2025年的上海樓市，不按套路出牌。

　　本該三月啟動的樓市小陽春，貌似提前吹響了沖鋒號角。

　　二手房市場，帶看量已經超過年前水平，僅次于527政策后的高位。

　　成交量，截止2月26日，2月上海二手房累計成交約14972套，預計全月二手房成交超1.6萬套。

　　價格層面，上海二手房價實現“四連漲”，1月環比漲幅0.4%。

　　部分學區房更是漲幅驚人：

　　前灘東方惠禮：低樓層戶型2個月單價跳漲1.8萬元，漲幅13%；

　　靜安海防村：老破小學區房2個月單價飆升4.3萬元，漲幅28.7%。

　　從成交量價來看，上海二手房市場率先完成筑底反彈。

　　新房市場，量價齊升。

　　1月新房成交均價約8.29萬/平，同比跳漲約25.37%；

　　2月前兩周成交面積環比激增約75%。

　　開年第一次土拍，16家開發商搶籌，四塊地全部溢價成交。

　　今年上海樓市的發展邏輯已經很清晰了：

　　通過土拍帶節奏，地王拉新房，新房拉二手房，

　　另有“政策托底+預期引導”，有效修復市場信心，

　　最終盤活整個房地產市場。

　　市場好起來了？

　　從房外房研究院監測的數據來看，內中環一些板塊，掛牌價已經出現了一定程度的漲幅。

　　數據來源：房外房研究院

　　1、漲幅最高的長寧區鎮寧路，很多老上海人心中的白月光。

　　板塊面積雖然不大，但是覆蓋3條地鐵線：2、10、11號線，還有江蘇路這樣的大站，延安西路貫穿其中。

　　距離靜安寺商圈、中山公園商圈都只有一站路。

　　頂級商圈、頂級醫院環繞。

　　教育配套有愚五幼兒園、愚一小學向紅分校、市三女中、延安中學、江蘇路五小、包玉剛實驗學校等。

　　2、排行第二的徐匯區斜土路，老破小扎堆的地方。

　　板塊東邊是打浦橋和世博濱江、西邊是徐家匯、南邊是新貴們喜歡的徐匯濱江、北邊是衡山路、淮海西路，4公里外是靜安寺、南京西路和新天地。

　　有了這些高富帥鄰居們的襯托，斜土路成了最具性價比的地方。

　　學校配套有教科研實驗小學、日暉新村小學、江南新村小學，都是實力很強的二梯隊 。

　　3、其次長寧區天山，憑借中環四杰（天山、虹橋、古北、仙霞）成功破圈，周圍都是富鄰居。

　　板塊內的教育資源有長寧實驗小學、威寧小學、婁山中學、西延安中學、天山初中、天山二中和仙霞中學，以及華師天山學校（一貫制教育綜合學校）。

　　4、徐匯區康健，有求知小學、師大一附小、康健外國語實驗小學等二梯隊學校。

　　5、浦東聯洋，上海中產的白月光，有浦東公辦五虎將之一進才實驗小學和進才實驗中學。

　　細心的朋友可能會發現，這些板塊基本上都和學區挨點邊。

　　是的，學區房漲價了，帶學區的老破小反彈更猛。

　　上海買錯比買貴更可怕！

　　哪里的房子泡沫大？哪里的房子已經跌的差不多？

　　學區老破小率先起風

　　回顧上一輪上海樓市的下跌，學區老破小是最慘的。

　　從高興花園的“血崩”開始，房東砸盤，恐慌拋售，

　　越跌越賣，越賣越跌。

　　很多老破小小區比起最高點下跌40%都很正常，大部分都是直接腰斬。

　　但當價格足夠便宜，人們就看到了老破小的價值，從而為它買單。

　　所以2024年上海二手市場，老破小成交是最高的，而且在24年末迎來了一波翹尾行情。

　　開年以來，各方面指標向好，市場有了回暖跡象，

　　學區老破小率先掉頭，扛起漲價的大旗。

　　具體到一些小區：

　　1、金楊新村四街坊（對口金英小學+致遠中學）

　　2、南丹小區（對口交大附小+徐匯中學）

　　從我們在一線的體感來看，這些掛戶口的學區老破小不僅掛牌價起來了，

　　議價空間也在縮窄，價格根本砍不動。

　　不過，需要注意的是，僅僅是帶學區的老破小出現了量價齊升的情況。

　　因為年前年后這段時間是學區房成交的旺季。

　　至于那些非學區老破小，仍然是持續陰跌，庫存積壓，無接盤動力。

　　品質次新房價格反彈

　　除學區老破小外，學區品質次新房也出現了價格反彈。

　　比如浦東花木的綠城錦繡蘭庭，2015年的板樓，年后成交單價上漲1.29萬/平，

　　同一戶型，年前買和年后買，總價相差165萬。

　　再有浦東綠城玉蘭花園，不到兩個月時間，成交單價層8.5萬/平上漲至9.1萬/平。

　　除此之外，品質次新房價格出現反彈的還有：

　　浦東川沙新苑、金橋新城4、唐鎮綠城玉蘭花園2、航頭金沁苑、森蘭仁恒森蘭雅苑1；

　　徐匯區徐匯濱江百匯園2、田林尚匯豪庭、長橋長橋五村；

　　靜安區靜安寺四方新城；

　　黃浦區老西門復興瓏御、董家渡長峰馨園、打浦橋海華花園；

　　長寧區北新涇協和家園、中山公園凱欣豪園；

　　虹口區北外灘名江七星城；

　　楊浦區新江灣華潤置地橡樹灣、鞍山密云小區、楊浦濱江珠江香樟南園；

　　普陀區光新寶華城市之星、長風國浩長風匯都、真如星河世紀城；

　　閔行區浦江保利茉莉公館；

　　寶山顧村保利葉語、楊行四季都會等。

　　現在的次新房市場，房東都是硬骨頭，不降價還漲價。

　　不過并不是所有買房人都會為漲價房東買單，

　　有些小區出現房東不降，購房者不追，有價無市的情況。

　　小結

　　歷史不會簡單的重復，但總是驚人的相似。

　　依稀記得上一輪行情，也是學區房和次新房打頭陣。

　　當時，學區房憑借著稀缺的教育資源，成為眾多家長眼中的“香餑餑”，價格一路飆升。

　　次新房則憑借房齡和品質，吸引了大量的炒房客和改善客群。

　　市場上，這兩類房產的需求旺盛，成交量不斷攀升，帶動了整個房地產市場的活躍。

　　如今，再次出現類似的跡象，但市場環境和政策背景已經不同了。

　　雖然學區房和次新房依然具有一定的吸引力，但市場的走向不再完全由它們主導。

　　房住不炒，回歸居住屬性。

　　上海樓市的分化仍在加劇：

　　核心區域的學區房和次新房因資源稀缺性和改善需求推動，價格堅挺；

　　而郊外環五大新城等地庫存壓力還是很大，松江、青浦等地去化周期超18個月。

　　現在市場僵持，給大家提一些實際的買賣建議：

　　1、買房要及時用“備胎策略”對抗漲價：A板塊次新漲價明顯，轉投B板塊倒掛盤。

　　2、緊盯兩類機會：

　　一是急售次新（掛牌≤同戶型2023年成交價+5%）。

　　二是新一批土拍的新房預計售價，錨定倒掛的二手次新房。

　　3、賣房依舊建議上述提到差的房源加速賣， 3月是比較好的出貨窗口。

　　好房源可以適當惜售，但置換客戶依舊要把握時機。