2021年10月11日，一則消息在地產圈和科技圈引起了不小的轟動：

小米旗下的謐空間（上海）信息科技有限公司，以15.5 億元的底價成功摘得上海徐匯區斜土街道xh128D-07地塊。這一地塊位于上海的核心地段，緊鄰黃浦江、內環線和地鐵站，地理位置十分優越。

拿地之后，小米在該地塊上的建設卻遲遲沒有實質性的進展。

2024年，市場上開始傳出小米可能退地的傳言。果不其然，2024年3月22日，上海市控規部門調整該地塊屬性，將其納入徐匯區 2024 年度土地儲備計劃。

小米，確認 “退地”了。

這個看似普通的商業決策，除了小米專注科技和汽車外，實則揭開了地產最隱秘的真相：

雷軍試圖用小米模式的手術刀解剖樓市，卻撞上了土地財政的銅墻鐵壁。

十年前，雷軍對著碧桂園楊國強、萬科郁亮等地產梟雄，拋出驚世駭俗的“小米蓋房論”。 即通過購房者眾籌買地、按需定制戶型、剔除中間商賺差價，最終讓房價回歸到 “地價+鋼筋水泥+稅”的基本成本。

彼時的他如同闖入初出茅廬的牛犢，試圖用“眾籌買地”“剔除中間商”“按需定制”的互聯網三板斧，將房地產拖入性價比革命的軌道。

他甚至算過一筆賬：北京房價中的土地成本占比達60%，若按小米模式開發，價格可壓至周邊二手房的六成。

他并不知道，那一年的上市房企，盡管毛利率超過30%，但平均凈利潤9.2%，同一年，國產手機品牌的凈利潤率8%。

房價構成中，土地成本超過50%，稅費超過10%，金融成本超過10%。

這都不是雷軍能控制的成本。

在手機領域，他可以用供應鏈革命將iPhone價格腰斬。在汽車行業，他能把保時捷性能裝進25萬元的小米SU7。

唯獨面對鋼筋水泥，小米的性價比經濟，走不通。

畢竟，地產不是購房人的地產，也不是開發商的地產。

十年前的那場論戰，萬科的郁亮回應雷軍：房地產行業確實需要創新和變革，但這種變革不能脫離實際。如果單純追求低價，可能會影響到產品的質量和服務水平，最終損害消費者的利益。

這句話如今也成為了回旋鏢。

當地產下行，伴隨著是銷售疲乏和價格波動，在不可撼動的土地成本、金融成本和稅費成本之下，建安成為唯一可以降本的空間。

降價的背后，是減配。

當輿論還在爭論“小米能否顛覆房地產”時，雷軍也許想明白了：

不論是手機和汽車，唱對手戲都是西方資本和下游供應商，刀光劍影總歸有所一戰。

但在地產，唱對手戲是地方財政，在這個牌桌上，永遠不知道下一站牌是“限跌令”還是“房地產稅”。

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