深圳，是一座折疊的大都市。

　　既有鋼鐵森林的超強壓迫感，也有安放普通靈魂的松弛感。

　　我在之前的文章講過，現在500萬以下剛需預算，可以在深圳橫著走。

　　但對于1000萬左右及以上購房群體來說，這個選房邏輯是不存在的。

　　當你的預算越高，選擇反而越少，因為從資產成長的角度，能布局的地方就那么幾個。

　　尤其是隨著核心區個別倒掛新盤的收官，當前的深圳樓市已經開始逐步進入無房可買的局面。

　　不信？我們展開說。

　　01

　　以1000萬左右預算為例。

　　在貝殼平臺上，截止到昨天，深圳全市共有50267套二手房掛牌。

　　其中，900-1200萬這個總價段，全市只有3547套，占比僅7%，聚集南山區和福田區就更少了，還不到2000套。

　　如果你對居住品質有點要求，再把樓齡縮小至10年以內，那么這個總價段的在售房源占比僅剩下1.4%可選。

　　現階段，對中高端改善群體來說，最頭疼的不是本身選擇少。

　　而是過完年回來，發現深圳房東們在心態上出奇的高。

　　像寶中壹方玖譽的101平3房戶型，去年9月份成交了一套低樓層，總價1030萬，而同戶型在今年2月的最新成交價是1280萬，算下來已經漲了近25%。

　　95平3房戶型，去年9月新政前的成交價是980萬，之后一路上漲，到了11月份，一套低樓層以1130萬成交，漲幅也達到15.3%。

　　還有華僑城的次新房深鐵懿府。

　　去年10月中旬，深鐵懿府一期112平4房的成交價還是1180萬，之后成交價隨著成交量的攀升而水漲船高，普遍在1300萬以上，最高漲幅15%左右。

　　整體來看——

　　據深圳中原監測，最近幾個月的業主調價變化情況，上漲和下跌的比例都是在40%多，兩者接近穩定狀態。

　　為什么有些熱門板塊的熱門小區，如深鐵懿府和潤府，相比于去年第四季度，近期的成交量好像放緩了？

　　答案呼之欲出。

　　不是購房需求沒了，而是隨著低價房源逐步去化，小區的上車門檻不斷抬升。

　　這種價格重構最終形成新的市場平衡：不著急的買家選擇持幣觀望，剛性需求被迫接受溢價。雙方的心理價差在動態博弈中逐漸收窄，直至達成新的價格共識。

　　02

　　過去兩年，深圳二手房市場每次回暖，業主的預期都會同步上揚，但基本堅挺不過倆月就認慫。

　　而本輪業主信心已經持續堅挺了5個月，打破了此前“硬不過三月”的規律。

　　關鍵有兩個因素。

　　第一，支持性政策從原來的蜻蜓點水轉向精準發力。

　　之前都是小打小鬧，“三天打魚兩天曬網”，現在房貸利率下調、首付比例降低、限購松綁等大招連發。

　　加上節后股市紅彤彤的漲幅和民營企業家座談會，市場對樓市止跌回穩的共識逐步建立。
第二，供需結構改善，緩解價格廝殺壓力。

　　2024年，深圳新房庫存去化周期連續半年多超過18個月警戒線，最高達到了26個月。

　　而截至目前，全市新房住宅存量為3.1萬套，若按近半年的銷售速度估算，現有庫存只夠賣7個月。

　　開發商這兩年拿地直接砍半，自然也會讓接下來的新房市場供應不足。

　　對新房供應本就緊張的核心片區來說，除非突然來個黑天鵝，否則二手業主的信心回歸是板上釘釘的事。

　　03

　　與此同時，年后市場還有一個重要推力，深圳城中村改造的進度正在提速。

　　近期羅湖螺嶺片區由天健中標，中海接連拿下南山荔園新村、新屋村兩個項目。據不完全統計，全市已有12個拆除新建類城中村項目進入推進階段。

　　作為國內人均住房面積最小的城市，深圳要解決住房問題，最直接的就是拆舊改新。

　　把城中村的老房子拆了重建或整治提升，一來能多出更多房子，二來趕拆遷戶去買房也能給樓市添把火。

　　這么搞既盤活土地，又能讓市場和居住環境一起升級。

　　總體而言，深圳樓市最艱難的日子算是熬到頭了。

　　一開年，中央到地方都在給政策開綠燈，國務院都喊話要加大逆周期調節力度和打破常規的政策舉措。

　　深圳更是在攤牌要把房地產投資拉起來后，就馬不停蹄的把城中村改造計劃提上了日程。

　　接下來，肯定還會有大動作，像降利率、松限購這些政策都值得期待。

　　雖然現在很多人對市場的體感還是很差，但政策底和市場底已經呈現。