最近這段時(shí)間，東外灘的熱度很高。

一方面，東外灘濱江天際線已經(jīng)初見雛形，初步可以看出了濱江CBD的質(zhì)感。

另一方面，東外灘的新房賣的很好，12.9萬入市的保利外灘序BUND45認(rèn)購率達(dá)到727%。

不少粉絲朋友也在討論，隨著新房項(xiàng)目的逐漸落地，東外灘的城市界面也在逐漸改觀，進(jìn)步很大。

看到這些消息之后，我對(duì)東外灘的預(yù)期一下子拔高了不少。

因此，懷著“探尋真相的”心態(tài)，我又來到了東外灘進(jìn)行實(shí)地的調(diào)研。

東外灘是不是真的要起飛了？

東外灘的之前發(fā)展存在的核心問題主要以下幾點(diǎn)：

產(chǎn)業(yè)引進(jìn)情況一般，寫字樓空置率高；

點(diǎn)狀零星舊改，城市界面較差且改善難度大；

區(qū)域的配套升級(jí)困難，商業(yè)氛圍差。

我這次調(diào)研業(yè)主要也是看看這幾方面，是否有比較大的改觀。

東外灘一線濱江地帶，近幾年因?yàn)橐M(jìn)了抖音、美團(tuán)等一批互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的總部，在市場上熱度很高，有一種產(chǎn)業(yè)欣欣向榮的感覺。

但是這些項(xiàng)目尚未交付，當(dāng)下還無法看到直接的變化。

因此我這次到東外灘調(diào)研的第一站，并沒有直接奔著江邊，而是先來到了江浦公園附近的互聯(lián)寶地。

這地方周圍就是前幾年銷售火爆的江浦公園四兄弟，互聯(lián)寶地園區(qū)自身也是已經(jīng)落地了幾年時(shí)間，如果有產(chǎn)業(yè)增量，應(yīng)該是能明顯感覺到變化的。

這地方，在兩年前、一年前、大半年前我都來附近調(diào)研過，之前幾次過去的體感很明顯：

這個(gè)園區(qū)整體還比較空，人氣不是很旺，很多房子都空著，周圍的城市界面很破，和成熟的中產(chǎn)社區(qū)大寧、瑞虹等有比較大的差距。

這次過來，我?guī)е芨叩念A(yù)期；

但是我很不幸的發(fā)現(xiàn)，這個(gè)區(qū)域的變化不是特別明顯。

我正午時(shí)間過去（12點(diǎn)），路上的人流并不多；

園區(qū)內(nèi)大量的辦公空間仍然是空置狀態(tài)，和我之前來的時(shí)候差距不大。

我和在得物上班的同學(xué)求證了一下這個(gè)園區(qū)日常的情況，得到的評(píng)價(jià)也是“比較蕭條”。

目前園區(qū)里的高層建筑，一棟是得物在用，另一棟是美團(tuán)在用。

基于目前互聯(lián)寶地的空置情況，如果美團(tuán)后面搬到楊浦濱江的話，江浦公園這個(gè)區(qū)域估計(jì)很難快速找到相同量級(jí)的企業(yè)過來續(xù)上，該區(qū)域估計(jì)會(huì)進(jìn)一步蕭條。

隨后，我又到了周邊的江浦公園四兄弟看了看最新的進(jìn)展。

就和當(dāng)年我們預(yù)測的一樣，幾兄弟內(nèi)部是巴黎，外面就是非洲。

從互聯(lián)寶地北側(cè)的道路（周家嘴路）走到江浦公園四兄弟片區(qū)，即可看到破落的道路和路對(duì)面上世紀(jì)的廠房界面。

金隅外灘東岸北側(cè)

當(dāng)然，隨著金隅、保利、仁恒這些項(xiàng)目的交房，整個(gè)區(qū)域倒是有了小中產(chǎn)社區(qū)的氣質(zhì)。

仁恒海上源

金隅外灘東岸

不過這個(gè)僅有幾個(gè)住宅的小組團(tuán)，仍然無法整體改變周邊區(qū)域城市界面破敗的事實(shí)；

周邊商業(yè)、學(xué)校等配套層面的更新目前也完全沒有跟上，板塊周邊“村兒”感嚴(yán)重。

隨后我又來到了當(dāng)時(shí)和江浦公園齊名的鞍山三兄弟，情況就更差了。

中海海上和集、瑞仕云曜璟庭、保利天匯被包裹在眾多的老破小之間，板塊的整體感覺仍然是鞍山的破舊感。

站在鞍山的路口，一眼望過去可以看到上海的五代住宅產(chǎn)品。

單從以上兩個(gè)區(qū)域，來之前我期待的區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、界面改善并沒有實(shí)現(xiàn)，理想和現(xiàn)實(shí)還有比較大的差距。

當(dāng)然，可能這個(gè)區(qū)域不是東外灘發(fā)力的主流，畢竟只是東外灘的腹地。

于是我又按照調(diào)研的慣例，來到東外灘最東北端的上海國際時(shí)尚中心，沿著楊樹浦路一直步行到內(nèi)環(huán)內(nèi)的商務(wù)區(qū)部分。

國際時(shí)尚中心和之前一樣，依然沒什么人逛。

比較明顯變動(dòng)的可能是對(duì)面的合生縵云的工地，相比于之前建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)進(jìn)展了許多。

但是可惜的是傳說中的超級(jí)合生匯，目前看起來動(dòng)作不多，挖機(jī)雖有，但是不像大規(guī)模動(dòng)工。

結(jié)合蘇河灣安康苑地塊的情況，這個(gè)被寄予期望的楊浦濱江商業(yè)地標(biāo)能否落地，有些難以預(yù)測。

沿著楊樹浦路不斷向內(nèi)環(huán)走，就會(huì)發(fā)現(xiàn)完全天壤之別的兩種情況：

一邊有了天際線的雛形，工地給人希望；

另一邊仍是一副破敗的場景，給人以失望。

沿江的一排眾多企業(yè)總部的建筑進(jìn)度相比于一年前都有了不錯(cuò)的進(jìn)展。

但是對(duì)面就是看起來很難拆掉的老公房、看起來像動(dòng)遷現(xiàn)場的破舊老房子（很難想象改成風(fēng)貌別墅誰去買）。

即便走到靠近內(nèi)環(huán)的中建壹品附近，周邊的“農(nóng)村感”仍然比較強(qiáng)。

可以預(yù)見的是，東外灘整個(gè)內(nèi)中環(huán)區(qū)域的整體開發(fā)仍是一個(gè)漫長的攻堅(jiān)過程：

眾多商辦至少要27年左右落地，而路對(duì)面這些荒蕪之地的開發(fā)估計(jì)要再加上5-10年的時(shí)間。

短期，指望中建壹品這種新房實(shí)現(xiàn)價(jià)值飛躍，大概率是不現(xiàn)實(shí)的幻想了。

前文也提過，雖然眾多總部企業(yè)的增量效應(yīng)看似很牛，其實(shí)比較有限，因?yàn)楹芏喽际菞钇值摹芭f人”：

以當(dāng)下時(shí)間為維度，除了抖音是楊浦純新的產(chǎn)業(yè)增量，b站、得物都是楊浦的老朋友了，美團(tuán)也是新的“舊人”，幾年前就已經(jīng)從長寧搬到了楊浦。

如果以未來東外灘寫字樓落地的時(shí)刻為標(biāo)尺，這些企業(yè)在楊浦的區(qū)內(nèi)挪移。對(duì)于楊浦其實(shí)是“零和游戲”，并不會(huì)帶來明顯的增長。

而且，單獨(dú)幾家頭部企業(yè)帶來的增量其實(shí)比較有限，關(guān)鍵是能否帶來產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)，或者帶來發(fā)展預(yù)期：

能否通過頭部企業(yè)的落位，吸引中小企業(yè)落地，吸引一批產(chǎn)業(yè)上下游提前布局，填滿曾經(jīng)空置的寫字樓。

那么如果產(chǎn)生了集群效應(yīng)，比較明顯的變化應(yīng)該就會(huì)出現(xiàn)在東外灘內(nèi)環(huán)內(nèi)CAZ部分已經(jīng)建成的寫字樓上：

如果產(chǎn)業(yè)入駐情況相比之前發(fā)生比較大的改觀，那么自然代表產(chǎn)業(yè)增量的實(shí)現(xiàn)。

那么，內(nèi)環(huán)內(nèi)的部分，東外灘的寫字樓表現(xiàn)如何？

接著上文的腳步，過了楊浦大橋就到了內(nèi)環(huán)。

內(nèi)環(huán)的東外灘整體的城市感一下子強(qiáng)了起來，入眼可見中節(jié)能的總部大樓已經(jīng)有了雛形。

內(nèi)環(huán)的幾個(gè)寫字樓片區(qū)都已經(jīng)建成了幾年了，東方漁人碼頭看起來很有地標(biāo)感。

最直觀能看出區(qū)域的產(chǎn)業(yè)增量的辦法就是看寫字樓的亮燈率；

不過，由于是下午，沒法立刻觀察。

于是我先去了東外灘的幾個(gè)典型新房項(xiàng)目周圍看看，東外灘核心區(qū)的城市界面是否有較大的提升。

之前我們文章里很多次提過，東外灘的舊改和瑞虹新城、徐匯濱江有比較大的區(qū)別：

徐匯濱江、瑞虹等區(qū)域是成片舊改，整拆整建，城市界面更好、招商集群效應(yīng)更大；

東外灘是典型的零星舊改，在原有的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)下做小地塊更新，配套資源仍以本地原始居民的能級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于區(qū)域的整體提升有限。

實(shí)際看了核心區(qū)域最近上市的這些新房項(xiàng)目，也坐實(shí)了我們的判斷：

東外灘這個(gè)新晉中產(chǎn)社區(qū)，和目前北區(qū)已經(jīng)成熟的長風(fēng)、大寧等中產(chǎn)社區(qū)，仍然存在一定的差距。

比如高陽新里的情況就比較典型，新房項(xiàng)目和周圍的環(huán)境格格不如。

高陽新里

高陽新里北

高陽新里隔壁

高陽新里也好、外灘序45或是88也好，還是早已交房的陽光城濱江悅、陽光城檀悅等項(xiàng)目都像是絲綢補(bǔ)丁縫在了舊汗衫上，格格不入。

外灘序88

興華里地塊

板塊內(nèi)甚至有不少的斷頭路，我不得不多繞了很多路。

隔著河看到的爛尾佛寺，也是斷頭路

當(dāng)然，東外灘的商品房也不是都不能打。

如果來到東外灘最核心區(qū)的八埭頭區(qū)域，有已經(jīng)建成的保利翡麗甲第、首創(chuàng)天閱濱江、保利香檳苑等項(xiàng)目撐場子，整體的區(qū)域質(zhì)感倒是一下子不一樣了。

首創(chuàng)、保利

雖然我并不看好這個(gè)區(qū)域的風(fēng)貌別墅市場；

但是至少瑞安和中信泰富的風(fēng)貌別墅還是把板塊的總價(jià)圈層拔高了不少。

翠湖濱江

這一小塊區(qū)域又有保利作為標(biāo)桿撐住臺(tái)面，未來倒是有機(jī)會(huì)成為楊浦區(qū)內(nèi)的第一富人區(qū)。

八埭頭濱江園

不過八埭頭濱江園的爛尾仍然是區(qū)域發(fā)展的傷疤，最核心區(qū)的地塊爛尾，板塊的能級(jí)直接被削弱了一層。

最近傳出消息，住宅部分將由中海代建收尾，不知商業(yè)部分何時(shí)能夠重啟？

綜合來看，東外灘的板塊能級(jí)，大概也就相當(dāng)于二流中產(chǎn)社區(qū)的水平，地段位置還不錯(cuò)，離市中心比較近，但是板塊配置仍然比較拉跨。

除非板塊的產(chǎn)業(yè)增量非常大，才可能自成購買力體系帶飛板塊房價(jià)。

那么，東外灘的產(chǎn)業(yè)增量到底如何呢？

終于到了六點(diǎn)鐘華燈初上天色漸暗，我等到了東外灘眾多寫字樓亮燈的時(shí)間，但是結(jié)果依然大失所望。

東方漁人碼頭

山金金融廣場

東外灘的幾個(gè)成熟寫字樓亮燈的樓層仍然比較少，相比于兩年前、一年前都變化不大。

而我實(shí)際逛了漁人碼頭的商場，甚至比之前還要蕭條了。

東方漁人碼頭

晚上吃飯，我不得不繞遠(yuǎn)跑去了北外灘的來福士，因?yàn)閷?shí)在不想在漁人碼頭吃肯德基。

經(jīng)過這次實(shí)地調(diào)研，我依然保持和之前一致的觀點(diǎn)：

東外灘的崛起依然比較困難，在產(chǎn)業(yè)增量有限的當(dāng)下、在拆遷困難的當(dāng)下很難后來者居上。

北上海的問題一直在于產(chǎn)業(yè)的增量比較有限，發(fā)展的比較一般。

過去三十年只形成了瑞虹新城、大寧、長風(fēng)、新江灣四大中產(chǎn)社區(qū)；

并不是因?yàn)楸鄙虾Ｖ_發(fā)了這幾個(gè)板塊——

某種程度上來說，是北上海的購買力只夠撐起這四個(gè)區(qū)域。

東外灘的新房開發(fā)雖然分流了北上海的大量購買力；

不過依照當(dāng)下板塊發(fā)展的實(shí)際情況來看，東外灘卻未必會(huì)給曾經(jīng)的四中產(chǎn)社區(qū)帶來顛覆性的沖擊：

論產(chǎn)品圈層，這個(gè)區(qū)域的新房大部分都是99平小三房，短期無法分流新江灣、瑞虹新城的大面積該產(chǎn)品購買力；

論城市界面、配套資源，這個(gè)區(qū)域目前和幾大成熟中產(chǎn)社區(qū)都有較大的差距，預(yù)計(jì)未來十年東外灘的城市界面都是如此新舊交錯(cuò)，無法快速改觀。

從地段能級(jí)上來看，這個(gè)區(qū)域，最多算北區(qū)二流的中產(chǎn)社區(qū)，主打初級(jí)改善（1000-1500），位置不錯(cuò)離市區(qū)近，但是綜合配置比較遠(yuǎn)一般，地緣購買力也比較薄弱。

可預(yù)見的影響，就是讓泛瑞虹、泛新江灣、泛大寧板塊中的比較垃圾的小區(qū)、比較邊緣的項(xiàng)目被淘汰掉，肯定不會(huì)完全顛覆。

從價(jià)格預(yù)期上來看，東外灘這個(gè)區(qū)域的二手房價(jià)格，很難突破北上海的天花板瑞虹新城的價(jià)格體系，最多就是維持現(xiàn)狀：

標(biāo)桿社區(qū)保利翡麗甲第以及未來的中心泰富維持在15萬左右水平（當(dāng)下標(biāo)準(zhǔn)，未來隨著大盤普漲），其余大部分二線水準(zhǔn)社區(qū)也就是10-14萬的水準(zhǔn)。

這個(gè)價(jià)格基本就是之前的新房價(jià)格加上持有幾年的持有成本，沒什么套利空間。

但是現(xiàn)狀情況是上海的新房價(jià)格在不斷上漲，東外灘也不例外；

可是東外灘的板塊能級(jí)、購買力水平、產(chǎn)業(yè)增量卻還沒有跟上，這就會(huì)造成一個(gè)巨大的問題：

新房價(jià)格和二手房產(chǎn)生“正掛”，新房價(jià)格嚴(yán)重虛高失去性價(jià)比。

2026年是上海新房解禁的元年，之前幾年楊浦內(nèi)環(huán)、東外灘、閘北的西藏北路都供應(yīng)了大量的同質(zhì)化新房，預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)仍在大量開發(fā)、仍有大量新房要上市的東外灘，帶來巨大的負(fù)面影響。

一旦新房不好賣了，二手房市場也會(huì)進(jìn)一步受挫，短期市場很難起飛。

除非東外灘能再來一批抖音量級(jí)的企業(yè)，不然大概率要走上新江灣的老路：

新房出道賣的太貴，二手房價(jià)格好多年都漲不起來。