本文首發拾榴詢財公眾號（2025年2月25日）

一月份我曾經寫過一篇《2025，有些學區房不能碰了》，原計劃上半年不再寫相關文章，畢竟邏輯已經很清晰了。沒想到這幾天突然有很多人給我留言，各種群也在討論，問最近學區房是不是漲了 20% ？市場要迎來巨大反轉？接下來優錄的路是不是被徹底堵死？

索性今天再寫一篇，把事情梳理清楚。

01

最近學區房是不是在漲？

是的。

這個話題，之前我在《16 號內參》里就特別提到過，每年春節之后都會有一波這樣的反彈。請注意，是“每年”。也就是說，今年這波行情，一點都不意外。

為什么會反彈？因為留給家長的時間不多了，五月份之前就要落戶，考慮到交易需要時間，貸款也要等，也就是說，三月份必須網簽。倉促出手，肯定會被房主拿捏。

從我掌握的情況看，今年這一波家長的數量比往年要多。

原因有三，一是都在等房子降價，全國絕大部分城市二手房跌不停，止不住，越晚下手，成本就越低，但他們忽略了學區房的特殊性，有落戶時限，還要學位不占用。春節之后，成交稍微起來，主動權就丟了，眼瞅著合適的房子越來越少，漲價也要買。

二是之前不少家長準備花錢托關系擇校的。我在一月份的文章也寫了，去年下半年開始，反腐敗打擊力度加大，被挖出來，有可能要打回原籍。所以不少家長放棄這條路，轉而花錢買學區房求穩。

三是聽到謠言，相信了，動手了。上面這張圖是這兩天，不少南京教育和樓市自媒體轉發的圖，我查了一下，來源小紅書的一個營銷號，開局一張圖，內容全靠編。側面問了幾個學校老師，沒聽說有這個通知，有學校春節前就已經搞了優錄考試，有的這幾天在悄悄收材料，門衛忙死了。

02

學區房是全面漲價？

并不是。

不少樓市自媒體仍然喜歡用成交價均價的漲跌來判斷樓市的走勢，這都 2025 年了，早就一房一價。學區房市場現在割裂的很嚴重，小戶型和大戶型走勢不一樣，單價不一樣，對買家的吸引力更不一樣。

從我拿到最近成交數據來看，春節后網簽的幾乎都是小戶型，或是公寓式住宅，低總價是特點，標準的書包房，就為上學用。這種房子的居住屬性幾乎沒有，全靠學區溢價，所以算單價，比那種兩室套三室套，要貴很多。

這種單室套這一波究竟漲了多少？從 12 月到現在，漲了 10%。

市場就此起來了？四月一過，怎么漲上去，怎么跌回去，因為這種迫切需求突然沒有了，一大波新房源還要上架。

03

學區房市場，每年的波動是非常相似的。

5-6 月份，會有大批學位即將空出來的新房源上架。

7-8 月份，全年學區房價格最低的時候。天熱，帶看少是一方面原因，市場觀望氣氛也濃，很多房主急著賣，尤其剛剛上架的新房源，房主普遍預期低，好說話，沒什么經驗，中介略施小計，價格就能打下來。如果想買大戶型，準備長住，尤其拎包入住的，這個時間點要盯著新房源。

9-12 月份，成交集中期，金九銀十，交易氣氛起來了，一邊賣一邊買的例子也有不少。由于這個時間點，房源還比較多，所以議價是有空間的。

春節往往是轉折點，剩下的房源都是難啃的骨頭，久經沙場的房主，價格往往咬的很死，還會跟著最新成交價往上抬，所以才會出現上面漲價的一幕。

所以什么學區房賣爆了，不存在的！

本文并不想深入討論學區房該不該買的問題。雖然這是流量密碼，但屬于家庭教育消費決策，純純的消費品，和買包差不多，想買的，不想買的，都有自己的觀點，誰都不要說服誰。

學區房普跌，已經是不可逆的趨勢，只是跌幅不像過去三年這么狠（有些難賣的老破大、單小學學區房除外）。主要因為供求關系的變化，一邊房源越來越多，一邊很多家長的確沒錢買房了，就算砸鍋賣鐵，兩成首付上車，也虧不起。另外，對教育的執念在普遍下降，尤其本科就業難曝光后，一下就想通了。90 后的家長更注重自身的感受，金錢和精力的投入不像 80 后家長那么義無反顧。

當下家長倒是更應該思考，面對 AI 的沖擊，以后讓孩子學什么專業，培養什么興趣，才能有助于就業。雖然說得狹隘了點，但對大部分家庭來說，讀書，歸根結底，還是為了找個好工作。