還沒出規劃圖，工地已經熱火朝天？這操作也太猛了吧？開發商“先下手為強”，是怕慢一步就被別的樓盤搶了風頭，還是為了趕進度穩回遷戶？市北老四方鹽灘改造項目，能成為青島剛需和改善型購房者的香餑餑嗎？

▲市北鹽灘地塊已經動工

1、

老四方，憑什么成為新晉熱土？

曾幾何時，青島市區的購房者們首選浮山后、新都心，畢竟地段、配套、性價比三者兼備。可時代變了，這些地方的新房已經難覓蹤跡，就連東李的新房，也快被搶空了。在這樣的大背景下，曾被忽視多年的老四方板塊悄然崛起。

為什么老四方突然火了？

市北老四方片區，目前有10余個新盤在售，市場已經很卷，自去年開始已經打起了好幾輪價格戰：位于環灣湖島片區的老盤中國鐵建梧桐苑，帶精裝修現房的最低價格已經到了1.4萬元/㎡；位于水清溝板塊的青樾灣，最低價格也到了1.6萬元/㎡。

▲市北鹽灘地塊周邊配套成熟

鹽灘這地方，雖然以前有點“土”，但地鐵1號線勝利橋站就在家門口，現在配套也慢慢跟上了。39中市北分校、洛一小、洛二小就在附近，孩子上學不發愁；中心醫院不到一公里，李村河邊還有公園綠地。以前嫌它城市界面差，現在一看，這不就是個低調的寶藏地嗎？

一句話總結：老四方的價格洼地+配套逐步完善=剛需和首改的新寵！

2、

鹽灘項目面臨三大“暴擊”

鹽攤村有著600多年的歷史，是市北最后一個城中村改造項目，于2023年拆遷，當時的拆遷貨幣補償價格為24305元/㎡。鹽灘片區北區地塊，2024年09月在第二次掛牌后成交，被市北平臺公司旗下的青島環海灣明科置業有限公司，以3.97億的底價獲得，樓面地價8710元/㎡，容積率2.85。

▲鹽灘改造項目鳥瞰圖

回遷房占比高，影響項目品質？

鹽灘項目總建面8.16萬㎡，其中住宅建面7.93萬㎡，但商品房僅4.3萬㎡，回遷房占了3.6萬㎡（362套）。換句話說，項目半壁江山是安置房，有三棟高層全部回遷房。

▲鹽灘項目拆遷安置戶型圖

回遷房密度高，帶來的問題是，物業管理可能拉垮，開發商如果不能區分商品房和回遷房的物業管理，未來可能是“高價買房，低端服務”； 二手市場不好賣，對比來看，商品房和安置房同小區，二手房價格往往會被拉低；配套和居住體驗也不穩定，影響小區的長期居住氛圍。

地塊形狀不規則，與鄰居“貼太近”

鹽灘改造項目，被中海寰宇時代和一堆老破小團團包圍，部分樓棟離中海的房子過近，日照、景觀、隱私都受影響。地塊不規則，形狀七扭八歪，可能導致戶型設計受限，居住舒適度打折。

▲鹽灘改造項目平面圖

十盤大戰，市場競爭太卷了

老四方已有10多個新盤在售，個個都是“卷王”：卷品質、卷戶型、卷贈送面積、卷價格……與鹽灘改造項目一路之隔的中海雲境，定位于剛需客群，主打地鐵、學校和性價比，毛坯單價1.9萬元/㎡左右，銷售勢頭穩定，為去年市北銷冠樓盤。位于閆家山的海信悅瀾山，憑借高品質的建設標準，主要吸引的是改善客群，帶精裝修的高層價格在2.4萬元/㎡左右，目前已進入尾盤階段。位于水清溝大沙路的央企盤保利和頌，去年的最低價也探底到了1.6萬元/㎡，目前已基本清盤。

▲老四方樓市板塊，海信悅瀾山熱銷

老四方另外兩個新盤項目，是廣昌路的通和悅章，憑借超大尺寸陽臺和高比例贈送面積，開盤價1.9萬/㎡左右，取得了相當不錯的銷售業績；位于海云庵板塊的國信和悅，容積率2.42，比鹽灘項目容積率更低，戶型圖已經出來了，贈送尺度也挺大，目前尚未開盤價格待定。

鹽灘改造項目這批黑馬，能從周邊這一群餓狼中殺出重圍嗎？憑什么？

3、

鹽灘項目的“逆襲底牌”

樓面地價低，性價比突出

鹽灘改造項目的樓面地價8710元/㎡，在青島主城區幾乎找不到比它更便宜的地塊，這樣卷起價格來更有優勢，如果將來開盤價格足夠“殺”，能低于中海雲境，對剛需和首改用戶來說確實是撿漏機會。

低容積率，有小高層，居住舒適度較高

鹽灘改造項目容積率2.85，相比動輒3.5以上的高密度項目，鹽灘地塊的居住舒適度更優，規劃有15層的小高層，這在四方片區并不多見。

▲鹽灘改造項目鳥瞰圖

央企+國企開發，交房穩妥

鹽灘改造項目的開發商，是市北國有平臺公司，施工方是中交三公局（央企）。 預計2026年底交房，央國企背景加持，交房有保障。

但是，仍有不確定因素，不久前 中交傳出要退出房地產的消息，是否會影響項目推進？開發商環海灣作為市北平臺公司，缺乏操盤經驗，其在水清溝開發的兩個在售項目，青實清荷茗郡和中鐵建青樾灣，因為容積率爆表+戶型設計落伍+大比例回遷安置，開盤就撲街、被市場教做人。希望鹽灘改造項目，在戶型設計上能有所突破，找一個靠譜的合作方來操盤，不要步水清溝這倆難兄難弟的后塵。

鹽灘地塊，值得買嗎？

? 適合買的群體：

預算有限的剛需或首改客戶； 追求低密度、地鐵旁的居住環境；不太介意安置房比例的人。

? 不適合買的群體：

介意安置房比例，傾向于純商品房社區的人；追求高端物業服務的改善型客戶。

最后總結一下：鹽灘地塊有亮點，也有硬傷，關鍵還是看最終的定價。如果價格合適，例如在1.8萬元/㎡以內，應該是青島主城剛需剛改上車的好機會。