一直以來(lái)，上海北4區(qū)都是地段弱勢(shì)的區(qū)域，互相之間也互相瞧不上——

普陀、閘北、虹口、楊浦，傳統(tǒng)蘇州河北的赤膊區(qū)兄弟今天的房?jī)r(jià)也已經(jīng)和黃浦靜安們拉開(kāi)差距——

在黃浦18萬(wàn)單價(jià)是日常的現(xiàn)在，金茂在虹口瑞虹拍個(gè)地放風(fēng)18萬(wàn)卻還是個(gè)新聞，這本身就證明了誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)弱。

虹口內(nèi)環(huán)的金茂地塊雖然放風(fēng)價(jià)格高，但最終價(jià)格預(yù)計(jì)還是16-17萬(wàn)；按照這個(gè)價(jià)、120-180平面積預(yù)估，這里的主力總價(jià)應(yīng)該在2000-3000萬(wàn)左右。

同比之下，距離市中心更近、產(chǎn)品也很強(qiáng)的中興路「中興傲舍」現(xiàn)在13.3萬(wàn)的價(jià)格就看著很便宜了：

看著是很便宜，可是大家可不是這么認(rèn)為的——

在小紅書上，一個(gè)樓市博主也發(fā)布了相關(guān)筆記，下面有227條評(píng)論，似乎都認(rèn)為「虹口要比閘北好」。

刷了一圈評(píng)論區(qū)，幾乎是一邊倒的情況：

覺(jué)得閘北除了大寧都不行，中興路沒(méi)有瑞虹好的評(píng)論也是討論度很高：

看完整個(gè)評(píng)論區(qū)，火箭哥最大的感受就是：

地段認(rèn)同根深蒂固，其實(shí)閘北和虹口老一代都是棚戶區(qū)，但90年代的時(shí)候虹口四川北路還是頂流，今天的北外灘也有未來(lái)，至少人家輝煌過(guò)且還能輝煌一次；

看到閘北，大家普遍對(duì)蘇河灣和大寧還是認(rèn)可的，但關(guān)于中興路還是有點(diǎn)“膈應(yīng)”。

看一個(gè)地方能不能買，地段配套是一方面，但也要看價(jià)格——

今天瑞虹二手房?jī)r(jià)格比中興路高是公認(rèn)事實(shí)，板塊內(nèi)次新房在10-16萬(wàn)不等，越新的房子越貴，比如瑞6789目前掛牌和成交都穩(wěn)定在單價(jià)14萬(wàn)以上：

因?yàn)槿鸷?-5期都已經(jīng)很老了（2013年前），目前單價(jià)很少能突破12萬(wàn)，并不能作為直接參考；

瑞虹6-9期目前最新行情價(jià)格如下：

瑞虹怡庭6期，31樓152平2100萬(wàn)含車位，單價(jià)含稅14萬(wàn)；瑞虹本來(lái)就靠著北外灘，能夠清楚看到陸家嘴三件套；

6期最大的優(yōu)勢(shì)就是靠著瑞虹太陽(yáng)宮，樓下就是4號(hào)線臨平路地鐵站，出門坐地鐵應(yīng)該是最方便的一個(gè)。

（瑞虹6期實(shí)景圖）

別看樓齡已經(jīng)快10年了，大堂比今天大多數(shù)新房都要?dú)馀桑覙?shù)都長(zhǎng)到4-5樓的高度了，綠化繁盛，看著很舒服：

（瑞虹6期實(shí)景圖）

瑞虹悅庭7期，30樓151平三房，底價(jià)2200萬(wàn)含車位，171平26樓的底價(jià)2600萬(wàn)含車位，兩者含稅單價(jià)14-14.5萬(wàn)；

項(xiàng)目一進(jìn)門就是下沉式會(huì)所，俯瞰是一幅馬賽克拼磚的梵高星空，有些人覺(jué)得土，有些人覺(jué)得好看，這就見(jiàn)仁見(jiàn)智了：

（瑞虹7期實(shí)景圖）

7期明顯比6期小區(qū)大很多、景觀也更全面，自帶會(huì)所，小區(qū)里還有12套疊加別墅，有客戶出價(jià)6000萬(wàn)也沒(méi)人賣，說(shuō)實(shí)話不是很理解，為什么不去買市區(qū)風(fēng)貌別墅：

（瑞虹7期實(shí)景圖）

瑞虹郡庭8期，16樓170平三房大約15.5萬(wàn)單價(jià)掛牌，預(yù)計(jì)成交在15萬(wàn)左右、含稅價(jià)格在16萬(wàn)左右；

（瑞虹8期實(shí)景）

今天的中興路板塊是個(gè)寬泛的說(shuō)法，對(duì)于本地客戶和中介而言，中興路板塊以主干道中興路為中線，分為南北兩個(gè)部分——

中興路北區(qū)發(fā)展較早，城市界面更成熟，有中興路公園、中醫(yī)醫(yī)院、市北初中以及剛落地的靜安一中心小學(xué)新校區(qū)；

目前板塊內(nèi)標(biāo)桿二手小區(qū)萬(wàn)科翡翠雅賓利（2017）、綠洲雅賓利（2007-2010）、新湖青藍(lán)國(guó)際（2003-2017）、華發(fā)靜安華府（2023）、還未上市的電影廠地塊以及在售的萬(wàn)科中興傲舍都在中興路北、次新房非常多。

其實(shí)看地圖就能看出來(lái)，大片新房子都在中興路北側(cè)，南邊就少一些：

目前中興路板塊最好的二手房就是萬(wàn)科翡翠雅賓利，掛牌最小的三房是184平方米2000萬(wàn)起步；

最小的戶型是108平方米，小區(qū)有套低區(qū)的掛牌價(jià)1380，其他的同戶型的掛牌價(jià)都在1400萬(wàn)以上、單價(jià)在13萬(wàn)左右。

根據(jù)鏈家公開(kāi)交易記錄，板塊另一個(gè)次新房小區(qū)青藍(lán)國(guó)際最新成交單價(jià)約12.5萬(wàn)/平（不含稅），但戶型要差一些。

純粹從二手房角度來(lái)說(shuō)：

瑞虹標(biāo)桿16萬(wàn)、中興路在13萬(wàn)，價(jià)格大約打了8折；

而看到新房：

金茂瑞虹地塊預(yù)計(jì)17，中興傲舍13.3萬(wàn)，價(jià)格約等于78折。

你看：

價(jià)格上的比值是近似的，所以并不存在中興傲舍比金茂瑞虹項(xiàng)目更差的說(shuō)法；

從產(chǎn)品角度說(shuō)，中興傲舍的會(huì)所和產(chǎn)品比黃浦區(qū)豪宅也一點(diǎn)不差可能還更好。

（中興傲舍實(shí)景圖）

而且，從地段未來(lái)變化來(lái)看，瑞虹社區(qū)已經(jīng)基本定型了，今天長(zhǎng)什么樣未來(lái)也是什么樣；

但中興路過(guò)去5年推出超12個(gè)新房，后續(xù)還有新地塊上市，城市界面還有著上升空間；加上剛剛確定的靜安一中心小學(xué)新校區(qū)，公辦學(xué)區(qū)落地也是利好：

■學(xué)校效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

該學(xué)校的設(shè)計(jì)工作由負(fù)責(zé)北京奧運(yùn)會(huì)鳥(niǎo)巢設(shè)計(jì)的中國(guó)工程院院士、著名建筑設(shè)計(jì)師李興鋼領(lǐng)銜擔(dān)綱，計(jì)劃2025年6月30日動(dòng)工，2027年4月30日完工，和萬(wàn)科中興傲舍的交付時(shí)間基本一致。

■學(xué)校效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

這里我們也做個(gè)調(diào)查：

大家覺(jué)得中興路13.3萬(wàn)和瑞虹17萬(wàn)價(jià)格對(duì)比的話，你會(huì)選哪邊？

靜安內(nèi)環(huán)中興路板塊的萬(wàn)科中興傲舍2批次即將取證認(rèn)購(gòu)；

項(xiàng)目也將和中海領(lǐng)邸·玖序項(xiàng)目直接撞車，三大3000萬(wàn)級(jí)豪宅正在面臨大撞車。

項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)放了從小區(qū)大堂、泳池會(huì)所、架空層景觀到實(shí)體樣板房的很多細(xì)節(jié)，從實(shí)地探盤來(lái)看，中興傲舍的審美和品質(zhì)都在線，讓人糾結(jié)猶豫的就只有地段了。

網(wǎng)上的美圖看了很多，我們分享些小細(xì)節(jié)給大家看看——

樣板房里，中興傲舍衛(wèi)生間大量采用石材包邊做法，衛(wèi)生間從頂?shù)綁Χ加蒙菔非笠曈X(jué)統(tǒng)一，真的和酒店風(fēng)格非常相似：

龍頭統(tǒng)一采用內(nèi)嵌式，預(yù)留出更大臺(tái)盆置物空間：

區(qū)別于一般的金屬不銹鋼，衛(wèi)生間馬桶邊的壁龕也采用石材包邊，細(xì)節(jié)質(zhì)感很好：

約187平主臥衛(wèi)生間的這面奢石從門套開(kāi)始做了整面墻體（包括地面），都屬于交付標(biāo)準(zhǔn)：

同樣的做法還在公共空間的餐邊柜可以看到：

櫥柜把手細(xì)節(jié)：

每家每戶的大門口都設(shè)計(jì)有這個(gè)一個(gè)類似藝術(shù)展示的玻璃盒，可以放上自己喜歡的裝飾：

電梯按鈕為牛角扣材質(zhì)，細(xì)節(jié)感拉滿：

入戶大堂的信箱為黑金配色，同樣以奢石門套包邊，內(nèi)外設(shè)計(jì)風(fēng)格連貫統(tǒng)一：

項(xiàng)目后續(xù)還有2棟樓王準(zhǔn)備入市，主力總價(jià)2000-3000萬(wàn)級(jí)；感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀實(shí)地：

與此同時(shí)，夾在中興路和瑞虹中間的華潤(rùn)虹口地塊也將在2025年中上市，直線距離外灘半島酒店約1.2公里，周邊有四川北路公園和愛(ài)思兒童公園環(huán)繞，1933老場(chǎng)坊就在樓下；

地塊雖然看著距離外灘和三件套很近，但通過(guò)實(shí)地航拍可以看到，前排因?yàn)橛械谝蝗嗣襻t(yī)院的新大樓（20層以上），預(yù)計(jì)僅有頂樓次頂樓會(huì)有一定三件套景觀，想看江的朋友就別多想了。

項(xiàng)目主力約120-140平3-4房產(chǎn)品，項(xiàng)目即將開(kāi)放展廳，銷售團(tuán)隊(duì)已組建；感興趣的同學(xué)可以私信我了解更多：

最后，火箭哥為大家整理了上海最新各個(gè)板塊的租售比、房?jī)r(jià)成交行情和賣房技巧定期在群內(nèi)分享；群內(nèi)免費(fèi)福利太多，我們都寫在這張海報(bào)里了，感興趣的朋友歡迎私信我入群！