑置問(wèn)題是普遍性的，非廣東一地所有。而在多輪政策扶持下，樓市僅在局部有緩慢復(fù)蘇，這也是普遍情況。在可用的樓市刺激手段都已用得差不多的情況下，回收閑置土地可能是目前可用的少數(shù)“大招”之一。因此，各地可能會(huì)效仿，甚至回收規(guī)模大于廣東省也不奇怪。