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問答417期

中午12點直播，主題：2025年，西安剛需的最終歸宿，為什么是二手房？等你，來……

（中午12點直播間，預約可看）

問：西安投資買房截止日期是2018年3月？

答：互聯網還是有記憶的，7年前的三月，西安正式開始買房搖號，背景是落戶新政后，房價快速上漲，房子供不應求，開啟跟風買房投機轉差價時代。

而在18年前，由于土地未集中收儲，城改供應巨大，西安房價多年不漲，均價7500+一道墻，可以說，在這個時間段之前買房的，后期二手房普遍是翻了兩倍的。

而18年3月后，更多還是投機買房，大家處境并不相同，也有因價差，學區優勢，穩賺不賠的，典型的保利天悅，綠城全運村，中海曲江大城，這類小區在21年房價回落前賣掉的，都是絕對贏家。

而21年伴隨著西安多次萬人搖，市場情緒推到頂點后買的小區，賠本或者平進平出的開始變多，典型的紫薇東進、山水美樹、中海寰宇天下，萬科翡翠國際等，尤其是大戶型的，今年二手房回落很多。

因此，18年3月是投資和投資的分水嶺，21年3月，是房價普漲到普跌的分水嶺，還是有依據的。

問：西安今年會不會有小陽春，止跌回穩進度如何？

答：所謂小陽春有幾個判斷依據，比如新房是否普遍火熱，還是只有極個別小區好賣，其他依舊靠渠道和優惠續命，其次就是二手房，是否還是降價換成交，最后才是政策利好，土拍溢價等。

從2月份西安的熱度看，降價和高贈送后，高新，港務部分新房的看房人數是變多了，二手房掛牌還在增加，學區房成交熱度存在，更多的還是在砍價促成交。

（買房咨詢，一對一通道）

土拍的熱度也僅集中在高新軟件新城，港務區，曲江等熱門板塊，能有拿地能力的開發商也只有頭部幾家央企。

因此二手房學區房會有一波熱度小陽春，新房里關注高的還是奧體西安璽，曲江金茂府，融合區保利和谷云著，高新海棠四五章等少數小區。

至于止跌回穩，和房價上漲是兩回事，二手房至少沒有穩住，新房公示價格高，背后都有折扣，也不算穩住，還在在降價換量的階段。

問：去年260萬買四代住宅小區差樓層的期房，擔心雞肋？

答：我們該如何看待西安的四代住宅呢，贈送多，普及快，但蓋得糙，都在卷贈送面積，很有有人關注入住后的安全，隱私，采光，物業管理影響，反正是新房都是四代，大家也或主動，或被動的買單。

所以，與其糾結，要么不選，安心淘三代住宅里的二手次新房，曲江，港務，高新都很多。

如果買了四代，就接受優勢和缺陷，這就如同你就喜歡網紅臉，那濃妝和醫美也是必備，一個時代有一個時代的審美，也有一個時代的選擇。

多想想你在你家開闊的露臺上，喝茶，彈琴，曬太陽，養花種草，烤肉下廚的生活場景，反正大家都是四代，你不是唯一。

至于差樓層，買的時候價格低，只要不是一樓，不是頂樓，大家樓間距都小，隱私，采光都一般，不見得好樓層有明顯優勢，放寬心，等交房，適應并接受新生活。

問：今年選學區，如何鑒別這么多名校+？

答：對開發商而言，做名校+主要是帶動周邊土地，新房銷量，并且業主們也孜孜不倦，都在買單，這已經是很成功的新區經營策略，只會普及越來越多，至于名校+本身含金量，懂得都懂。

有人買保時捷，有人買像保時捷的小米，有人買抄保時捷的眾泰，各有需求，存在即合理。

至于名校+本身，首先清楚花錢才能辦教育，花很多錢才能辦好教育的的人性是不會變的，如今的五大名校，包括老牌公辦，要么有資金，要么有時間沉淀。

以往高新系公參民，學費收入，交大，西工大，師大高校的資金充裕，鐵一則是鐵路局本身富有。

而轉公后，名校能否養成，還是看學校投入，老師待遇，生源質量三方面，尤其是老師待遇，工資多少真的影響很大。

再看當下的名校+，按照層次不同，分為校區，分校，成員校，教育聯合體，名字不同，投入的本部資源也不同，新學校本身，就是硬件好，牌子亮，學生，老師都是新的，需要時間磨合。

公辦學校的核心是掃盲，名校看機遇，更看投入。

問：西安團結實驗學校怎么樣，是新學校嗎？

答：為了提高北郊的基礎教育實力，同時帶動徐家灣片區開發，因此在團結村地塊上建了九年制的團結實驗學校，去年九月剛開學，學校硬件還是很好的，99畝，小學36班和初中18班。

由于周邊暫無商品房交付，無學區房生源，更多是已安置的團結村安置生源，后期中建璟瑞，綠城桂語未央等小區大概率都在學區內。

軟件部分，為高新一中“名校+”教育聯合體，這幾個聯合體里學校眾多，包括高新一中初級中學、東區初級中學、逸翠園初級中學、第十一初級中學、第五初級中學、第七初級中學、第四學校、富閻高新初級中學，團結實驗學校。

雖然和家長心里的名校預期還有差距，但對于教育優勢本就孱弱的北郊而言，無疑還是錦上添花的，以往60分的預期，如今也有了70分，至于新學校，生源，師資，管理團隊的成長還需要很長時間。

理性看待，丟掉幻想，團結實驗學校在周邊是冉冉升起的一顆新星。

問：入手一套愛知學區房，十年內城墻內有拆遷可能嗎？

答：按照 《西安城墻保護條例》，城墻內新建或改擴建建筑高度不得超過24米，因此拆遷后建高層幾乎沒有可能，愛知中學周邊緊貼城墻，為嚴格限高保護區。

再看周邊，西七路上，多為各個單位的家屬院，同時包含學校，醫院等，這么多年了未見一處有改造拆遷的案例，老小區的現狀和就是改造升級，延長居住壽命，改善環境，城墻內更沒有成品拆遷的計劃。

除非一種可能，就是被認定為危房，必須拆遷。

從城市開發角度，西安早已跳出城墻里，進入三環外，大量主城區可開發土地充裕，沒有誰會較真，非要在城墻里蓋房子，無論是限高，文物保護，還是拆遷的成本都巨高。

即便蓋成房子，周邊居民房價貴了能否買得起，城外的買得起，是否愿意住城墻里，都是打問號的。

除了土著里的老西安人，和被迫無奈上學擇校的家長，誰愿意住在民房和老破小里。

問：昆明池周邊以后是打造高端別墅區的好板塊？

答：類似的話題網絡上討論多年，誰是下一個曲江南湖，很多人說是昆明池，畢竟西安缺水，這種湖景稀缺資源，做高端住宅，還是有需求。

主城區內，未央湖周邊老破小，漢城湖周邊安置房，雁鳴湖周邊大高層，唯一的大型戶型也只有昆明池，難免大家會多想。

但昆明池的核心是水利工程，不是單純景觀湖畔，全稱斗門水庫，是陜西“引漢濟渭”輸配水工程重要組成部分，是一座以調蓄“引漢濟渭”工程來水，兼顧城市生活供水，灃河防洪及改善生態環境的綜合性水庫項目。

在水庫周邊，還有遺址區，也是嚴管嚴控開發的，因此，周邊的住宅小區距離昆明池都有紅線限制，最近的湖光山色，在800米外，華發長安首府在1.7公里外。

大家中意南湖，是因為既是主城區，又臨著湖，純景觀，地產開發為主導，但昆明池周邊，村子，農田為主，開發限制很多，又遠離主城區，從周邊洋房，小高層的銷量看，似乎買單的人并不多。

禁墅令已發布多年，往后即便供應低容積率土地，最多也只是疊拼，獨棟，聯排，合院不要想了。

問：所有的大V和中介，沒有一個說得清楚西安房子質量？

答：因為沒人關注，也說不清道不明，有人開玩笑說，現在開發商蓋得最好的就是售樓部和大門，唯獨沒有好好蓋房子，無論是景觀，會所還是戶型，物業服務主打一個能用就好，反而是泳池要帶，大門要寬，外立面要亮，因為買房的人認。

西北人買房都看重面子，可以不用不能沒有，處于剛剛富裕的階段，真正對戶型，軟性服務有關注的很少，開發商賣房自然是投其所好，在大門，四代宅贈送上內卷。

反而房子質量這個老話題，涉及隔音，隱私，采光，防水，用材的，買的是期房，看不到也管不了，即便降標，簡配了，短期也發現不了，等住的久發現了，早找不到人了。

不是房子質量這個里子不重要，而是大眾都為面子買單，更何況在很長時間里，都是擊鼓傳花的游戲，大家只關心影響房價上漲的因素。

如今房子回歸自住，大家買房趨于理性，希望對房子質量的關注也能多一些。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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