2025年春節前夕，國務院正式批復《西安市國土空間總體規劃（2021—2035年）》。

批復中，最重要的是明確了西安的城市性質、核心功能定位。

西安2035總規的全文，這一周則正式發布。

這份135頁的總規全文，詳細描繪出了未來十年西安城市發展方向和思路，讓我們讀懂了西安的未來。

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135頁內容中的關鍵信息

大家不可能每一個人都有時間去仔細閱讀這135頁，特別是對于打算在西安買房子的外地朋友來講更是很難讀懂。

沒事，地產房劍仔細學習完后，幫大家圈出了西安2035總規中的重點信息。

首先，西安這份總規的范圍包括西安市、西咸新區直管區內咸陽行政轄區的部分區域。

而西安又分為市域和中心城區兩個層次，市域就是西安行政轄區，中心城區范圍則為渭河、潏河、白鹿塬及京昆高速、西三環-繞城高速-堰渡大道圍合的范圍，涉及新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區行政轄區，以及未央區、灞橋區、長安區、高陵區和臨潼區部分鎮街，面積766 平方千米。

這份規劃基期為2020年，規劃期限為2021-2035年，近期到2025年，遠景展望到2035年。

由于今年已經2025年了，相當于近期的時間已經到了，因此這份規劃實際上是未來10年的發展規劃。

其次，這份規劃中明確了西安的城市性質、核心功能定位。

西安的城市性質是：西安是陜西省省會，西部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際性綜合交通樞紐城市，國家重要科研和文教中心。

西安的城市核心功能定位是：西部經濟中心、科技創新中心、先進制造業基地、對外交往中心，國際旅游目的地。

城市性質、核心功能定位，這不是西安自編的，也不是陜西省給西安市批的，而是國務院在批復中明確的。

在城市性質方面，“國家重要科研和文教中心”這一性質，西安是唯一。

在國家層面所批復總規的這些城市中，與西安類似拿到“國”字號科創教育類中心的僅有北京、上海拿到“全國科技創新中心”，廣州拿到“國家科技教育文化中心”。

從這一點可以看出西安在全國科研、文教中的地位。

城市核心功能定位方面，西安與成都都拿到了西部經濟中心、科技創新中心、對外交往中心，不同的是成都拿到的是全國先進制造業基地，而西安是西部先進制造業基地。

不過，西安比成都多了一個“國際旅游目的地”的功能定位，其它城市中拿到“國際旅游目的地”功能定位的還有杭州、昆明，還有幾個城市在這一功能定位中是有領域限定的。

再次，到2035年西安市域常住人口嚴格控制在1560萬人以內，城鎮人口約1340萬人，城鎮化率86%，基礎設施按照實際服務人口2000萬人進行規劃布局。另外，到2035年西安中心城區常住人口控制目標是910萬人。

按照此前的數據，2023年末西安的常住人口是1307.82萬人，這意味著2024-2035年這12年時間西安常住人口增量會控制在252.18萬人，每年平均增量在21萬人。

另外，2023年末西安城鎮化率是79.88%，這意味著2024-2035年這12年時間西安城鎮化率將增加6.12個百分點，城鎮人口將增加295.31萬人，這一部分增量將是接下來10年西安樓市的機會。

第四，在城鎮發展方向方面，西安堅持“南控、北跨、西融、東拓、中優”，這個基本是這些年一直在實施的。

值得注意的是，“西融”中明確到“以西咸新區為紐帶，與咸陽市協同推進基礎設施同城化，著力打造科技創新和產業發展的新增長極，推動西安-咸陽一體化向縱深發展。”

“東拓”中明確提到“疏通城市東部路網，連接臨潼城區，聯動渭南中心城區，打開城市東大門。”

很明顯，西安接下來10年的發展，不僅僅是要自己發展，還要帶動周邊的咸陽、渭南等兄弟城市發展，這實際上也是西安都市圈的初衷，西安將與周邊城市形成一個“圈”。

西安的城鎮空間結構為“一主、一副、六城、多組團”。

• “一主”：中心城區。
• “一副”：西咸副中心（為西咸新區灃東、灃西）。
• “六城”：包括閻良、臨潼、高陵、鄠邑-絲路科學城4個綜合性新城和藍田、周至 2 個縣城。
• “多組團”：包括臨潼渭北產業組團、草堂生態科技組團、國家航天產業組團、常寧文教功能組團、集賢智能制造組團、白鹿塬文旅融合組團、啞柏農業科技組團、涇河產業組團、臨空經濟組團 9 個專業化組團，以及閻良區關山街道、周至縣尚村鎮、鄠邑區祖庵街道、藍田縣華胥鎮、臨潼區零口街道、長安區引鎮街道 6 個市級重點鎮。

其中，中心城區聚焦核心功能定位，發展具有國際競爭力的文化創意、商業貿易、科技創新等職能，保障先進制造業和現代服務業融合的新型產業空間，有序疏解一般性制造基地、區域性物流倉儲設施和專業市場等非核心功能。

西咸副中心重點發展科研文教、科技創新、高新技術產業以及面向國家西部地區的綜合服務功能，增強吸引力、創造力、競爭力，推進與西安中心城區服務功能互補，與咸陽中心城區產業融合，共建西安都市圈核心區，提升都市圈能級。

鄠邑-絲路科學城規劃形成具有全國影響力的原始創新策源地、全鏈協同創新區，高陵綜合性新城建設西部先進制造業基地、國際產能合作的重要承載區，閻良綜合性新城建設國家航空高技術產業基地，臨潼綜合性新城建設國際旅游目的地的重要承載區和傳承古都文化的典范地區，藍田、周至縣城承擔縣域綜合服務職能。

02

四大核心功能區這樣布局

國家層面明確了西安的城市核心功能定位之后，接下來大家關注的是這些核心功能在西安將如何布局。

西部經濟中心，這是西安整個城市的核心功能定位。在其余四大核心功能定位中，對于經濟帶動力最強的當屬科技創新、先進制造業。

在當下及未來，各大城市的競爭實際上就是科技創新的競爭。特別是這幾個月宇樹科技、deepseek的火爆，以及民營企業座談會上參會的企業家，更是讓大家意識到了這一點。

科技創新越來越重要，在這段時間也使得資本市場上科技概念股持續火爆。低調的韋爾股份今年前兩個月股價已經上漲了45%左右，阿里巴巴-W、小米集團-W今年股價漲幅已經超過60%……

所以，大家更關注作為“西部科技創新中心”，西安的布局。

西安2035總規中明確到科技創新中心空間布局，打造絲路科學城綜合性科學中心核心區，構建南部科技創新走廊，布局多個科技創新支點。

其中，在絲路科學城優先布局中科院西安分院、陜西省科學院、國家實驗室、國家重點實驗室、新型研發機構等科研機構與科技基礎設施。

在西部科技創新港、長安大學城構建產學研轉化和創新創業高地，鼓勵校區、科研院所及周邊用地進行統一規劃布局，建設產教融合、宜業宜居的人才社區。

而作為現代化產業體系的“鋼筋鐵骨”，西安的先進制造業基地空間布局為：以西咸新區秦創原創新驅動平臺為總窗口，打造南部高新技術產業帶、渭北先進制造產業帶，形成多樣化、梯隊式產業園區布局。

南部高新技術產業帶包括西部科技創新港、絲路科學城、高新創新區、長安大學城、陜西航天經濟技術開發區，渭北先進制造產業帶包括閻良綜合性新城、高陵綜合性新城、涇河產業組團、臨空經濟組團、臨潼渭北產業組團等。

在中心城區、西咸副中心重點布局服務型和研發總部型企業園區，滿足初創型中小企業發展空間需求。

對外交往中心空間布局，則以中歐班列西安集結中心為核心建設浐灞國際港，以西安咸陽國際機場為中心建設國家臨空經濟示范區，圍繞“港-產-城-人”融合發展加強空間整合。

旅游目的地布局，強化中心城區文旅功能，打造秦嶺環山路沿線生態休閑旅游產業帶和渭河沿岸生態文化體驗帶，形成多個文化旅游體驗板塊。

西安將市余功能區劃分為七大功能區，包括：古都核心功能承載區（新城、蓮湖、碑林、未央部分區域、雁塔部分區域、經開渭河以南區域、曲江新區），北部先進制造集聚區（涉及到涇河新城、秦漢新城、空港新城、高陵、臨潼），東部雙向開放引領區（浐灞國際港、臨潼），國家科學與科技創新引領區（涉及到高新、灃東、灃西、鄠邑區），南部高新技術與科教聚集區（涉及到長安、高新、航天），新型城鎮化發展區（涉及到藍田、周至），秦嶺生態保護示范區。

上述七大功能區中，古都核心功能承載區、北部先進制造集聚區的詳細規劃2024年的時候已經發布，并且還發布了西安市高新片區國土空間詳細規劃、西咸新區詳細規劃管控一張圖、西安城市高質量發展示范區詳細規劃管控一張圖，目前暫未發布的是涉及到長安、航天的控規圖。

03

西安開始規避特大城市“城市病”

在西安2035總規全文中，還有一個點吸引了地產房劍的注意，那就是多次提到特大城市發展“城市病”的問題。

在現狀問題中，明確提到西安發展“存在特大城市‘攤大餅’式蔓延問題“。

西安中心城區的人口規模占全市城鎮人口比重約77%。近十年新增建設用地主要集中在中心城區范圍，外圍新城、組團尚未形成新的增長極。城市快速路等骨干路網系統對西安-咸陽一體化發展支撐不足，城市單中心、圈層式發展的特征比較明顯。

作為一個典型的“開發區造城”發展模式的城市，從上世紀90年代初成立的高新區、經開區，到2003年至2008年這5年時間里成立的浐灞、曲江、航天、港務區、航空基地（備注：2023年底浐灞與港務合并），再到2011年成立的西咸新區，開發區在西安遍地開花。

但從目前的現狀來看，西安的常住人口、產業布局主要還是集中在中心城區范圍之內，這就導致西安中心城區的開發強度較大、人口密度較高、城市公共服務設施承載壓力加大，而外圍高起點規劃的新開發區域則存在“空城”，由此就形成了城市品質的不平衡。

因此，西安這兩年很明顯開始推進將中心城區的人口、產業向外導出，降低中心城區壓力的同時，使得外圍新城成為新的增長極。地鐵規劃、醫療配套、教育配套等，均在向外圍新城傾斜。

以地鐵四期規劃為例，目前傳出的5條線路，除了7號線一期主要在中心城區之外，其余幾條線路大部分都處于城市新開發區域，通過地鐵軌道交通推動外圍新城的發展。

這就是我們之前在文章中提到：更多時候我們普通老百姓看到的是現在，而城市規劃層面要考慮的是未來。

西安2035總規中還提到一點“區域一體化壁壘”。

具體表述是：西安都市圈尚處于中心集聚階段，都市圈核心區涉及跨市協調，城市內部行政區、開發區交錯分布，增加了區域一體化和空間結構優化的難度，加劇“大城市病”風險。

這一點大家其實也是有共同感受的。

西咸新區雖然早在2011年的時候就已經成立、2014年初獲批國家級新區，但在成立之后很多年時間里由于涉及到西安、咸陽跨市協調，導致發展比較緩慢。直至2017年初西咸新區交由西安代管、2021年全面管理之后，西咸新區的發展才進入到快車道。

這樣算下來，西咸新區進入實質性的發展快車道也就8年時間，大家目前所看到的現狀大多數是在過去8年時間里落地與呈現的。

隨著西安2035總規將西咸新區直管區納入到范圍之內，這標志著西咸新區站在了新的起點之上，真正實現了與西安全市“一盤棋、一張圖”發展思路。

除了西咸新區此前存在跨市協調之外，西安內部各開發區之間，也存在開發區與行政區交錯分布。

2022年開始，西安開始推進開發區剝離移交社會事務，并且2023年底浐灞生態區與國際港務區的整合也實現了開發區整合邁出第一步。

當然，再好的規劃最終還是要看落地情況。西安接下來10年的城市發展方向與框架已經明確，期待這些規劃落地能夠給城市發展帶來實質性的改變！