有人說，當下的房地產，就像一位身材好又美貌的小姐，總有人想上她，但又人人罵她臟。
各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。
過去兩年，可以說，地產行業經過多輪專家會診，多次跨科室診斷，不但病痛未解，似乎愈加嚴重了。就像近日那位頂著烈日高溫去世的老藝術家，兩眼呆滯，眉目渾濁。
而涉身其中的優秀企業如萬科，融創，龍湖，新城等，也幾近茍延殘喘，鼻孔出血，只剩下了遠方，再也沒了詩。
尤其，新城控股的局面更為值得說道。
從今年1月份傳出農民工去上海總部打地鋪討薪，到5月曝出新城控股把常州的總部新城國際大廈8000多萬賣掉；
從6月新城商管進行區域高管大換防，到7月11日新城悅物業正式從恒生物業服務及管理指數中剔除…
外界聲音是紛紛擾擾，真實狀況是云里霧里。為了解讀清楚新城控股當下的現狀，叨主匯總整理了多方資料，希望通過本文，能讓你讀懂新城控股。
新城控股當前面臨多重挑戰，企業經營壓力顯著增大，主要問題集中在以下幾個方面：
一、財務危機持續加劇
1.銷售斷崖式下滑：2024年合同銷售額同比暴跌47.13%至401.7億元，2025年上半年銷售額同比再降56.15%，住宅銷售疲軟導致現金流銳減。
2.債務壓力高企：短期債務缺口達65億元，經營性負債（欠供應商及工程方款項）高達420億元。母公司新城發展以11.88%高息發行3億美元債“借新還舊”，融資成本創近三年新高。
3.資產抵押接近極限：核心資產“吾悅廣場”賬面價值1230億元中已抵押1025億元，剩余融資空間不足200億元，經營性物業貸接近天花板。
二、經營模式面臨挑戰
1.雙輪驅動失衡：住宅銷售持續萎縮（2024年毛利率僅11.72%），商業地產雖貢獻128億元收入（毛利率70.17%），但過度依賴抵押融資（抵押率84%），租金收入難以覆蓋債務。
2.土儲結構拖累：60%土地儲備位于三四線城市，資產貶值風險加劇，2023年計提減值55.96億元，占凈利潤758%。
3.轉型效果有限：代建業務覆蓋160城但規模尚小，輕資產模式難解燃眉之急。
三、人事震蕩與治理風險
1.高層頻繁變動：創始人王振華回歸后，副總裁倪連忠、毛峰等元老被免職，董事會秘書及獨董辭職，2025年7月商管板塊7名區域總經理輪崗，暴露人才短缺。
2.關聯企業風險傳導：子公司新城悅服務曝出23億元資金“體外循環”，審計機構普華永道辭任，引發財務獨立性質疑。
四、社會信任危機
1.農民工集體討薪：2025年初河南建筑工人赴上海總部維權，反映應付工程款拖欠嚴重，企業信用受損。
2.退市風險隱現：連續兩年財報被出具“持續經營重大不確定性”審計意見，若2025年未改善可能觸發退市。未來展望企業正通過出售資產（如常州總部大樓）、收縮住宅開發（2025年新開工面積再砍38%）等舉措自救，但銷售疲軟與融資受限的雙重壓力下，資金鏈緊張局面短期難逆轉。商業地產能否持續“輸血”、管理層能否穩定戰略方向，將成為決定其生存的關鍵。
未來展望：
企業正通過出售資產（如常州總部大樓）、收縮住宅開發（2025年新開工面積再砍38%）等舉措自救，但銷售疲軟與融資受限的雙重壓力下，資金鏈緊張局面短期難逆轉。商業地產能否持續“輸血”、管理層能否穩定戰略方向，將成為決定其生存的關鍵。
覆巢之下，安有完卵？
時代拋棄你的時候，連聲招呼都不打，對個人是，對企業也是。